☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10676 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XXVZ

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[L] [B]
[O] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [B], demeurant [Adresse 2]

M. [O] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Clémence TROUFLÉAU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/10676 PAGE

Par acte sous seing privé du 1 juillet 1998, la société anonyme (SA) HLM DU NORD, HABITAT DU NORD, a donné en location à [L] [B] et [O] [B] un appartement à usage d’habitation [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 2.756,55 francs, charges comprises d’une part, un local n°6 sis [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 260,42 francs, charges comprises, d’autre part.

Par acte sous seing privé du 21 février 2018, la SA HABITAT DU NORD a donné en location à [L] [B] et [O] [B] un garage référencé 0122GB029 sis [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 31,83 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 1,93 euros.

Par exploit d’huissier de justice du 7 août 2023, la SA HABITAT DU NORD a fait signifier aux époux [B] un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue au bail du 1er juillet 1998, afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.939,46 euros, en principal, au titre des charges et loyers impayés à la date du 17 juillet 2023.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsion locatives (ci-après CCAPEX) par voie électronique, le 14 août 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2023, notifié à la Préfecture du Nord le 20 novembre 2023, la SA HABITAT DU NORD a fait citer [L] [B] et [O] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 8 février 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de diverses sommes d’argent.

Un diagnostic social et financier du 18 décembre 2023 a été reçu au greffe.

A la demande des parties, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 4 avril 2024, 16 mai 2024, 13 juin 2024 et 1er juillet 2024. Lors de cette dernière audience, les parties ont comparu représentées par leur conseil et le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2024.

A cette audience, la SA HABITAT DU NORD, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures oralement soutenues et visées à l’audience, aux termes desquelles elle demande au juge, sur le fondement des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

juger que la demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail est devenue sans objet du fait du départ des locataires,condamner solidairement [L] [B] et [O] [B] à lui payer la somme de 6.038,19 euros, actualisée au 30 octobre 2024, au titre des loyers impayés,déclarer [L] [B] et [O] [B] irrecevables en leurs demandes indemnitaires ;rejeter les demandes reconventionnelles présentées par [L] [B] et [O] [B],
condamner solidairement [L] [B] et [O] [B] à lui payer la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler l’exécution provisoire du présent jugement,condamner solidairement [L] [B] et [O] [B] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.
En réponse aux moyens développés en défense, la SA HABITAT DU NORD soutient que le préavis de départ consécutif au congé délivré par les locataires n’était pas réduit à un mois faute pour ces derniers de l’avoir informée de la perception par [O] [B] de l’AAH. Elle réplique encore que la dette est ancienne ; qu’un plan d’apurement a déjà été signé en 2022 et que les délais de paiement ne sauraient excéder 24 mois.

En réponse aux demandes reconventionnelles présentées par les parties adverses, elle oppose l’absence de pièces susceptibles de vérifier la date d’apparition des désordres ainsi que l’étendue de ces derniers ; elle invoque également le défaut de mise en demeure ou d’information du bailleur quant à l’état du logement. Elle expose au contraire que les désordres sont apparus en 2023 et qu’elle a réagi dès qu’elle en a été informée. Elle fait en outre valoir que ses anciens locataires sollicitent l’indemnisation d’un préjudice subi pendant 78 mois sans justifier d’un événement interruptif de prescription ; qu’en conséquence, ils sont prescrits en leur demande indemnitaire portant sur une période de location antérieure au 4 avril 2021 ; qu’aucune réclamation n’a été faite avant le 12 février 2024 ; que les défendeurs de justifient pas de l’existence dans le logement de pièces devenues inutilisables en raison des désordres qu’ils invoquent.

[L] [B] et [O] [B], représentés par leur conseil, se sont rapportés à leurs dernières conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

à titre principal,
déclarer la SA HABITAT DU NORD irrecevable en ses demandes ;juger que le terme du contrat de bail est fixé au 27 juillet 2024 et, en conséquence, réduire le quantum de la dette locative ;leur accorder des délais de paiement sur 36 mois ;juger sans objet la demande tendant à leur expulsion ;débouter la SA HABITAT DU NORD du surplus de ses demandes ;
à titre reconventionnel,
condamner la SA HABITAT DU NORD à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;condamner la SA HABITAT DU NORD à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de leur préjudice sanitaire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;ordonner la restitution intégrale du dépôt de garantie et juger qu’à défaut de restitution avant le 18 novembre 2024, le dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel par mois de retard ;ordonner la compensation des sommes dues entre le bailleur et les locataires ;débouter la SA HABITAT DU NORD de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SA HABITAT DU NORD à verser à leur conseil la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour ce dernier de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;condamner la SA HABITAT DU NORD aux frais et dépens de l’instance ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.
En défense, ils font valoir que les demandes de la SA HABITAT DU NORD sont irrecevables en l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département conforme aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ils exposent encore qu’ils ont donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2024 ; que le préavis était réduit à un mois compte tenu de la situation de handicap de Monsieur [B], bénéficiaire de l’AAH, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’en conséquence, doit être déduit du quantum de la dette les échéances des mois d’août et septembre 2024. Ils exposent en outre que leur situation financière justifie que, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement sur 36 mois leur soient accordés afin de purger la dette locative rémanente.

