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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01249 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PKXX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 JANVIER 2022

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 16/00035

APPELANTE :

S.A.S. FONCIA TERRE OCCITANE anciennement dénommée FONCIA SOGI PELLETIER SASU inscrite au

RCS Béziers sous le n° 314 686 429, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège sis

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [J] [F] divorcée [X]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Charlène DHEROT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [S] [X]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Me Charlène DHEROT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Monsieur [B] [L] [Y] [O]

né le 08 Octobre 1942 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avcoat plaidant

S.C.I. ELBRUCAT

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Charlène DHEROT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Dans la nuit du 15 au 16 mai 2013, un incendie a causé des désordres importants tant au niveau des parties communes que des parties privatives de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 9] et [Adresse 1], géré par la SASU Foncia Sogi Pelletier, en qualité de syndic.

Se plaignant notamment des manquements du syndic à sa mission de gestion dans le suivi du dossier sinistre incendie et des travaux de reconstruction, les privant de la possibilité de remettre leurs biens à la location, des copropriétaires ont intenté une action en justice, en responsabilité du syndic notamment.

Par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2015, Mme [J] [F], divorcée [X], a fait assigner le syndic de copropriété de l’immeuble, la SASU Foncia Sogi Pelletier, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Béziers, en responsabilité et en réparation de ses préjudices.

Par acte d’huissier de justice du 14 mai 2018, M. [B] [O] a fait assigner le syndic de copropriété de l’immeuble, la SASU Foncia Sogi Pelletier, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Béziers, en responsabilité et en réparation de ses préjudices.

Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat sont intervenus volontairement à la procédure par voie de conclusions du 5 février 2019.

Le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Reçoit Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat en leur intervention volontaire et Juge non prescrite leur action en justice ;

Déclare que la responsabilité du syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, est engagée pour faute de gestion ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [J] [X] et à Mme [S] [X] une somme indivise de 6 930 euros au titre de leur préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à la SCI Elbrucat une somme de 4 400 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 4 725 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat une somme indivise de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] du surplus de leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Décide en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de dispenser Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure assumés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 1] ;

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier aux dépens de la présente instance ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a retenu qu’entre 2015 et 2017, soit pendant près de 22 mois, d’avril 2015 à janvier 2017, le syndic avait failli dans sa mission de gestion de la copropriété et que, pour l’essentiel, sur cette période, le retard pris dans la reconstruction de l’immeuble lui était imputable, que s’il arguait d’une défaillance du maître d »uvre, sans pour autant l’expliciter, il lui appartenait de contrôler le suivi du chantier et de procéder à des relances du maître d »uvre, qu’il ne justifiait d’aucune intervention de sa part auprès du maître d »uvre et n’avait soumis l’étude d’ingénierie béton, pour la détermination des travaux nécessaires, au vote des copropriétaires que le 10 janvier 2017, et, qu’en ce qui concerne la déclaration de sinistre pour aggravation, le syndic reconnaissait n’y avoir procédé que le 23 décembre 2015, soit près de neuf mois après l’apparition des désordres, qu’ainsi, il ressortait qu’entre avril 2015 et janvier 2017, soit pendant près de 22 mois, il n’avait pas été diligent, de sorte que sa responsabilité était engagée.

Il a retenu que si la défaillance du syndic avait empêché les copropriétaires de mettre leur bien en location, ce préjudice locatif n’était toutefois pas certain et ne pouvait être indemnisé sur la totalité des 22 mois de retard imputables au seul syndic pour défaut de suivi dans la gestion du sinistre et des travaux de reconstruction, et que ce préjudice devait s’analyser en une perte de chance de ne pas pouvoir disposer de son bien pour le mettre en location dans un délai raisonnable et devait être indemnisée par le syndic, à chacun des copropriétaires, à hauteur de 50 % des loyers qui auraient pu être perçus sur cette période de 22 mois.

