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REFERENCES : N° RG 24/09558 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CDP

Minute : 25/00009

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Madame [R] [F]

Copies exécutoires délivrés à :

Copies certifiées conformes délivrées à :
Mme [F]

Le 10 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 10 Janvier 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 10 janvier 2025 ;

par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]
représenté par Monsieur [C] [U], muni d’un pouvoir,

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]
comparante en personne

D’AUTRE PART

Par contrat en date du 18 décembre 2019, l’OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [R] [F], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 3], [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Madame [R] [F], par acte d’huissier en date du 23 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2.539,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 18 avril 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers, et à la souscription d’une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail,ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,condamner Madame [R] [F] à lui payer les sommes suivantes :4.756,32 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, abandonne ses prétentions relatives au défaut d’assurance, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.663,66 euros, échéance du mois de novembre 2024 comprise, selon décompte en date du 3 décembre 2024. Il n’est pas opposé aux délais proposés.

Madame [R] [F], comparant en personne, expose sa situation financière et propose de verser la somme de 100 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. Elle produit son attestation d’assurance à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CAF le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2.539,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2019 à compter du 24 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [R] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte démontrant que Madame [R] [F] lui doit la somme de 3.663,66 euros, à la date du 3 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire la somme de 38,10 euros de frais.

Madame [R] [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.625,56 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [R] [F] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Elle dispose de 1.670 euros de ressources par mois. Elle propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant. EST ENSEMBLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, Madame [R] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [R] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2019, entre l’OPHLM MONTREUILLOIS et Madame [R] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 5], sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [F] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3.625,56 euros (décompte arrêté au 3 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024) ;

AUTORISE Madame [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Madame [R] [F] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09558 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CDP

DÉCISION EN DATE DU : 10 Janvier 2025

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Monsieur [R] [F]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires