N°

COUR D’APPEL D’AMIENS

RÉFÉRÉS

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DU 13 MARS 2025

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A l’audience publique des référés tenue le 23 Janvier 2025 par Mme Chantal MANTION, Présidente de chambre déléguée par ordonnance de Mme la Première Présidente de la Cour d’Appel d’AMIENS en date du 19 Décembre 2024,

Assistée de Madame Marie-Estelle CHAPON, Greffier.

Dans la cause enregistrée sous le N° RG 24/00095 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFDL du rôle général.

ENTRE :

Madame [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés et plaidant par Me Caroline JEAN, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 06

Assignant en référé suivant exploit de la SELARL ACTA PIERSON & Associés, Commissaires de Justice associés à METZ, en date du 08 Août 2024, d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AMIENS, en date du 03 Juin 2024, enregistré sous le n° 23-000641.

ET :

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER- ICF HABITAT NORD-EST (SA) prise en son établissement d'[Localité 5] sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par Me Thomas LEGER substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

DEFENDERESSE au référé.

Madame la Présidente après avoir constaté qu’il s’était écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée puisse se défendre.

Après avoir entendu :

– en ses conclusions et sa plaidoirie : Me Jean, conseil de Mme [O] et de M. [S],

– en ses conclusions et sa plaidoirie : Me Léger, conseil de la société ICF Nord Est

L’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025 pour rendre l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

Le délibéré de la décision initialement prévu au 27 février 2025 a été prorogé au 13 Mars 2025.

Vu le jugement en date du 3 juin 2024 du tribunal judiciaire d’Amiens saisi à la requête du bailleur qui a :

– constaté la recevabilité des demandes de la SA Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est (la société ICF) ;

– débouté Mme [O] et M. [S] de l’intégralité de leurs contestations et demandes ;

– constaté que le bail concernant le logement situé [Adresse 1] ayant pris effet entre les parties le 31 octobre 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 21 avril 2023 aux torts et griefs de Mme [O] et M. [S] pour défaut de paiement des loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

– condamné solidairement Mme [O] et M. [S] à payer à la SA Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est au titre des impayés de loyer et indemnités d’occupation la somme de 5486,84 euros au 31 mars 2024 avec intérêts à compter du 3 juin 2024 ;

– dit que faute par Mme [O] et M. [S] de ne pas avoir quitté les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef deux mois après la notification d’un commandement d’ huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la Force Publique, d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il plaira à la SA Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est aux frais et risques de Mme [O] et M. [S] ;

– condamné solidairement Mme [O] et M. [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (arrêté au jour de la résiliation) et charges commençant à courir à compter de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux ;

– condamné in solidum Mme [O] et M. [S] à payer à la SA Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est la somme de 500 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

– condamné in solidum Mme [O] et M. [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et des dénonciations à la CCAPEX et de l’assignation au préfet ;

– dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Somme.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, actualisé par des conclusions transmises le 23 octobre 2024, Mme [O] et M. [S] ont fait assigner la société Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est à comparaître à l’audience du 24 octobre 2024 devant la juridiction du premier président de la cour d’appel d’Amiens et demandent, au visa de l’article 514-3 du Code de procédure civile de :

– les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

– en conséquence, arrêter l’exécution provisoire du jugement rendu le 3 juin 2024 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens ;

– condamner la société Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est à payer à Mme [O] et M. [S] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement en ce que :

– le décompte remis par le bailleur fait apparaître le montant de la caution alors qu’ils ont démontré l’avoir réglée par chèque ;

– sur le décompte remis par le bailleur des sommes ont été ajoutées alors qu’elles ne sont ni justifiées, ni contractuellement prévues ou bien encore que des augmentations de loyers sont intervenues en cours d’années, sur de courtes périodes, sans justification et en contrevenant à l’articles L 353-9-3 du Code de la construction et de l’habitation alinéa 1er ;

– le premier juge a pris en considération la provision sur charges pour fixer la base à la revalorisation annuelle du loyer du logement social donné à bail. La justification de sommes réglées postérieurement au dernier décompte remis par le bailleur n’a pas été prise en compte par le jugement de première instance.

