Isabelle PAYET est impliquée dans une affaire où la société SCIC HLM AB HABITAT a assigné plusieurs preneurs à bail pour impayés de loyers. Lors de l’audience du 6 décembre 2024, le tribunal a constaté la résiliation du bail en raison d’un défaut de paiement. Il a ordonné l’expulsion des preneurs, fixant une indemnité d’occupation mensuelle et condamnant les défendeurs à verser 12 763,17 euros pour loyers impayés. Le dépôt de garantie a été conservé par le bailleur, tandis que les défendeurs ont été condamnés à payer 1 500 euros de frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans le bail commercial ?

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de défaut de paiement des loyers ou de ses accessoires.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. »

Dans le cas présent, le bail commercial stipule qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation de payer restée sans effet.

Le preneur n’ayant pas réglé le montant dû dans le délai imparti, la résiliation du bail est donc acquise à la date du 11 juillet 2024 à 24h.

Cette résiliation entraîne l’obligation pour le locataire de quitter les lieux, ce qui justifie la demande d’expulsion formulée par le bailleur.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile précise que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Dans cette affaire, le contrat de bail stipule que le locataire doit payer un loyer annuel de 9 000 euros, ainsi que des charges.

Le montant des arriérés, s’élevant à 12 763,17 euros, a été établi et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Ainsi, le tribunal a condamné les preneurs au paiement de cette somme à titre provisionnel, qui portera intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2024 pour une partie de la somme, et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Comment se déroule l’expulsion en cas de résiliation du bail ?

L’expulsion d’un locataire en cas de résiliation du bail est régie par les articles L. 433-1 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles stipulent que l’expulsion doit être effectuée par un huissier de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Dans le cas présent, le tribunal a ordonné l’expulsion de Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] des locaux donnés à bail, en précisant que cette expulsion pourrait se faire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il est important de noter que l’expulsion ne peut être réalisée qu’après la signification de la décision au locataire, et dans un délai de dix jours suivant cette signification.

Quelles sont les conséquences de la clause pénale en cas de résiliation du bail ?

La clause pénale, stipulée dans le bail, prévoit que le montant du dépôt de garantie reste acquis au bailleur en cas de résiliation du bail.

Cette clause vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles.

Le juge des référés ne peut pas modérer cette clause, mais il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause.

Dans cette affaire, le tribunal a décidé que le montant du dépôt de garantie pourrait être conservé à titre provisionnel, à valoir sur la clause pénale, car il ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Cependant, la demande de paiement d’une somme provisionnelle au titre de la clause pénale a été rejetée, car elle se heurte à une contestation sérieuse, le bailleur n’ayant pas fourni la preuve de l’envoi d’une lettre recommandée conformément aux stipulations contractuelles.