La SAS Foncia Terre Occitane, anciennement SASU Foncia Sogi Pelletier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 2 novembre 2022, la SAS Foncia Terre Occitane demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 31 janvier 2022, en ce qu’il :

Reçoit Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat en leur intervention volontaire et Juge non prescrite leur action en justice,

Déclare que la responsabilité du syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, est engagée pour faute de gestion,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [J] [X] et à Mme [S] [X] une somme indivise de 6 930 euros au titre de leur préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à la SCI Elbrucat une somme de 4 400 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 4 725 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat une somme indivise de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Décide en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de dispenser Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure assumés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 1],

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier aux dépens de la présente instance,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dire et juger que les demandes formées par la SCI Elbrucat et Mme [S] [X] sont irrecevables ;

Débouter Mme [J] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter en tant que de besoin Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter M. [B] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [B] [O] et Mme [J] [X], Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat à payer, chacun, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour l’essentiel, sur le moyen de ce qu’elle n’aurait pas, en sa qualité de syndic, suivi le chantier, ce qui aurait causé un retard dans la reconstruction de l’immeuble, la SAS Foncia Terre Occitane entend rappeler qu’en sa qualité, elle n’était soumise qu’à une obligation de moyens, qu’elle avait fait appel à un architecte, en qualité de maitre d »uvre, puisqu’elle n’avait reçu une mission limitée à la maitrise d’ouvrage déléguée, que, de ce fait, il revenait au maitre d »uvre d’assurer le suivi du chantier et de faire intervenir les professionnels nécessaires selon l’avancement du chantier.

Elle entend rappeler qu’en sa qualité de syndic, elle n’est aucunement un professionnel de la construction et estime qu’elle n’avait pas à relancer le maitre d »uvre s’agissant du contrôle du chantier, qui devait, selon elle, assurer le suivi du chantier.

En tout état de cause, si par extraordinaire il était confirmé que la SAS Foncia Terre Occitane, en sa qualité de syndic, aurait dû assurer le suivi du chantier, elle avance qu’il serait totalement erroné de soutenir qu’elle serait responsable du retard pris dans la reconstruction de l’immeuble puisqu’elle n’est aucunement intervenue dans la réalisation des travaux et un maitre d »uvre, à même de gérer le planning des travaux, était présent sur les lieux, qu’ainsi, elle n’a aucunement manqué à ses obligations et sa responsabilité n’est pas engagée.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 31 août 2022, M. [B] [O] demande à la cour de :

Confirmer le jugement N° RG 16/00035 rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 31 janvier 2022 en ce qu’il :

Reçoit Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat en leur intervention volontaire et Juge non prescrite leur action en justice,

Déclare que la responsabilité du syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, est engagée pour faute de gestion,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Décide en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de dispenser Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure assumés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 1],

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier aux dépens de la présente instance,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déclarer recevable et bien fondé en son principe l’appel incident formé par M. [B] [O] ;

Infirmer le jugement N° RG 16/00035 rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 31 janvier 2022 en ce qu’il :

Limite la condamnation de la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à M. [B] [O] une somme de 4 725 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] du surplus de leurs demandes ;

Constater que les fautes commises par le syndic sont à l’origine de l’ensemble des pertes de loyer de M. [B] [O] ;

Constater que le préjudice induit par la perte de loyers de M. [B] [O] a été subi durant 90 mois au mois de novembre 2020 ;

Condamner Foncia Terre Occitane, anciennement Foncia Sogi Pelletier à verser à M. [B] [O] la somme de 29 700 euros au titre de l’indemnisation de ses pertes de loyer location avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à son paiement ;

Condamner Foncia Terre Occitane, anciennement Foncia Sogi Pelletier à verser à M. [B] [O] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Confirmer le jugement N° RG 16/00035 rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 31 janvier 2022 en toutes ses autres dispositions ;

Condamner Foncia Terre Occitane, anciennement Foncia Sogi Pelletier à verser à M. [B] [O] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés au titre de la présente procédure d’appel, outre la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés en première instance, soit la somme totale de 5 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Foncia Terre Occitane, anciennement Foncia Sogi Pelletier au paiement des entiers dépens de l’instance.