Ils estiment en outre que l’exécution du jugement entrepris entraînerait de conséquences manifestement excessives dans la mesure où :

– ils ont deux enfants en bas âge, scolarisés dans le secteur géographique de rattachement du domicile ;

– ils exercent tous deux une activité professionnelle ;

– depuis mai 2024, les règlements de loyers sont réguliers et ils réglent une partie de la dette locative en sus du loyers courant ;

– à ce jour, les revenus du foyer sont de 3695,45 euros,eu égard à la reprise d’emploi récente de Mme [O] ;

– compte tenu de la procédure en cours, ils se sont vu suspendre les allocations logement. Dans l’hypothèse,où les allocations logement leur seraient réattribuées de manière rétroactive, les demandeurs pourraient apurer la dette locative en réglant une somme complémentaire en sus du loyer courant.

Par conclusion en défense tranmises les 12 septembre 2024 et 21 novembre 2024, la société Immobilière des Chemins de Fer Habitat Nord-Est demande à Mme la première présidente de bien vouloir :

– dire et juger que les conditions d’arrêt de l’exécution provisoire ne sont pas réunies ;

– débouter en conséquence Mme [O] et M. [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

– reconventionnellement, condamner ces derniers au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir pour l’essentiel qu’il n’existe pas de moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement dans la mesure où :

– l’appel du dépôt de garantie figure en ligne 1 du décompte en date du 1e novembre 2019 et le règlement par chèque des preneurs figure en ligne 6 en date du 3 janvier 2020. Ainsi, il n’y a pas d’erreur de comptabilisation ;

– des frais de poursuite ont effectivement été mis à la charge des locataires, ces frais sont dus par ces derniers. Au cas présent, les actes accomplis sont prescrits par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne l’efficacité d’une clause résolutoire à la signification d’un commandement de payer resté infructueux, ainsi que par les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution qui subordonne l’expulsion des locataires à l’obtention d’une décision de justice ;

– les augmentations sont parfaitement justifiées Mme [O] et M. [S] ayant reçu, comme tous les locataires de logement social, un courrier portant sur l’enquête sur les ressources et dont la réponse revêt un caractère obligatoire en application des articles L.444-9 et L.442-3-3 du Code de la construction et de l’habitation. Faute d’avoir répondu après l’envoi initial et la relance, les locataires ont donc été facturés du montant des indemnités légales, comme indiqué sur la relance, ce jusqu’à réception de l’enquête ;

– par courrier du 24 mars 2023 Mme [O] et M. [S] ont été avertis de la mise en place d’un contrat multi-services dont une partie des coûts est supportée par le locataire et l’autre par la bailleresse. En effet, l’accord collectif signé entre elle et les associations de locataire le 30 novembre 2022 a été convenu en applications des dispositions de l’article 42 de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. D’ailleurs, la collectivité des locataires a été consultée par voie de publipostage et a pu exprimer son avis sur l’accord signé le 30 novembre 2022, ce en application des dispositions légales ;

– l’assurance obligatoire a été prise en charge par la bailleresse en raison de la carence des preneurs, en l’espèce Mme [O] et M. [S] ont été relancés par courriers du 16 février 2023 sur leur obligation de présentation d’une attestation d’Assurance multirisque habitation obligatoire. Faute d’avoir présenté ledit document après relance comme le prévoit l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [O] et M. [S] ont été informés de la souscription par la bailleresse d’une assurance pour leur compte facturée 4,18 euros par mois, ce par courrier du 16 mai 2023. Il s’ensuit que la facturation du contrat d’assurance obligatoire de juin 2023 à janvier 2024 ne saurait faire l’objet d’aucune contestation. La bailleresse a bien pris en compte la souscription d’une assurance par Mme [O] et M. [S] à compter du 1er février 2024 ;

– la provision sur charges correspond à la taxe d’ordures ménagères et à diverses prestations locatives. Ces charges ne sont pas indexées, elles évoluent en fonction du prix de la prestation. Au cas présent, les provisions pour charges et leurs régularisations ont été notifiées à chaque fois aux locataires. Les montants des provisions pour charges et les montants des régularisations sont donc incontestables, et le premier juge n’a commis aucune erreur ;

– les loyers du secteur HLM sont révisés au 1er janvier de chaque année de manière automatique, sur la base de l’IRL du 2ème trimestre de l’année précédente. Au cas présent le bail distingue la structure du loyers entre trois lots: le logement, le garage et les locaux annexes. Les locaux annexes sont constitués du jardin et des dépendances communes. Les quittances délivrées font apparaître dans l’encadré le message afférent à l’indexation du mois qui suit. Ainsi, Mme [O] et M. [S] ont été informés chaque fois de la révision du loyer à intervenir.

