COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 30 janvier 2024

APPELANTE :

Madame [U] [C]

née le 09 Février 1997 à [Localité 5] (GUINEE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Claire MASOT, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Raphaëlle POIGNY, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004057 du 29/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

S.A. [Localité 6] HABITAT

immatriculée au RCS de ROUEN sous le n° 590 500 567

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée et assistée par Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 27 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2019 la SA [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Mme [U] [C] un pavillon de 76 m² à usage d’habitation avec jardin, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (76), moyennant un loyer hors charges révisable de 402,80 euros.

Le 21 octobre 2022, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice lors du départ Mme [U] [C], qui a refusé de le signer.

Mme [U] [C] n’ayant pas payé à la SA QUEVILLY HABITAT les réparations locatives demandées, ainsi qu’un reliquat de loyers et de charges, pour un total de 6 177,55 euros, cette dernière a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Rouen par assignation du 7 août 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a condamné Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de

5 839,26 euros au titre des arriérés de loyers et réparations locatives, rejeté toute demande plus ample ou contraire, rejeté la demande de la SA [Localité 6] HABITAT formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SA [Localité 6] HABITAT/Mme [U] [C] aux entiers dépens et rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration du 22 avril 2024 Mme [U] [C] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Exposé des prétentions et parties

Dans ses conclusions d’appelante transmises le 19 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens, Mme [U] [C] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il l’a condamné à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de 5 839,26 euros au titre des arriérés de loyers et réparations locatives et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

débouter la SA [Localité 6] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [U] [C] ;

confirmer la décision entreprise pour le surplus ;

A titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler les sommes dues ;

prendre acte de ce qu’elle propose de verser la somme de 50 euros par mois à la SA [Localité 6] HABITAT jusqu’à complet apurement de la dette ;

En tout état de cause,

– condamner la SA [Localité 6] HABITAT aux entiers dépens.

Dans ses conclusions d’intimée transmises le 15 octobre 2024, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, la SA [Localité 6] HABITAT demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen le 30 janvier 2024 en ce qu’il a condamné Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT une somme de 5 408,64 euros au titre des réparations locatives après ajout de la moitié du coût du procès-verbal de constat et déduction du dépôt de garantie ;

Reconventionnellement,

réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen le 30 janvier 2024 en ce qu’il a rejeté la demande de la SA [Localité 6] HABITAT formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen le 30 janvier 2024 en ce qu’il a condamné la SA [Localité 6] HABITAT/Mme [U] [C] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

condamner Mme [U] [C] aux entiers dépens de première instance ;

condamner Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

condamner Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’appel ;

condamner Mme [U] [C] aux entiers dépens d’appel ;

débouter Mme [U] [C] de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

A titre liminaire, il doit être relevé concernant le solde restant dû de loyers et de charges, auquel le jugement entrepris a condamné Mme [U] [C] à hauteur de 430,62 euros (cette somme étant comprise dans le montant total de la condamnation à paiement de 5 839,26 euros prononcée), que Mme [U] [C] est à jour du paiement de cette somme, ce qui n’est pas contesté par la SA [Localité 6] HABITAT, laquelle sollicite la confirmation dudit jugement pour une condamnation diminuée précisément de

430,62 euros.

Le jugement entrepris devra être réformé en conséquence.

Sur les réparations locatives

Il résulte de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire est tenu « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour justifier des réparations locatives qu’elle réclame à Mme [U] [C], la SA [Localité 6] HABITAT s’appuie sur le constat d’état des lieux d’entrée du 9 novembre 2019, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par maître [V], commissaire de justice le 21 octobre 2022 et sur un état des lieux sortant établi par ses services le 7 novembre 2022 (reprenant la grille utilisée lors de l’état des lieux d’entrée), ainsi que l’état des réparations chiffrées de ses services du 7 novembre 2022.

De son côté, Mme [U] [C] fait valoir qu’elle a toujours bien entretenu son logement, que des tiers venaient chez elle sans accord et pouvant commettre des dégradations. A cet égard, elle considère que le bailleur, tenu d’assurer une obligation de sécurité au preneur, a failli dans ses obligations. Sur les réparations locatives proprement dites Mme [U] [C] considère que la SA [Localité 6] HABITAT n’en justifie pas, soulignant que les mêmes observations pouvant être faites pour un statut de la pièce qui a changé, en le passant en état dégradé.