Pour l’essentiel, M. [B] [O], demande la confirmation du jugement entrepris pour les motifs pris par les premiers juges, mais en poursuit l’infirmation quant au montant de l’indemnité sollicitée au titre du préjudice locatif.

Il avance que si le tribunal l’a évalué à 50%, la probabilité que son bien soit pris à bail était nettement supérieure à ce taux et souligne qu’il n’a plus été en mesure de mettre son appartement à la location pendant plus de cinq ans.

En considération de ce que le loyer n’a plus été perçu depuis le mois de juin 2013, date d’apparition du sinistre, et le mois de novembre 2020, date à laquelle l’appartement aurait pu être habitable, il estime avoir subi une perte financière de 450 euros x 90 mois, soit 40 500 euros, de laquelle il convient de déduire l’indemnisation de son assureur, à hauteur de 24 mois, soit 10 800 euros, qu’ainsi, il réclame la somme de 29 700 euros.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 28 août 2022, Mme [J] [X], Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 31 janvier 2022 en ce qu’il :

Reçoit Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat en leur intervention volontaire et Juge non prescrite leur action en justice,

Déclare que la responsabilité du syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, est engagée pour faute de gestion,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat une somme indivise de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier aux dépens de la présente instance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic, la SASU Foncia Sogi Pelletier, de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Décide en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de dispenser Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure assumés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et [Adresse 1],

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 31 janvier 2022 en ce qu’il :

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à Mme [J] [X] et à Mme [S] [X] une somme indivise de 6 930 euros au titre de leur préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne la SASU Foncia Sogi Pelletier à payer à la SCI Elbrucat une somme de 4 400 euros au titre de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Mme [J] [X], Mme [S] [X], la SCI Elbrucat et M. [B] [O] du surplus de leurs demandes ;

Condamner la SASU Foncia Sogi Pelletier, syndic de copropriété, à titre personnel, à payer à Mme [J] [F] divorcée [X] et Mlle [S] [X] les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à paiement et à parfaire jusqu’à possibilité des appartements d’être loués :

27 740 euros pour la perte de loyer du lot n°20,

18 250 euros pour la perte de loyer des lots n°24 et 26 ;

Condamner la SASU Foncia Sogi Pelletier, syndic de copropriété, à titre personnel, à payer à la SCI Elbrucat les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à paiement et à parfaire jusqu’à possibilité des appartements d’être loués la somme de 29 200 euros pour la perte de loyer du lot n°19 ;

Condamner la SASU Foncia Sogi Pelletier, syndic de copropriété, à titre personnel, à payer à Mme [J] [F] divorcée [X] la somme de 3 514,88 euros au titre des honoraires de maîtrise d »uvre ;

Condamner la SASU Foncia Sogi Pelletier, syndic de copropriété, à titre personnel, à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux concluantes agissantes unies d’intérêts ;

Condamner la SASU Foncia Sogi Pelletier aux entiers frais et dépens.

Pour l’essentiel, Mme [J] [X], Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat reprochent à la SAS Foncia Terre Occitane, en sa qualité de syndic, de ne pas avoir convoqué d’assemblée générale pour les années 2014 et 2015, de ne pas avoir exécuté ses missions concernant les travaux de reconstruction, de ne pas avoir informé les copropriétaires de l’avancée des travaux et de ne pas avoir tenu les engagements pris.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 décembre 2024.

1. Sur la recevabilité des prétentions indemnitaires de Mme [S] [X] et de la SCI Elbrucat

La cour relève que c’est par des conclusions déposées par RPVA le 5 février 2019 et non le 15 septembre 2019, comme l’avance la SAS Foncia Terre Occitane, que Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat sont intervenues volontairement dans la cause, de sorte que c’est à bon droit que les premiers juges l’ont accueillie et qu’ainsi, sont seules prescrites les prétentions indemnitaires antérieures, non pas au 14 septembre 2014, comme soutenu par l’appelante, mais au 5 février 2014.