Le bailleur fait valoir en outre que l’exécution du jugement entrepris n’entraînerait pas de conséquences manifestement excessives dans la mesure où:

– les enfants du couple sont nés l’un en 2012, l’autre en 2016, ont respectivement 12 et 8 ans, ainsi qu’il s’évince des livrets de famille versés aux débats;

– leur scolarisation n’est aucunement entravée par la décision de première instance, un changement de domicile n’ayant jamais empêché la scolarisation des enfants, ni le maintien dans un maillage territorial permettant de conserver le rattachement de domicile à l’école des enfants ;

– les occupants ne justifient pas de quelconques difficultés à trouver un éventuel logement dans le même secteur géographique, et pour cause, ils ne justifient pas même de recherche de logement ;

– il ne résulte d’aucunes des pièces communiquées aux débats que Mme [O] et M. [S] ont fait, des demandes de relogement auprès du parc de bailleurs sociaux, ni qu’ils ont entamé la moindre démarche pour obtenir par exemple une aide du Fonds de Solidarité Logement ou toute autre démarche justifiant d’une réelle volonté de résoudre la situation et de retrouver une solution de règlement ou de relogement .

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose: ‘ En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.’

Il ressort des éléments du dossier et des débats que Mme [O] et M. [S] contestent le montant des sommes mises à leur charge au titre des loyers et charges du bail en date du 31octobre 2019 s’agissant du montant du dépôt de garantie, des frais de poursuite, des augmentations figurant aux appels de loyers et charges et de frais qui leur ont été imputés (assurance).

Sur l’ensemble de ces points, la société ICF justifie de l’exigibilité des sommes imputées au débit du compte locataires s’agissant du dépôt de garantie dont le réglement a été pris en compte, des frais de poursuites à la charge des locataires, des sommes dues au titre du contrat -multiservices conclu dans le cadre de l’accord collectif signé entre ICF HABITAT NORD EST et les associations de locataires en application de l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des charges et de l’assurance obligatoire à la charge des locataires.

Les pénalités figurant au compte locataire contestées représentent une part peu importante de la dette locative, s’agissant d’un montant de 7,62 euros sur 5 mois.

Dans tous les cas, les contestations émises par Mme [O] et M. [S] ne remettent pas en cause le principe de la dette locative, ni le fait que celle-ci n’a pas été apurée dans le délai de deux mois du commandement de payer en date du 20 février 2023 dont la régularité n’est pas contestée, étant souligné que la dette locative est évaluée à 5424,52 euros au 31 décembre 2024.

Ainsi, Mme [O] et M. [S] ne démontrent pas qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement qui a constaté la résilation du bail et ordonné leur explusion étant en outre rappelé que les circonstance manifestement excessives ne peuvent être déduite de l’obligation d’exécuter le jugement alors en outre que les appelants disposent tous les deux de revenus qui devraient leur permettre de se tenir à jour du paiement des sommes dues au titre du logement.

En conséquence, il y a lieu de dire que les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile

ne sont pas remplies et de débouter Mme [O] et M. [S] de leur demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société ICF la totalité des sommes qu’elle a dû exposer non comprises dans les dépens. Il y a donc de condamner Mme [O] et M. [S] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, Mme [O] et M. [S] qui succombent seront condamnés aux dépens de la présente instance en référé.

Déboutons Mme [O] et M. [S] de leur demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement du juge du contentieux de le protection du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 3 juin 2024,

Condamnons Mme [O] et M. [S] à payer à la société ICF la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [O] et M. [S] aux dépens de la présente instance en référé.

A l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par Mme MANTION, Présidente et Mme CHAPON, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,