Le 14 novembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE a saisi le juge des contentieux pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion des locataires, en raison d’un arriéré locatif de 7 235,15 euros. Lors de l’audience du 29 février 2024, Mme [N] [J] a proposé un plan de paiement de 100 euros par mois. Le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire, permettant aux locataires de respecter ce plan. En cas de non-paiement, la résiliation du bail et l’expulsion seraient alors possibles, avec une indemnité d’occupation de 257,58 euros par mois.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est recevable conformément aux dispositions de l’article 24 précité.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Il est important de noter que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 23 août 2023, et la somme de 4 782,58 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification.

Par conséquent, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 24 octobre 2023.

Comment est déterminée la dette locative ?

La détermination de la dette locative est régie par l’article 1353 du code civil, qui stipule que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

De plus, l’article 1103 du même code précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Dans cette affaire, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a produit un décompte démontrant que, à la date du 7 novembre 2024, les locataires lui devaient la somme de 7 235,15 euros.

Les locataires n’ayant pas apporté d’éléments pour contester ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Selon la jurisprudence, cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 257,58 euros par mois, payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023.

Cette indemnité cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3].

Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, bien que la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ait demandé une indemnité sur le fondement de cet article, le juge a décidé de ne pas accorder d’indemnité à la bailleresse, en tenant compte de la situation économique et familiale de Mme [N] [J] séparée [X] [W].

Ainsi, la demande au titre de l’article 700 a été déboutée.