2. Sur la responsabilité de la SAS Foncia Terre Occitane, en sa qualité de syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, mais aussi d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic n’ayant pas de lien contractuel direct avec les copropriétaires, il est donc responsable vis-à-vis de ces derniers sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Sur ce fondement, comme l’ont rappelé les premiers juges, le copropriétaire qui invoque des manquements du syndic à sa mission en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, constitutifs d’une faute de gestion, doit rapporter la preuve du préjudice certain, personnel et direct que ladite faute lui a occasionné.

Cette faute peut consister notamment en un manquement à ses obligations d’information, de conseil et de suivi administratif du chantier ou encore en une absence de contrôle sur l’exécution des obligations du maître d »uvre.

En l’espèce, l’incendie s’est déclaré le 15 mai 2013 au sein de l’immeuble en copropriété et a endommagé à la fois, les parties communes et les parties privatives.

Comme l’ont relevé les premiers juges, il ressort des pièces versées au débat que les travaux de reconstruction des parties communes de l’immeuble, supervisés par M. [C] [R], architecte, en qualité de maître d »uvre désigné par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 10 septembre 2013, ont été interrompus dès le premier trimestre de l’année 2015, après la mise hors d’eau du bâtiment, en raison d’un mouvement de la structure du bâtiment et notamment d’une aggravation de l’état de la maçonnerie au niveau de la cage d’escalier nécessitant une confortation des paliers, que le syndic en a informé les copropriétaires par courrier du 30 avril 2015, ajoutant que le maître d »uvre avait pris contact avec un cabinet d’ingénierie béton pour la détermination des travaux nécessaires.

A ce titre, ils ont retenu que le syndic ne produisait aucun élément de nature à justifier de la saisine d’un cabinet d’ingénierie béton pour étude de la structure sur l’année 2015, alors même qu’il était établi, par un courrier de l’assureur de la copropriété du 9 septembre 2016, qu’il détenait des fonds versés par l’assurance lui permettant d’y procéder, que si le syndic arguait d’une défaillance du maître d »uvre, sans l’expliciter, il lui appartenait de contrôler le suivi du chantier et de le relancer, qu’il ne justifiait cependant d’aucune intervention de sa part auprès du maître d »uvre et n’avait soumis cette étude d’ingénierie béton au vote des copropriétaires réunis en assemblée que le 10 janvier 2017. Enfin, qu’en ce qui concerne la déclaration de sinistre pour aggravation, que le syndic reconnaissait dans ses écritures y avoir procédé le 23 décembre 2015, soit près de neuf mois après l’apparition des désordres, qu’ainsi, il ressortait de ces éléments qu’entre avril 2015 et janvier 2017, soit pendant près de vingt-deux mois, le syndic avait failli dans sa mission de gestion de la copropriété et que, sur cette période, le retard pris dans la reconstruction de l’immeuble lui était donc imputable et sa responsabilité était donc engagée sur cette période, sans qu’elle ne puisse l’être au-delà, pour la période postérieure, le syndic ayant repris sa mission de suivi du dossier sinistre incendie et des travaux de reconstruction.

En cause d’appel, la SAS Foncia Terre Occitane reprend la même argumentation que celle soutenue en première instance, de ce que, notamment, en sa qualité de syndic, elle n’était soumise qu’à une obligation de moyens, qu’elle avait fait appel à un architecte en qualité de maitre d »uvre puisqu’elle n’avait reçu une mission limitée à la maitrise d’ouvrage déléguée, que, de ce fait, il revenait au maitre d »uvre d’assurer le suivi du chantier et de faire intervenir les professionnels nécessaires selon l’avancement du chantier.

Elle avance également qu’en sa qualité de syndic, elle n’est aucunement un professionnel de la construction et soutient qu’elle n’avait pas à relancer le maitre d »uvre s’agissant du contrôle du chantier, qui devait, selon elle, assurer le suivi du chantier.

