Le 5 mai 2022, la société SFJM a renouvelé le bail commercial avec B the Best, fixant le loyer annuel à 19.869 euros HT/HC. Le 11 mars 2024, SFJM a délivré un commandement de payer pour 13.452,26 euros, invoquant la clause résolutoire. Le 20 août 2024, SFJM a assigné B the Best en référé, demandant l’expulsion et le paiement des loyers impayés. Lors de l’audience, B the Best n’a pas défendu sa cause. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et des frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de non-paiement des loyers ou d’autres obligations contractuelles par le locataire.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations dans ce délai, le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été délivré le 11 mars 2024, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a conduit à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 11 avril 2024.

Quelles sont les conditions pour obtenir une expulsion en référé ?

Pour obtenir une expulsion en référé, le bailleur doit démontrer que l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

L’article 835 du code de procédure civile stipule que le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse.

Il peut également constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Dans le cas présent, le juge a constaté que la résiliation du bail était justifiée, car la locataire n’avait pas contesté sérieusement la validité de la clause résolutoire.

Ainsi, l’expulsion a été ordonnée, car le maintien de l’occupant dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 12 avril 2024 a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Le juge a rejeté la demande de doublement du loyer, considérant qu’elle s’analysait en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, l’indemnité d’occupation a été déterminée sur la base des termes du bail, sans application d’une pénalité excessive.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de condamnation ?

En cas de condamnation, le locataire est tenu de payer les sommes dues au bailleur, y compris les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est tenue aux dépens de l’instance.

Dans cette affaire, la société B the Best a été condamnée à payer une somme provisionnelle de 14.858,63 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

De plus, elle a été condamnée à verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour indemniser le bailleur des frais non compris dans les dépens.

Ces conséquences financières soulignent l’importance pour le locataire de respecter ses obligations contractuelles pour éviter des sanctions lourdes.