A titre reconventionnel, [L] [B] et [O] [B] font valoir que la SA HABITAT DU NORD a manqué à son obligation de délivrer un logement décent au sens des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ils exposent avoir constaté les premières infiltrations sur les murs du logement impactant deux chambres sur quatre à l’autonome 2017; qu’au fil des années, les fuites se sont multipliées et que l’état du logement s’est détérioré au point que les deux chambres sont devenues inhabitables ; que des infiltrations apparaissent au plafond du logement litigieux en raison d’une fuite en toiture de l’immeuble ; que ces infiltrations impactent la salle de bain et le séjour ; que les désordres se sont multipliés et aggravés avec l’apparition de moisissures ; qu’alertée à de nombreuses reprises et, a minima dès le 3 octobre 2018, la bailleresse n’a jamais mis fin aux désordres avant leur départ des lieux. Ils considèrent qu’ ils n’ont pu par conséquent jouir paisiblement de leur logement, ce pendant plus de six années (du 1er janvier 2018 au 27 juin 2024) ; que leur demande indemnitaire n’est pas prescrite en ce que la prescription a été interrompue par leur courriel d’alerte du 3 octobre 2018 ; que leur préjudice justifie l’allocation d’une indemnité correspondant à la moitié des loyers versés sur la période de privation. Ils estiment encore avoir subi un préjudice sanitaire en ce que le logement présentait un danger imminent pour la sécurité et la santé des occupants ;que [O] [B] présente des pathologies cardiaques et pulmonaires incompatibles avec un logement présentant des infiltrations, de l’humidité et des moisissures. Ils soutiennent enfin que l’état du logement à la sortie est exclusivement imputable à l’inaction du bailleur depuis 2018 et qu’en ce sens, aucune retenue ne peut être faite sur le dépôt de garantie qui doit leur être restitué en intégralité conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture du Nord :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La SA HABITAT DU NORD s’étant désistée de ses demandes initiales de résiliation, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de ces dernières.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture du Nord est sans objet.

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré locatif :

Sur la durée du préavis :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte, le 4° mentionnant les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé.

L’article dispose encore que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont régulièrement délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 27 juin 2024.

Les parties sont toutefois en désaccord quant à la durée de ce préavis.

Se prévalant d’un préavis réduit à un mois en considération de la situation de [O] [B] allocataire de l’AAH, les défendeurs ne produisent qu’une attestation de la CAF du 28 octobre 2024 mentionnant un tel versement pour le mois de septembre 2024, soit pour une échéance postérieure à la délivrance du congé.

Les époux [B] ne produisent pas aux débats la lettre de congé adressée à la SA HABITAT DU NORD, de sorte qu’ils ne justifient pas avoir informé leur bailleresse de la nécessité d’obtenir un préavis réduit en raison de leur situation particulière.

La correspondance de la SA HABITAT DU NORD du 3 juillet 2024 consécutive à la réception du congé ne fait aucunement allusion à un préavis réduit à un mois ; elle mentionne au contraire un préavis de 3 mois avec une date de départ fixée au 27 septembre 2024.

Seule une correspondance électronique tardive des époux [B], datée du 12 août 2024, fait état d’un préavis réduit à un mois en raison de la situation de [O] [B].

Partant, les époux [B] ne démontrent pas avoir notifié à la SA HABITAT DU NORD dans un délai raisonnable l’existence d’un motif justifiant un délai de préavis réduit à un mois et en avoir justifié le bien fondé.

Dans ce contexte, le délai de préavis applicable au congé litigieux est de trois mois et le moyen tiré de l’existence d’un préavis réduit est inopérant.

Sur les sommes dues :

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé au 30 octobre 2024, produit par la SA HABITAT DU NORD, que les époux [B] sont redevables de la somme de 5.738,27 euros, les frais de procédure ayant été expurgés. En dehors du moyen précédemment jugé inopérant, les défendeurs ne contestent pas les sommes dues.

