La société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a signé un bail avec CHEZ STALLONE LE COIFFEUR le 14 septembre 2023. Le 10 juin 2024, un commandement de payer de 6.788 euros a été délivré, resté sans effet. Le 16 octobre 2024, REVET a assigné CHEZ STALLONE en référé pour résiliation du bail et expulsion, ainsi que pour le paiement de 12.352,48 euros d’arriérés. Lors de l’audience du 23 décembre 2024, la défenderesse n’a pas comparu. Le juge a ordonné l’expulsion et reconnu le droit à une indemnité d’occupation, condamnant CHEZ STALLONE à verser 11.554,68 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans le cas présent, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a délivré un commandement de payer le 10 juin 2024, qui est resté infructueux.

Ainsi, conformément à l’article précité, la résiliation du bail a été effective un mois après, soit le 11 juillet 2024.

La défenderesse, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR, est donc devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date, ce qui justifie la demande d’expulsion.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Les conditions pour obtenir une provision en référé sont énoncées dans l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »

En l’espèce, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a produit des éléments probants, tels que le bail, le commandement de payer et le décompte des sommes dues, qui établissent que la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR lui doit une somme de 11.554,68 euros.

Cette somme inclut les loyers dus et les frais liés au commandement de payer.

Le juge des référés a donc pu conclure que l’obligation de paiement n’était pas sérieusement contestable, permettant ainsi d’accorder la provision demandée.

Comment se justifie l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur ?

L’indemnité d’occupation est justifiée par le fait que la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR a continué à occuper les locaux après la résiliation du bail, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans ce cas, la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION a prouvé que la résiliation du bail était effective et que la défenderesse occupait les lieux sans droit.

Ainsi, elle a droit à une indemnité d’occupation, calculée sur la base du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation sans contrepartie.

Quelles sont les conséquences de la non-comparution du défendeur en référé ?

La non-comparution du défendeur en référé a des conséquences importantes, comme le précise l’article 472 du code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Dans cette affaire, la société CHEZ STALLONE LE COIFFEUR n’a pas comparu à l’audience.

Cela a permis au juge de statuer sur les demandes de la société REVET IMMOBILIER ORGANISATION sans avoir à entendre les arguments de la défenderesse.

Le juge a donc pu examiner les éléments fournis par la demanderesse et a jugé que ses demandes étaient fondées, ce qui a conduit à l’ordonnance d’expulsion et à la condamnation au paiement des sommes dues.

La non-comparution a donc joué en défaveur de la société défenderesse, qui n’a pas pu contester les prétentions de son adversaire.