Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse

Thématique : Modification de l’état descriptif de division en raison d’une installation unilatérale de chauffage.

JUGEMENT DU : 14 Avril 2025
MINUTE N° : 25
DOSSIER N° : N° RG 23/01717 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GL7C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 14 Avril 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [E] [N]
née le 02 Octobre 1970 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Antoine GUERINOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : T 1383

DEFENDEURS

Monsieur [O] [R]
né le 03 Juin 1975 au CAMBODGE,

Madame [V] [J]
née le 01 Juillet 1968 au CAMBODGE,

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentée par Me Eddy NAVARRETE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : T 279

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Février 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Exposé du litige

Madame [E] [H] était propriétaire d’un local à usage commercial, au sein d’une copropriété, sise [Adresse 2] à [Localité 7], lot portant le numéro 7 dans l’état descriptif de division.
Elle était également propriétaire des lots suivants :
– Lot n°5 : cour et passage ;
– Lot n°15 : réserve pour le local commercial ;
– Lot n°18 : Garage ;
– Lot n°12 : Cave faisant usage de chaufferie.

Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R], résidant dans l’immeuble, possédent également différents lots dont des appartements donnés en location.

Cette copropriété ne comporte aucun syndicat de copropriété .

Par exploit du 25 mai 2023, Madame [E] [N] a assigné Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] devant le tribunal judiciaire de Bourg en bresse, leur reprochant d’avoir procédé de manière unilatérale au changement de chaudière, et sollicitant leur condamnation sous astreinte à réaliser différentes mises aux normes, administratives et matérielles en lien avec l’opération querellée.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, Madame [E] [H] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Constater que Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] ont procédé de manière unilatérale au changement de la chaudière à fuel par une chaudière à granulés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6];

Par conséquent :

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à régulariser,sous astreinte de 1000 euros par jour suivant un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, un nouvel état descriptif de division tenant compte des modifications réellement apportées au sein de la copropriété,

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à mettre aux normes et en sécurité, sous astreinte de 1000 euros par jour suivant un délai de 10 jours àcompter de la signification du jugement à intervenir, la nouvelle chaudière à granulés dont ils sont les seuls utilisateurs et propriétaires,

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à procéder à la vidange et à l’évacuation de l’ancienne cuve à fuel, sous astreinte de 1000 euros par jour suivant un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir;

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à transmettre, sous astreinte de 1000 euros par jour suivant un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, l’entier dossier administratif de demande de subvention et de financement relatif à la chaudière à granulés qu’ils ont décidé unilatéralement d’installer,

En tout état de cause :

Débouter Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] de toute demande reconventionnelle formulée à l’encontre de Madame [E] [H] ;

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à lui verser la somme 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner in solidum Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] aux entiers dépens, incluant les frais de procès-verbal de constat du 24 janvier 2023 ;

Ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à leur encontre par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire ou judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du décret du 26 février 2016 et de l‘arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice seront supportées in solidum par Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R].

Madame [E] [N] expose :

-que l’immeuble était originairement chauffé par une chaudière collective au fuel, qui bien que collective avait été installée dans la cave lui appartenant (lot 12) , dont les frais et charges étaient répartis à hauteur d’un tiers pour elle et des deux tiers pour les consorts [P] et qu’il était convenu que le local commercial n’entraînerait aucune charge de copropriété des parties communes pour Madame [E] [N];

-que sans l’en informer, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] ont retiré la chaudière à fuel et l’ont remplacée par une chaudière à granulés;

-qu’à la suite de ce changement, il est rapidement apparu que les travaux d’installation de cette nouvelle chaudière avaient été mal réalisés, générant des odeurs et fumées nauséabondes au sein du local commercial qui lui appartenait, et que la puissance de la chaudière installée était largement insuffisante pour chauffer l’ensemble de l’immeuble ;

-que souhaitant céder son local commercial, elle a trouvé acquéreur en la personne de la SCI RDA, animée par Monsieur [G] [Y] , lequel, supris de la présence d’odeurs de fumées au sein du local commercial et exprimant par ailleurs les plus grandes réserves quant à la conformité de l’installation de chauffage, a exigé qu’une partie du prix de vente soit séquestrée, dans l’attente de la régularisation de la situation;

-qu’ainsi, par acte de vente en date du 30 janvier 2023, elle a cédé à la SCI RDA l’ensemble de ses lots, dont le local commercial, à l’excepté du lot 12 (Chaufferie), l’acte de vente indiquant qu’elle devait faire son affaire personnelle de la régularisation d’un nouvel état descriptif de division, et un séquestre de 16 000 euros à valoir sur le prix de vente lui étant imposé, dans l’attente de la régularisation d’un nouvel état de division conforme à la réalité de l’installation de chauffage, à savoir que la chaudière à granulés récemment installée constitue une installation privative et non collective, et que les lots récemment acquis par la SCI RBA ne sont pas reliés ou concernés par cette chaudière;

-qu’elle n’est pas parvenue à obtenir la modification de l’état descriptif de division, raison de son assignation.

