Le 13 avril 2021, un compromis de vente a été signé pour des parcelles appartenant à Madame [C] et ses enfants, pour 850 000 euros, avec des conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire. Un avenant du 7 décembre 2021 a prévu une avance de 10 000 euros par vendeur et reporté la signature de l’acte authentique au 2 mai 2022, mais celui-ci n’a jamais été signé. En mai et juin 2023, les sociétés et Monsieur [V] ont assigné les consorts [A] pour rupture des pourparlers, tandis que ces derniers ont demandé le rejet des demandes, invoquant la défaillance de l’acquéreur.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences de la rupture brutale des négociations précontractuelles selon l’article 1112 du Code civil ?

L’article 1112 du Code civil stipule que :

“L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.”

Dans le cas présent, les demandeurs reprochent aux consorts [A] une rupture brutale des négociations précontractuelles. Cependant, le tribunal a constaté que les parties avaient déjà signé un compromis de vente notarié, ce qui signifie que les négociations étaient déjà abouties. Par conséquent, les demandes fondées sur l’article 1112 ne peuvent prospérer, car elles ne s’appliquent qu’avant la conclusion du contrat.

Ainsi, le tribunal a rejeté les demandes des demandeurs sur ce fondement, considérant que la rupture des négociations ne pouvait être qualifiée de brutale dans ce contexte.

Quelles sont les implications de la clause pénale selon l’article 1231-5 du Code civil ?

L’article 1231-5 du Code civil dispose que :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Dans cette affaire, le compromis de vente prévoyait une clause pénale de 42 500 euros en cas de non-exécution des obligations. Toutefois, le tribunal a constaté que l’acquéreur n’avait pas respecté les conditions d’exécution du compromis,

notamment en déposant sa demande de permis de construire hors délai. Par conséquent, les conditions pour invoquer la clause pénale n’étaient pas remplies, et le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle fondée sur cette clause.

Comment la responsabilité contractuelle est-elle engagée selon l’article 1231-1 du Code civil ?

L’article 1231-1 du Code civil énonce que :

“Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Dans cette affaire, le tribunal a établi que l’acquéreur n’avait pas exécuté ses obligations contractuelles, ayant déposé sa demande de permis de construire avec un retard significatif.

Cette inexécution a conduit à une immobilisation des biens des vendeurs, entraînant une perte de chance de vendre leurs biens.

Ainsi, la responsabilité contractuelle de l’acquéreur a été engagée, et le tribunal a accordé des dommages et intérêts aux consorts [A] pour compenser cette perte de chance, fixée à 40 000 euros.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ?

Le tribunal a reconnu un préjudice de jouissance, qui se compose de préjudices moral et matériel.

Les opérations de nettoyage des parcelles, effectuées sans autorisation, ont été admises par les parties.

Le tribunal a donc décidé que la SCCG Les Voiles d’Or devait indemniser les vendeurs pour ce préjudice, en leur allouant la somme de 20 000 euros.

Cependant, les demandes d’indemnisation pour les intérêts de retard dus aux impôts n’ont pas été retenues, faute de justification.

Ainsi, pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, il est nécessaire de prouver l’existence d’un préjudice réel et d’étayer les demandes par des éléments de preuve concrets.