Il en résulte que les époux [B] apparaissent redevables envers leur bailleresse de la la somme de 5.738,27 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance :

Sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent,

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; (…)
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; (…)
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les époux [B] versent aux débats un rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) du 26 mars 2024 consécutif à une visite domiciliaire du 20 mars 2024, lequel met en évidence le développement important de moisissures sur les plafonds et murs de certaines pièces du logement.
Compte tenu de l’existence d’un danger pour la santé et /ou la sécurité des occupants, l’inspecteur de l’ARS a demandé en urgence une décontamination fongique par un professionnel des supports de logement colonisés par les moisissures. Ce rapport a donné lieu à un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement du préfet du Nord du 29 avril 2024, versé aux débats.
Les époux [B] produisent également une série de photographies, dont les premières auraient été prises en novembre 2018, mettant en évidence des manifestations importantes d’humidité sur des murs et plafonds. Ces photographies, sur feuilles volantes, ne sont pas suffisamment circonstanciées pour démontrer l’apparition dans le logement litigieux des désordres précédemment décrits à une date antérieure à la visite de l’inspecteur de l’ARS.

Néanmoins, l’ampleur et l’intensité des moisissures présentes sur les revêtements du logement, telles qu’elles ressortent des constatations de l’ARS et des photographies particulièrement éloquentes jointes au rapport, témoignent d’un problème d’humidité affectant le logement depuis plusieurs années. L’inspecteur de salubrité constate que le développement des moisissures dans la salle de bain est tel que les opérations d’hygiène corporelle ne peuvent plus être opérées dans des conditions de salubrité minimale.
Si la SA HABITAT DU NORD ne reconnaît l’apparition des désordres décrits qu’à compter de l’année 2023, il ressort de son courrier du 17 mai 2019 que les locataires avaient sollicité l’intervention de la bailleresse au sujet de problèmes d’humidité affectant le logement dès le 3 octobre 2018.
Aux termes de ce courrier, la bailleresse informe les locataires qu’aucune infiltration n’a été constatée en toiture de l’immeuble, que les installations et aérations du logement sont conformes et que le logement doit être aéré quotidiennement et désencombré.
Il ressort toutefois des descriptifs des professionnels intervenus aux fins de vérification de l’étanchéité du logement, versés aux débats par la bailleresse, que les stigmates d’humidité constatés dans le logement ont une cause extérieure à l’obligation d’entretien du logement imputable aux locataires. En effet, d’une part, la société CPS TOITURES intervenue le 1er décembre 2023 a relevé l’absence de VMC installée dans la salle de bain et d’autre part, la société HEXACTUS, intervenue le 3 avril 2024, a relevé la présence d’une fuite dans la chambre en provenance du manque de protection en tête des relevés d’étanchéité de la toiture de l’immeuble.
Le rapport de l’ARS relève également que les désordres sont liés notamment à des problèmes d’infiltrations.
Au regard des constatations de ces professionnels, corroborées par l’ampleur des stigmates d’humidité affectant les lieux, le problème d’humidité apparaît intrinsèque au logement ; la responsabilité des désordres invoqués incombe par conséquent à la bailleresse.
Il résulte des développements précédents qu’en 2018, la bailleresse n’a pas engagé de travaux afin de mettre fin aux désordres.
Le rapport de l’ARS mentionne l’existence d’infiltrations non résolues ; l’arrêté préfectoral du 29 avril 2024 met en demeure la bailleresse de procéder à une décontamination fongique des supports colonisés par les moisissures.
Suite à la réception de ce rapport, la SA HABITAT DU NORD justifie de la réparation le 3 avril 2024 des fuites en toiture par la société HEXACTUS et de l’intervention le 6 juin 2024 de la société SAPIAN aux fins d’application d’un traitement fongicide dans l’ensemble du logement et de grattage et brossage préalable des zones à traiter.
Les époux [B] ne démontrent pas la rémanence des désordres affectant la décence du logement postérieurement à ces interventions.
L’état des lieux de sortie qu’ils produisent, en date du 18 octobre 2024, ne mentionne en effet que des peintures écaillées.
Il résulte de ces éléments que la SA HABITAT DU NORD a manqué à son obligation de délivrer un logement décent du 3 octobre 2018 au 6 juin 2024.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance :
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Seule la demande en justice interrompt le délai de prescription, de sorte que la demande d’intervention formulée amiablement le 3 octobre 2018 par les locataires auprès de la SA HABITAT DU NORD est sans effet sur le cours de celle-ci.

Les époux [B] ont formulé pour la première fois en justice leur demande indemnitaire à titre reconventionnel lors de l’audience du 4 novembre 2024. A cette date, les époux [B] étaient dès lors prescrits en leur demande indemnitaire fondée sur la réparation d’un trouble de jouissance subi avant le 4 novembre 2021.

Partant, les époux [B] seront déclarés irrecevables en leur demande indemnitaire portant sur la période courant du 1er janvier 2018 au 3 novembre 2021.

Sur le montant de l’indemnité accordée en réparation du préjudice résultant de l’indécence du logement :

Il ressort des développements précédents que les époux [B] peuvent obtenir réparation pour le trouble de jouissance ayant résulté des désordres sus décrits, sur la période du 4 novembre 2021 au 6 juin 2024, soit sur une période de 2 ans, 7 mois et 2 jours.