Madame [E] [N] relève à tire préliminaire que les défendeurs ne produisent aucun élément de preuve valable (facture ou devis sans rapport avec le litige, courrier dont l’envoi n’est pas justifié).

Elle fait valoir être fondée à demander la condamnation sous astreinte des défendeurs à signer un nouvel état descriptif de division, alors que :

-que les défendeurs ont décidé de changer la chaudière de façon unilatérale et ne rapporte pas la preuve de son accord dans cette opération, qui ne saurait être déduit de la transmission de son avis d’imposition 2019, alors que les travaux ont été réalisés en 2022, étant observé qu’elle n’avait aucun intérêt à engager des frais pour changer la chaudière puisque la SCI RDA avait déjà clairement exprimé son souhait de ne plus être raccordée auchauffage collectif de l’immeuble en litige, et souhaitait installer un chauffage autonome pour son local;

-qu’il doit être considéré que cette chaudière est une chaudière individuelle, que seuls Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] utilisent, alimentent et entretiennent, étant observé que les différents lots lui appartenant et cédés depuis à la société RDA, sont déconnectés de cette nouvelle chaudière à granulés;

-qu’ainsi, le précédent état descriptif de division, qui prévoyait le caractère collectif de la chaudière à fuel initialement installée, est caduque .

En second lieu, elle soutient être fondée à obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à mettre aux normes la nouvelle chaudière, en ce que:

-la nouvelle chaudière à granulés n’a manifestement pas été installée dans les règles de l’art, comme en atteste le procès-verbal de constat du 24 janvier 2023;

-qu’en sa qualité de copropriétaire du lot n°12, correspondant à la cave dans laquelle est installée la chaudière et qui n’a pas été vendue, elle est en droit d’exiger une mise en sécurité et une mise aux normes de cette chaudière, laquelle laisse échapper de nombreuses fumées au sein de l’entier bâtiment, et notamment au sein du local commercial récemment cédé à la SCI RBA .

Elle indique en troisième lieu être fondée à obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à évacuer l’ancienne cuve fuel , alors que:

-le Procès-verbal de constat du 24 janvier 2023 a constaté la présence, au sein du lot n°12,de l’ancienne cuve à fuel destinée à alimenter l’ancienne chaudière, qui n’a été ni vidée, ni nettoyée;

-cela constitue un risque majeur d’incendie ou d’explosion puisqu’elle se trouve à proximité de la nouvelle chaudière à granulés.

Elle demande enfin la condamnation sous astreinte de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] à produire le dossier d’aide obtenu pour le financement de la chaudière , aux motifs :

-que la chaudière à granulés qui a été installée est une chaudière individuelle, pour laquelle les défendeurs auraient bénéficié de subventions et d’aides de l’état;

-qu’en sa qualité de copropriétaire, puisqu’elle est toujours propriétaire du lot n°12, elle est fondée à s’assurer que la demande de subvention formée par Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] l’a bien été en leur nom propre, et non en celui de la copropriété pour laquelle ils ne disposent d’aucun mandat.

S’agissant des demandes reconventionnelles des défendeurs, elle fait valoir :

-que si les défendeurs lui demandent de réinstaller la précédente chaudière à fuel, c’est vraisemblablement parce que la chaudière installée n’est pas performante, et qu’ils se sont vus refuser leur dossier d’aide;

-qu’ils ne peuvent solliciter sa condamnation à ce titre alors que c’est eux même qui ont fait retirer la chaudière à fuel, qui a certainement été emportée par l’installateur.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 12 mars 2024, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [R] demandent au Tribunal de :

Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [E] [N],

Ordonner la remise en état de fonctionnement de la chaudière au fuel,

En tout état de cause :

Condamner Madame [E] [H] à s’acquitter de la somme de 14.501,01 € (à parfaire) au titre des arriérés de charges de copropriété et de la pose de la chaudière à granulés et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard suivant un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner Madame [E] [H] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et entiers dépens.

Ils exposent :

-qu’il existe à ce jour quatre copropriétaires dans la copropriété, eux mêmes, la SCI RBA (anciennent Madame [E] [N]), [E] [N] (lot 12, cave) et Monsieur [M] [L];

-qu’à leur arrivée en 2015, aucun syndicat de copropriété n’était mis en place au sein de la résidence, les copropriétaires se mettant amiablement d’accord pour la gestion et qu’étant les seuls à habiter sur place, il était plus pratique pour tous de leur confier la gestion de la copropriété;

-que Monsieur [L] possèdant un mode de chauffage indépendant (à l’électricité), seuls eux mêmes et [E] [N] étaient concernés par le chauffage collectif du reste de la copropriété, une chaudière collective (au fuel) étant installée au sein du lot n°12 (pourtant privatif à Madame [N]) sans que cela ne pose de problème pendant plusieurs années;