S’agissant du moyen soulevé relatif au manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la sécurité du preneur, il n’apparaît pas opérant dans la mesure où Mme [U] [C], qui fait état que des jeunes du quartier entraient à leur guise dans son jardin et son logement sans son accord, ne prouve pas à la fois l’ampleur du problème qu’elle soulève, ni la faute de la SA [Localité 6] HABITAT. En effet, la note d’incident du 20 octobre 2020 qu’elle produit, rédigée par les techniciennes d’intervention sociale et familiale du service AMAPA, fait état d’enfants du quartier pouvant venir jouer dans son jardin et parfois dans son logement sans y avoir été invités, son fils [T] se trouvant régulièrement pris à partie (pièce n° 16). Les photographies versées (pièces n° 17) ne sont pas davantage de nature à permettre d’engager la responsabilité de la bailleresse (photographie de profil non datée d’un enfant présentant une cicatrice au niveau de la tempe ; photographie d’un enfant tenant dans sa main un tissu avec la légende « [T] [H] agressé dans son jardin T-shirt déchiré » ; photographie de cinq enfants jouant autour d’une balançoire avec la légende « enfant du quartier dans le jardin des enfants [H] »).

S’agissant des réparations locatives, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement mis en location par la SA [Localité 6] se présentait dans un état d’entretien qualifié de propre dans toutes les pièces le composant, lors de l’établissement contradictoire de l’état des lieux d’entrée le 9 novembre 2019, alors que les constats réalisés tant par le commissaire de justice le 21 octobre 2022 que l’agent de la SA [Localité 6] HABITAT le 7 novembre 2022, décrivent un niveau d’entretien qualifié de sale voire de très sale jusqu’à encrassé à différents endroits, outre la présence de cafards notée par le commissaire de justice. Les frais de désinfection, de nettoyage complet du logement, d’enlèvement d’encombrants restés en extérieur, d’un montant de 433,44 euros, comptabilisés forfaitairement par la SA [Localité 6] HABITAT, apparaissent justifiés.

Concernant les travaux de peinture des murs et plafonds comptabilisés dans les différentes pièces du logement, ils sont justifiés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Toutefois, dans la mesure où le logement n’a pas été loué en état neuf à Mme [U] [C] en 2019, de petites tâches ou impacts étant décrits par endroits dans l’état des lieux d’entrée, il convient de limiter à 50 % les frais comptabilisés à cet égard par la SA [Localité 6] HABITAT, soit un montant ramené à 2 474,09 euros.

Enfin, s’agissant des équipements ayant nécessité un remplacement (douille, portes et serrures, poignées de porte, joints d’étanchéité, abattant de WC), les dépenses forfaitaires comptabilisées sont toutes justifiées par comparaison des documents d’entrée et de sortie du logement produits, soit un total de 984,64 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SA [Localité 6] HABITAT justifie à l’égard de Mme [U] [C] d’un montant total de

3 892,17 euros au titre des réparations locatives, soit 3 489,17 euros après déduction du dépôt de garantie (403 euros) que cette dernière doit être condamnée à lui payer, ce qui entraînera réformation en conséquence du jugement entrepris.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [U] [C]

Il convient d’accorder à Mme [U] [C] les délais de paiement qu’elle sollicite à hauteur de mensualités de 50 euros, le solde à la dernière mensualité en considération des revenus dont elle fait état (500 à 800 euros par mois pour un emploi en qualité d’agent de restauration), la SA [Localité 6] HABITAT indiquant qu’elle a d’ores et déjà donné son accord sur les délais de paiement devant le juge de l’exécution de [Localité 7].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a condamné la SA [Localité 6] HABITAT et Mme [U] [C] aux entiers dépens.

Mme [U] [C] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

S’agissant des frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [U] [C] doit être condamnée à les payer à hauteur de 100 euros au titre de la procédure de première instance et de 100 euros au titre de la procédure d’appel, eu égard à sa situation économique.

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

La cour,

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen du 30 janvier 2024 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de 3 892,17 euros euros au titre des réparations locatives concernant le logement qu’elle occupait [Adresse 1] à [Localité 6] (76) ;

Autorise Mme [U] [C] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 50 euros, payables au plus tard le 5 de chaque mois à compter du deuxième mois suivant la date du présent arrêt, le solde étant payable lors de la 24ème mensualité ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement total ou partiel de l’une de ces mensualités, la SA [Localité 6] HABITAT pourra exiger le recouvrement forcé de ce qui reste dû après envoi d’une mise en demeure ;

Condamne Mme [U] [C] aux dépens de première instance ;

Condamne Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [C] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne Mme [U] [C] à payer à la SA [Localité 6] HABITAT 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

La greffière Le président