Or, ce faisant, elle n’apporte pas de critique utile aux motifs pris par les premiers juges, en ce que, notamment, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de la saisine d’un cabinet d’ingénierie béton pour étude de la structure sur l’année 2015, surtout et alors qu’en sa qualité il lui appartenait de contrôler le suivi du chantier et de procéder à des relances du maître d »uvre, elle ne justifie d’aucune relance et n’établit pas qu’elle aurait été la défaillance de celui-ci, qu’elle se limite dès lors à alléguer.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité sur cette période, de vingt-deux mois, entre avril 2015 et janvier 2017.

3. Sur l’indemnisation des copropriétaires

Comme l’ont justement retenu les premiers juges, si la défaillance du syndic a empêché les copropriétaires de mettre leur bien en location, ce préjudice locatif n’est toutefois pas certain et ne saurait être indemnisé sur la totalité des vingt-deux mois de retard imputables au seul syndic, de sorte qu’il doit s’analyser en une perte de chance de ne pas pouvoir disposer de son bien pour le mettre en location dans un délai raisonnable.

En considération des faits de l’espèce, le taux de perte de chance sera confirmé, à hauteur de 50 % des loyers qui auraient pu être perçus par les copropriétaires concernés sur cette période de vingt-deux mois.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a alloué la somme totale de 6 930 euros pour Mme [J] [X] et Mme [S] [X], sur la base d’un loyer mensuel de 380 euros pour le lot n°20 et d’un loyer mensuel de 250 euros pour le lot n°24, sur la période de vingt-deux mois et non de mai 2013 à octobre 2020, comme sollicité, cette période allant au-delà de la période retenue ci-avant.

Pour les mêmes motifs, la somme de 4 400 euros allouée à la SCI Elbrucat sera confirmée, calculée sur la base d’un loyer mensuel de 400 euros et sur la même période, de vingt-deux mois.

Si de la même façon, M. [B] [O] avance qu’il n’a plus été en mesure de mettre son appartement à la location pendant plus de cinq ans, pour le motif sus-énoncé, seule la période pour laquelle la responsabilité du syndic a été retenue est indemnisable, de sorte que la somme de 4 725 euros allouée par les premiers juges sera confirmée, calculée sur la base d’un loyer mensuel de 450 euros et sur une période de vingt-et-un mois, celui-ci ayant été indemnisé par son assureur pendant vingt-quatre mois, soit jusqu’au mois d’avril 2015.

S’agissant de l’indemnisation de son préjudice moral, la cour constate que M. [B] [O] reprend la même argumentation que celle soumise à l’appréciation des premiers juges, qui ont justement retenu qu’il n’expliquait pas en quoi la faute de gestion commise par le syndic lui avait causé une souffrance morale et que le simple fait de devoir intenter une action en justice pour faire valoir ses droits ne suffisait pas à rapporter la preuve d’un préjudice moral distinct des préjudices autres dont il était demandé la réparation, qu’en l’absence de toute critique, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires de ce chef.

S’agissant enfin de la prise en charge, à hauteur de 3 514,88 euros, des honoraires pour la maitrise d »uvre sollicitée par Mme [J] [X], qui reprend la même argumentation que soutenue en première instance, la cour estime que c’est à juste titre que les premiers juges lui ont opposé qu’outre le fait qu’elle avait accepté le dédommagement proposé par l’assureur de la copropriété, elle ne pouvait voir sa demande satisfaite au motif que ces frais étant fixés sur la base de la nature des travaux à réaliser dans les parties privatives dans le cadre de la reconstruction, peu importait le point de départ du délai d’exécution desdits travaux, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ce chef.

Il suit de ce qui précède que le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Foncia Terre Occitane sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SAS Foncia Terre Occitane, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à M. [B] [O], d’une part, et à Mme [J] [X], Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat, ensemble, d’autre part, à chacun, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SAS Foncia Terre Occitane à payer à M. [B] [O] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SAS Foncia Terre Occitane à payer à Mme [J] [X], Mme [S] [X] et la SCI Elbrucat, ensemble, la somme de 2 500 euros sur le même fondement ;

CONDAMNE la SAS Foncia Terre Occitane aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente