Le 10 juillet 2021, la société civile immobilière GARBOUR a signé un bail d’habitation avec Mme [L] [G] pour un loyer mensuel de 1850 euros. Le 18 septembre 2023, un commandement de payer de 6978,12 euros a été délivré à la locataire pour arriéré locatif. Le 22 décembre 2023, GARBOUR a saisi le tribunal pour obtenir l’expulsion de Mme [L] [G]. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la locataire a contesté les demandes, affirmant avoir réglé sa dette. Le tribunal a constaté que la clause résolutoire n’avait pas joué, rendant la demande de résiliation sans objet.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La société civile immobilière GARBOUR a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, l’action de la SCI GARBOUR est recevable, car elle respecte les délais et les procédures imposées par la loi.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement.

Ainsi, pour les contrats de bail conclus avant cette date, les stipulations en vigueur au moment de la conclusion du bail demeurent applicables.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 18 septembre 2023, et la somme de 6978,12 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification.

Les articles 24 V et VII de la même loi prévoient que :

« Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Dans ce cas, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, car la locataire a réglé l’intégralité de sa dette avant la décision du juge.

Quelles sont les conséquences du paiement intégral de la dette locative ?

Le paiement intégral de la dette locative avant la décision du juge rend sans objet une demande de délai de grâce.

Il ne saurait non plus entraîner la résiliation de plein droit du bail, car cela priverait le locataire de ses droits selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le juge doit veiller à ne pas placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur.

Dans cette affaire, il est établi que Mme [L] [G] a réglé l’intégralité de sa dette et de ses loyers avant l’audience.

Ainsi, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, et la demande d’expulsion de la SCI GARBOUR est rejetée.

Quelles sont les implications de la demande d’indemnité d’occupation ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SCI GARBOUR a présenté un décompte indiquant que Mme [L] [G] lui devait une somme au titre des indemnités d’occupation.

Cependant, la clause résolutoire n’ayant pas joué, le bailleur n’est pas recevable à solliciter des indemnités d’occupation.

L’article 1103 du code civil précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Ainsi, la demande d’indemnité d’occupation de la SCI GARBOUR est déboutée, car elle ne peut pas revendiquer des sommes dues en l’absence d’une clause résolutoire effective.

Comment sont traitées les demandes de frais de gestion et de préjudice moral ?

La SCI GARBOUR n’a pas apporté la preuve des relances simples ni des lettres recommandées, ce qui entraîne le rejet de sa demande au titre des frais de gestion.

Il est rappelé que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, la SCI GARBOUR n’a pas démontré l’existence d’un préjudice moral, ce qui conduit également à un débouté de sa demande à ce titre.

Ainsi, les demandes de la SCI GARBOUR concernant les frais de gestion et le préjudice moral sont rejetées.

Quelles sont les conséquences des frais du procès et de l’exécution provisoire ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés.

Dans ce cas, Mme [L] [G] a été condamnée à verser 800 euros à la SCI GARBOUR au titre de l’article 700.

L’article 514 du même code stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »

Cependant, l’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire si elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans cette affaire, l’exécution provisoire n’est pas écartée, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, ainsi que des délais de paiement accordés.