La SA d’HLM Néolia a signé un contrat de location avec M. [P] [U] le 29 août 2023, fixant un loyer mensuel de 347,75 € et des charges de 175,65 €. En raison d’impayés, un commandement de payer de 2 572,32 € a été délivré le 28 février 2024. La CCAPEX a été saisie le 29 février 2024, et le 25 juillet 2024, Néolia a assigné M. [P] [U] en justice pour expulsion et paiement de 3 734,20 €. Le juge a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion à compter du 29 avril 2024.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande

La recevabilité de la demande de la SA d’HLM Néolia repose sur plusieurs éléments juridiques, notamment la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et la notification au préfet.

Selon l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, il est stipulé que :

« À compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. »

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia a saisi la CCAPEX le 29 février 2024, et la situation d’impayés a perduré, rendant ainsi sa demande recevable.

De plus, l’article 24-III de la même loi précise que :

« À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. »

L’assignation a été notifiée au préfet le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024, confirmant ainsi la recevabilité de la demande.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

L’obligation du locataire de payer le loyer et les charges est clairement énoncée dans l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :

« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Dans cette affaire, la SA d’HLM Néolia a fourni l’acte de bail et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations du locataire.

Il est établi que la dette locative de M. [P] [U] s’élève à 3 668,67 €, ce qui justifie la demande de paiement formulée par la SA d’HLM Néolia.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 pour la somme de 2 572,32 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, le contrat de bail stipule qu’en cas de défaut de paiement, le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il a été établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés, et ce manquement a perduré plus de deux mois après le commandement de payer du 28 février 2024.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies, permettant de constater la résiliation du bail à la date du 29 avril 2024.

Sur l’attestation d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et de justifier cette assurance au bailleur. Il est stipulé que :

« Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. »

En l’espèce, M. [P] [U] n’a pas justifié de l’accomplissement de cette obligation.

Il est donc légitime de condamner M. [P] [U] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Étant donné que M. [P] [U] a succombé à l’instance, il doit être condamné aux dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Cependant, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire application des dispositions de l’article 700, tenant compte de l’équité et de la situation économique de M. [P] [U].