La S.A. NEOLIA a engagé une procédure judiciaire contre Madame [F] [I] pour loyers impayés, après avoir signé un bail le 23 septembre 2022. Un commandement de payer a été signifié le 2 juillet 2024, suivi d’une assignation en octobre. Lors de l’audience du 5 décembre 2024, le tribunal a constaté la recevabilité de la demande de résiliation du bail et d’expulsion. Madame [F] [I] a reconnu une dette de 9286,41 €, mais des problèmes de chauffage ont été évoqués. Le tribunal a ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation de 1245,61 € par mois.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation est une disposition qui permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers ou charges.

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, il est stipulé que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 2 juillet 2024, et ce dernier est resté sans effet pendant plus de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 septembre 2024, permettant à la S.A. NEOLIA de demander la résiliation du bail.

Quels sont les droits du bailleur en cas d’occupation sans droit ni titre ?

Lorsqu’un locataire est considéré comme occupant sans droit ni titre, le bailleur a le droit d’agir pour récupérer la possession de son bien.

Les articles L.411-1 et suivants ainsi que L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoient que :

« Le bailleur peut demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, et ce, avec le concours de la force publique si nécessaire. »

Dans cette affaire, la S.A. NEOLIA a demandé l’expulsion de Madame [F] [I] de l’appartement et du garage, ce qui est conforme aux droits qui lui sont conférés par la loi.

Le tribunal a donc ordonné la libération des lieux et, en cas de non-respect, l’expulsion de l’occupante.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation est due par un occupant sans droit ni titre pour compenser la perte de jouissance du bien par le propriétaire.

Le tribunal a fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, soit 1245,61 € par mois.

Cette indemnité a un caractère mixte, à la fois indemnitaire et comminatoire, et est destinée à :

– Rémunérer le propriétaire pour la perte de jouissance.
– Indemniser le trouble causé par l’occupation illicite.

L’indemnité d’occupation sera également indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Quelles sont les conséquences de la non-justification d’une assurance locative par le locataire ?

La non-justification d’une assurance locative peut entraîner la résiliation du bail, comme le stipule le contrat de bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Le locataire est tenu de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs. »

Dans le cas présent, le commandement de payer signifié à Madame [F] [I] mentionnait également la nécessité de justifier d’une assurance.

Cependant, avec la résiliation du bail, cette demande devient sans objet, car l’occupante est désormais considérée comme sans droit ni titre.

Quelles sont les implications de la demande de délais de paiement dans le cadre d’une procédure d’expulsion ?

La demande de délais de paiement peut être formulée par le locataire, mais elle est soumise à certaines conditions.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative. »

Dans cette affaire, Madame [F] [I] a indiqué être dans une situation financière délicate et a entrepris des démarches pour un dossier de surendettement.

Cependant, le tribunal a décidé de ne pas accorder d’office des délais de paiement, car la locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience.

Ainsi, les délais de paiement n’ont pas été accordés, et la procédure d’expulsion a pu se poursuivre.