Suspension de la résiliation de bail : Questions / Réponses juridiques

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Suspension de la résiliation de bail : Questions / Réponses juridiques

Le 7 juillet 2008, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a signé un bail d’habitation avec Mme [L] [M] pour un loyer de 286,41 euros. Le 6 février 2024, un commandement de payer a été émis pour un arriéré de 927,09 euros. Le 16 avril 2024, l’EPIC a saisi le juge pour résilier le bail et demander l’expulsion. Lors de l’audience du 24 septembre 2024, la dette locative s’élevait à 2 434,62 euros. Le juge a déclaré la résiliation du bail depuis le 20 mars 2024, autorisant Mme [L] [M] à apurer sa dette par des paiements mensuels de 10 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation.

Ainsi, son action est recevable, car elle respecte les délais imposés par la loi.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 6 février 2024, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Par conséquent, le bailleur est fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 20 mars 2024. Toutefois, la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et l’accord du bailleur permettent de suspendre la résiliation du bail sous certaines conditions.

Comment est déterminée la dette locative ?

La détermination de la dette locative est encadrée par l’article 835 du code de procédure civile, qui stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier. »

Dans cette affaire, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a présenté un décompte prouvant que, à la date du 12 novembre 2024, la locataire devait 2 434,62 euros.

Mme [L] [M] n’ayant pas contesté ce montant, elle a été condamnée à le payer au bailleur, à titre de provision, tout en étant autorisée à le régler selon un plan d’apurement.

Quelles sont les conséquences du maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Selon la décision, cette indemnité est fixée à :

« La somme mensuelle de 168,69 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. »

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 20 mars 2024, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les frais de procès et l’exécution provisoire ?

Les frais de procès sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui indique que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, Mme [L] [M] a été condamnée aux dépens, mais en raison de sa situation économique, il n’a pas été jugé nécessaire de lui imposer une indemnité sur le fondement de l’article 700.

De plus, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, ce qui s’applique également à cette ordonnance.


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