Le rapport de l’ARS a déduit des désordres observés l’impossibilité d’utiliser la salle de bain du logement dans des conditions de salubrité minimale. L’état des lieux de sortie du 3 octobre 2024 met en évidence des désordres affectant les murs et plafonds, caractéristiques de l’humidité précédemment constatée, ce dans la quasi-totalité des pièces du logement loué (cellier, deux chambres, couloir, cuisine, séjour et salle de bain). La société SAPIAN a été mandatée afin de procéder au traitement fongicide de l’ensemble du logement. L’humidité et ses manifestations affectaient donc l’ensemble du logement pris à bail par les époux [B].

L’ARS et la préfecture du Nord ont conclu à un danger ponctuel et imminent pour la santé ou la sécurité des occupants du logement, précisant que le développement et la dispersion des moisissures étaient susceptibles de porter atteinte à la santé de occupants notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques.

Les époux [B] versent aux débats différentes pièces permettant d’attester de la santé particulièrement fragile des occupants du logement litigieux. D’une part, ils produisent des certificats médicaux d’un cardiologue, d’un pneumologue et d’un généraliste datés des 9 juin 2023, 20 octobre 2023 et 20 février 2024, desquels il ressort que [O] [B] est suivi pour des pathologies lourdes. D’autre part, ils versent aux débats une carte mobilité inclusion de leur fille, [E] [B], justifiant de sa situation de handicap.

Compte tenu de la nature des désordres touchant à l’hygiène, la santé et même la sécurité des occupants, de leur dispersion dans l’essentiel des pièces de vie du logement loué, de leur persistance pendant plus de deux ans et demi, de la santé particulièrement fragile des occupants du logement et de la prescription partielle de leur demande, la somme de 10.000 euros sera mise à la charge de la bailleresse en réparation du trouble de jouissance subi par ses locataires.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice sanitaire :

Le préjudice sanitaire invoqué par les époux [B] a d’ores et déjà été pris en compte dans la réparation du trouble de jouissance subi.

La présente demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur la demande de restitution de la caution :

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, les époux [B] ont versé lors de la prise de bail la somme de 2.018 francs à titre de dépôt de garantie, circonstance non contestée par la bailleresse.

Les locataires justifient que, suivant un convertisseur franc-euro, cette somme correspond à 462,13 euros.

La bailleresse ne conteste ni cette conversion, ni l’absence de restitution du dépôt de garantie à la sortie des lieux. Elle n’invoque pas la retenue du dépôt de garantie au titre d’éventuelles dégradations locatives.

La SA HABITAT DU NORD était toutefois fondée à conserver le dépôt de garantie afin que son montant vienne en déduction des loyers restant dus par les époux [B] à l’issue du bail.

Il ressort du décompte actualisé au 30 octobre 2024 que les 15 février 2023 et 15 octobre 2024, des sommes ont été portées au crédit du compte locatif sous le libellé « imputation caution » sans que la bailleresse n’émette d’observations quant à la provenance de ces sommes.

Cette dernière ne démontre pas avoir d’ores et déjà déduit le dépôt de garantie de l’arriéré locatif.

Par conséquent, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (462,13 euros) du montant de l’arriéré locatif (5.738,27 euros) ; il en résulte un solde locatif de 5.276,14 euros.

Dès lors que le dépôt de garantie se compense avec les loyers impayés à l’issue du bail, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les anciens locataires, ni à leur demande de majoration y afférente.

Sur la demande de compensation des sommes dues respectivement entre les parties :

Aux termes de l’article 1347 du code civil : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

En l’espèce, les époux [B] sont redevables envers la SA HABITAT DU NORD de la somme de 5.276,14 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 octobre 2024.
Par ailleurs, la SA HABITAT DU NORD est redevable envers les époux [B] de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.
Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des sommes réciproquement dues et de condamner la SA HABITAT DU NORD à payer aux époux [B] la somme de 4.723,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie succombant partiellement à l’instance supportera la charge des dépens par elle exposés, tandis que les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE [L] [B] et [O] [B] irrecevables en leur demande de réparation du préjudice subi du 1er janvier 2018 au 3 novembre 2021 ;

CONSTATE que [L] [B] et [O] [B] sont solidairement redevables envers la société anonyme HABITAT DU NORD de la somme de 5.276,14 euros, arrêtée au 30 octobre 2024, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que la société anonyme HABITAT DU NORD est redevable envers [L] [B] et [O] [B] de la somme de 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi du 4 novembre 2021 au 4 novembre 2024 ;

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement entre les parties ;

CONDAMNE en conséquence la société anonyme HABITAT DU NORD à payer à [L] [B] et [O] [B] la somme de 4.723,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 13 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
D.AGANOGLU N.LOMBARD