La société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a signé un bail avec CHEZ STALLONE LE COIFFEUR le 14 septembre 2023. Le 10 juin 2024, un commandement de payer de 6.788 euros a été délivré, resté sans effet. En référé, le 16 octobre 2024, REVET a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de la société, ainsi qu’une provision de 12.352,48 euros pour arriérés. Lors de l’audience du 23 décembre 2024, CHEZ STALLONE n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, condamnant également la société à verser des indemnités et à supporter les frais de procédure.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans le cas présent, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a délivré un commandement de payer le 10 juin 2024, qui est resté infructueux.

Ainsi, la résiliation du bail a été effective un mois plus tard, soit le 11 juillet 2024. La défenderesse, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR, est donc devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Les conditions pour obtenir une provision en référé sont énoncées dans l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »

En l’espèce, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a justifié sa demande de provision par la production du bail, du commandement de payer et du décompte des sommes dues.

Le juge a constaté que la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR devait encore 11.554,68 euros à la date de l’assignation, ce qui rendait l’existence de l’obligation non sérieusement contestable.

Ainsi, le juge a accordé la provision demandée.

Comment se justifie l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail ?

L’indemnité d’occupation est justifiée par le fait que l’occupant sans droit ni titre continue d’utiliser les locaux après la résiliation du bail.

L’article 1353 du code civil précise que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans cette affaire, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a démontré que la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR était occupante sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2024.

Par conséquent, la demanderesse a droit à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur en référé ?

L’absence de comparution du défendeur en référé a des conséquences sur l’appréciation de la demande.

L’article 472 du code de procédure civile stipule que :

« Lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Dans le cas présent, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a donc examiné la demande de la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION en fonction des éléments fournis et a constaté que la demande était régulière et fondée, ce qui a conduit à l’issue favorable pour la demanderesse.

Quelles sont les implications des clauses pénales dans le cadre d’un bail commercial ?

Les implications des clauses pénales dans le cadre d’un bail commercial sont régies par l’article 1231-5 du code civil, qui dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Dans cette affaire, les majorations appliquées dans le décompte des sommes dues par la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR ont été considérées comme des clauses pénales.

Cependant, le juge des référés n’a pas le pouvoir de diminuer le montant de ces clauses, car cela excède ses compétences.

Il a donc statué sur la totalité de la somme réclamée, tout en précisant que la question de la disproportion des clauses pénales relèverait du juge du fond.