-que Madame [N] a fait part à à plusieurs reprises part du mécontentement de sa locataire face aux odeurs de fioul émanant du lot n°12 où se trouvait la chaudière et exprimait son souhait de changer de mode de chauffe;

-qu’ils partageaient son avis, en raison notamment de l’ancienneté de la chaudière au fuel, des pannes récurrentes, ainsi que des odeurs dégagées, et que c’est ainsi que, courant septembre 2020, [E] [H] a donné verbalement son accord quant au changement de la chaudière, transmettant à Madame [J] son avis d’imposition sur les revenus 2019 afin de constituer un dossier d’obtention d’aide de l’Etat;

-que la chaudière était changée en octobre 2022 pour un montant total de 16.668,27 € TTC, la pose étant sous-traitée par la société Energie de France à la société BIO Services et que c’est Madame [J] qui s’est acquittée seule des factures liées à la chaudière.

Ils indiquent fonder leurs demandes sur les dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et 1109 du Code civil et rappellent que la Cour de cassation admet le principe de ratification implicite mais le subordonne à «l’absence d’équivoque ».

Au principal, ils sollicitent le rejet des demandes de Madame [E] [N] et la remise en fonction de la chaudière au fuel, observant :

-que c’est en toute mauvaise foi qu’elle indique ne pas avoir donné son accord à la pose d’une nouvelle chaudière tandis qu’elle donnait son avis d’imposition sur les revenus 2019 à Madame [J] afin de déposer une demande de prise en charge par l’Etat… de pose d’une chaudière à granulés;

-que c’est uniquement lorsque Madame [N] a souhaité vendre que les difficultés sont
nées et que de nombreux échanges sont intervenus pour régler le litige qui les opposait, en vain;

-qu’en outre, Madame [N] invoquait l’existence de « fumées » qui ne sont étayées en rien, le constat versé au débat n’en faisant pas état;

-que les demandes de [E] [N] sont parfaitement déraisonnables et entraineront des coûts excessifs (le coût de l’enlèvement global de la cuve à fuel s’élevant à 1.648,80€ TTC) et qu’au regard des griefs invoqués, la raison commande la remise en marche de l’ancienne chaudière fonctionnant au fuel

Subsidiairement, ils font valoir que les condamnations sous astreinte sollicitées ne sont nullement justifiées.

Ils soutiennent enfin que [E] [H] reste à devoir différentes sommes, évoquant en premier lieu les frais d’installation et d’achat de la chaudière à granulés, alors que:

-[E] [N] a donné son accord pour le changement du mode de chauffe, communiquant son avis d’imposition 2019 afin d’obtenir une subvention étatique, les démarches ayant commencé courant 2020, ce qui explique la communication de l’avis d’imposition 2019;

-la confiance régnant, il n’y avait lieu de procéder par écrit et il est manifeste qu’elle a ratifié ladite installation, a minima implicitement, la communication de son avis d’imposition témoignant d’une absence d’équivoque;

-qu’elle doit donc participer aux frais d’installation de ladite chaudière à hauteur de 2.561,49€, correspondant à sa quotepart dans l’immeuble.

Ils évoquent en second lieu les arriérés des charges dues par Madame [E] [N], faisant valoir :

-que [E] [N] a bénéficié du chauffage de son local , a consommé de l’eau et profité de la gestion des consorts [I] et que contrairement à leur engagement amiable, elle n’a pas procédé au paiement des charges liées au chauffage ni à l’eau et ce depuis plusieurs années, outre qu’elle ne participait pas aux charges générales à la hauteur des tantièmes dont elle disposait;

-qu’à ce jour, elle doit la somme de 11.939,52 €, décomposée comme suit :
7.134,12 € au titre des arriérés de chauffage impayés (pour la période de 04/01/2019 au 18/11/2022) ;
4.460 € au titre de la participation aux charges générales de copropriété (2015-2023) ;
345,40 au titre du dégât des eaux (janvier 2023) ;
30 € au titre de l’eau (de 2015 à 2023).

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

Dit que l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Ain) établi le 4 octobre 1963 par Maître [F], notaire à [Localité 8] (Jura) et modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [A], notaire à [Localité 4] (71) le 14 octobre 1996, doit être modifié afin qu’il y soit indiqué que la chaudière à granulés installée dans le lot 12 et remplaçant la chaudière à fuel initialement installée constitue une partie privative, propriété de Monsieur [O] [R] et Madame [V] [J];

Condamne Monsieur [O] [R] et Madame [V] [J] à régulariser un nouvel état descriptif de division en mandatant un notaire pour établir l’acte modificatif tel que précédemment mentionné, ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour, courant à l’issue d’un délai de deux mois partant de la signification de la présente décision;

Déboute Madame [E] [H] du surplus de ses demandes;

Déboute Monsieur [O] [R] et Madame [V] [J] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [V] [J] aux dépens;

Condamne in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [V] [J] à payer à Madame [E] [N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :
à
Me Antoine GUERINOT
Me Eddy NAVARRETE