En date du 8 septembre 2022, Mme [V] [O] [I] veuve [M] [X], M [E] [M] [X] et Mme [S] [M] [X] ont donné à bail un appartement à M [G] [C] et Mme [U] [C] pour un loyer de 3113 euros, plus charges. Suite à un dégât des eaux en novembre 2022, les locataires ont mis en demeure le bailleur en juillet 2023 et séquestré les loyers. Les bailleurs ont ensuite assigné les locataires pour résiliation du bail et paiement des loyers impayés. Le juge a reconnu des contestations sérieuses, déboutant les bailleurs de leurs demandes.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de l’action en référé ?

L’action en référé est recevable lorsque les conditions de notification et de délai sont respectées. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par voie électronique le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Cette notification respecte les exigences de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer. »

Ainsi, l’action est jugée recevable, car elle a été introduite conformément aux dispositions légales en vigueur.

Quelles sont les obligations du preneur en matière de paiement des loyers ?

L’une des obligations essentielles du preneur dans un contrat de bail est le paiement des loyers aux termes convenus. Cette obligation est clairement énoncée dans l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire, mais cela doit être fait dans le respect des conditions prévues par la loi.

L’article 24 I de la même loi précise que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ainsi, le non-paiement des loyers constitue une violation des obligations contractuelles du preneur, mais la résiliation du bail ne peut être prononcée qu’après le respect des procédures légales.

Quelles sont les conséquences de l’exception d’inexécution soulevée par le locataire ?

L’exception d’inexécution est un moyen de défense que peut invoquer le locataire en cas de manquement du bailleur à ses obligations, notamment en matière d’entretien des locaux. Selon la jurisprudence, cette exception est constitutive d’une difficulté sérieuse.

L’article 1224 du code civil stipule que :

« La résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En l’espèce, les locataires ont soulevé l’exception d’inexécution en raison d’un dégât des eaux et de l’inaction des bailleurs pour remédier à la situation. Cela a été corroboré par des courriels et un constat d’huissier.

Ainsi, la contestation soulevée par les locataires sur l’état des lieux et le montant des loyers a été jugée sérieuse, empêchant la déclaration de l’acquisition de la clause résolutoire en référé.

Quelles sont les implications de la décision sur les demandes accessoires ?

La décision du juge des contentieux de la protection a également des implications sur les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que :

« La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, les parties ont été déboutées de leur demande au titre de l’article 700, ce qui signifie qu’aucune des parties n’a obtenu de remboursement de ses frais.

De plus, chaque partie conserve la charge de ses dépens, ce qui implique que les frais de justice restent à la charge de chaque partie, sans compensation entre elles. Cela souligne l’importance de la rigueur dans la présentation des demandes et des moyens en justice.