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L’Essentiel : L’affaire oppose la RIVP à M. [H] [V] [D] concernant un bail de logement à [Adresse 2]. La RIVP a engagé une procédure en référé pour résilier le bail et obtenir l’expulsion de M. [V] [D] en raison de loyers impayés. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et a ordonné à M. [V] [D] de payer une provision de 665,68 €, avec des versements mensuels de 50 €. En cas de non-respect des modalités, la totalité de la dette deviendra exigible, entraînant l’expulsion. M. [V] [D] a également été condamné aux dépens.
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Contexte de l’affaireL’affaire concerne un litige entre la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) et M. [H] [V] [D] relatif à un bail de logement situé à [Adresse 2] à [Localité 3]. La RIVP a engagé une procédure en référé pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de M. [V] [D] et le paiement de sommes dues. Assignation en référéLe 11 juin 2024, la RIVP a délivré une assignation en référé au tribunal judiciaire de Paris, sollicitant la constatation de la résiliation du bail conclu le 29 juin 2022. Cette demande fait suite à un commandement de payer délivré le 2 avril 2024, en raison de loyers et charges impayés. Obligations contractuellesSelon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle des locataires. Le bail signé par M. [V] [D] incluait une clause résolutoire, permettant la résiliation en cas de non-paiement. Procédure de prévention des expulsionsEn tant que bailleur social, la RIVP a respecté les procédures de prévention des expulsions en saisissant la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) au moins deux mois avant l’audience, conformément à la législation en vigueur. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que les conditions de résiliation du bail étaient réunies et a condamné M. [V] [D] à payer une provision de 665,68 € à la RIVP. Il a également autorisé des versements mensuels de 50 € pour régler cette dette, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. Conséquences en cas de non-respectLe tribunal a précisé que si M. [V] [D] ne respectait pas les modalités de paiement, la totalité de la dette deviendrait exigible, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion avec l’aide de la force publique. De plus, il a été stipulé que M. [V] [D] serait redevable d’une indemnité provisionnelle d’occupation jusqu’à son départ effectif. Frais et dépensEnfin, le tribunal a condamné M. [V] [D] aux dépens, y compris les frais liés au commandement de payer, et a laissé à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la résiliation du bail selon la jurisprudence ?La résiliation d’un bail peut être constatée lorsque les conditions prévues par la clause résolutoire sont réunies. Dans le cas présent, la clause résolutoire a été activée suite à un commandement de payer délivré le 2 avril 2024, qui a notifié à M. [V] [D] qu’il devait régler une somme de 1 091,77 € pour des loyers et charges impayés. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que : « En cas de non-paiement des loyers et des charges aux termes convenus, le bailleur peut, après avoir délivré un commandement de payer, demander la résiliation du bail. » De plus, l’article 7 a de la même loi précise que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. » Dans cette affaire, le commandement de payer a été délivré, et les causes de non-paiement n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa délivrance, ce qui a permis de constater la résiliation du bail de plein droit. Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de résiliation du bail ?Le locataire a la possibilité de demander des délais de paiement pour régler les sommes dues, même après la constatation de la résiliation du bail. Dans cette décision, le tribunal a accordé à M. [V] [D] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, permettant ainsi de lui octroyer une chance de régulariser sa situation. L’article 835 du code de procédure civile précise que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. » Ainsi, le tribunal a autorisé M. [V] [D] à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50 €, en plus des loyers et charges courants. Il est important de noter que ces délais de paiement sont assortis d’une clause de déchéance du terme, ce qui signifie que si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement, la résiliation du bail sera réputée acquise. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement pour le locataire ?En cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, plusieurs conséquences peuvent s’appliquer. Le tribunal a clairement stipulé que si M. [V] [D] ne respecte pas les modalités de paiement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. De plus, la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, entraînant l’expulsion du locataire et de tous occupants du logement. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que : « L’expulsion ne peut être exécutée qu’après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. » Ainsi, l’expulsion pourra être poursuivie avec l’aide de la force publique, deux mois après la délivrance d’un tel commandement. En outre, M. [V] [D] sera également condamné à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer majoré des charges, jusqu’à son départ effectif du logement. Ces mesures visent à protéger les droits du bailleur tout en offrant au locataire une dernière chance de régulariser sa situation. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [V] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/06940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N7R
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025
DEMANDEURESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS,
[Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [V] [D],
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N7R
Vu l’assignation en référé du 11 juin 2024, délivrée à la demande de la RIVP à M. [H] [V] [D], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 12 juin 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :
– constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 2] à [Localité 3], conclu le 29 juin 2022, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 2 avril 2024 d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,
– prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
– le condamner à payer la provision actualisée de 665,68 € au titre des sommes dues le 5 décembre 2024 (novembre 2024 inclus), outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges, et 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 29 juin 2022, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Or il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [V] [D] le 2 avril 2024, pour paiement d’une somme principale de 1091,77€, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Il convient de relever, s’agissant d’un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 3 avril 2024.
Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.
Il est produit un historique de compte, à la date du 5 décembre 2024 (novembre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme de 665,68 €, provision au paiement de laquelle il convient de condamner M. [V] [D].
La situation M. [V] [D] permet toutefois de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens.
Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 juin 2022, pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;
CONDAMNONS M. [V] [D] à payer la provision de 665,68 € à la RIVP, à la date du 5 décembre 2024 (novembre 2024 inclus) ;
AUTORISONS M. [V] [D] à s’acquitter de cette dette par versements mensuels consécutifs de 50 €, en sus des loyers et charges courants, le dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification du présent jugement ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit :
– la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
– son expulsion et celle de tous occupants de son chef, du logement situé : [Adresse 2] à [Localité 3], sera poursuivie au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412–1 du code des procédures civiles d’exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433–1 et suivants du même code,
– les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;
CONDAMNONS en outre dans ce cas, M. [V] [D] à payer à la RIVP une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de son chef, et la remise des clés ;
DISONS que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;
DISONS qu’il est équitable de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles ;
CONDAMNONS M. [V] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 avril 2024.
Le greffier, Le président
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