délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 130 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05860 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJE7O

Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 février 2024 – JCP du Tprox d’Aubervilliers – RG n° 24/00010

APPELANTE

S.A. [5], RCS de Paris n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

INTIMÉ

M. [U] [V]

[5] – [Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 12 juin 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La chambre n°165 du logement-foyer situé [Adresse 1] a été attribuée à M. [V].

Par acte extrajudiciaire du 5 décembre 2023, la société [5] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation de la convention d’hébergement de M. [V], ordonner son expulsion, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision au titre de l’arriéré de redevances.

Par ordonnance de référé du 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

rejeté la demande de constat de la résiliation du contrat d’hébergement verbal ;

rejeté la demande aux fins d’expulsion ;

condamné M. [V] à payer à la société [5] la somme de 2 342, 24 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023 sur la somme de 3 214, 12 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus;

rejeté la demande d’indemnité d’occupation ;

condamné M. [V] aux dépens de l’instance ;

rejeté la demande de M. [V] au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 21 mars 2024, la société [5] a interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle rejette la demande de constat de la résiliation du contrat d’hébergement, refuse d’ordonner l’expulsion du défendeur et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et ‘d’un article 700 du code de procédure civile.’

Par conclusions remises le 31 mai 2024, la société [5] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance ;

statuant à nouveau,

constater la résiliation de la convention d’hébergement de M. [V] faite par la société [5] le 10 mars 2023 tant pour impayés que pour hébergement illicite;

en conséquence,

ordonner l’expulsion de M. [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés au foyer, ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

condamner M. [V] à payer à la société [5] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance en vigueur au foyer à compter de l’expiration de la convention verbale et jusqu’à la libération complète des lieux;

pour le surplus, confirmer l’ordonnance entreprise ;

le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [V] en tous les dépens d’appel.

Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2024, après notification par le greffe de l’avis de fixation du 10 juin 2024, la société [5] a fait signifier à M. [V] la déclaration d’appel et ses conclusions.

Sur ce,

M. [V] n’ayant pas constitué avocat, il appartient à la cour, en application de l’article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 954 du code de procédure civile que l’intimé qui ne conclut pas est réputé s’approprier les motifs du jugement.

Sur la constatation de la résiliation du contrat de résidence et les mesures subséquentes

Aux termes de l’article 835 du même code, ‘le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite’.

La société [5] demande à la cour de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence verbal conclu avec M. [V]. Elle soutient que l’hébergement en foyer-logement peut résulter d’une convention verbale laquelle implique l’obligation pour le résident de se conformer aux dispositions du règlement intérieur, lui-même reprenant les dispositions légales concernant la possibilité de résiliation de ladite convention par le gestionnaire de l’établissement.

Le premier juge a rejeté cette demande en l’absence de tout ‘bail’ écrit et de toute clause fixant les conditions de la résiliation.

L’appelante explique que M. [V] est entré dans la résidence le 1er août 1996, époque à laquelle il n’existait aucune disposition légale en matière d’hébergement en foyer-logement. Elle ajoute qu’à cette période, les conditions d’hébergement en foyer étaient régies par le règlement intérieur auquel était soumis le résident qui se voyait attribuer une chambre dans le cadre d’une convention verbale.

La société [5] justifie, par un procès-verbal de constat établi le 12 décembre 2008 par un huissier de justice (sa pièce n°1), qu’un courrier a été distribué à M. [V] pour l’inviter à signer un contrat écrit.

Malgré cette invitation, M. [V] n’a pas signé de convention écrite.

L’appelante produit un autre procès-verbal, établi par un huissier de justice le 23 novembre 2016 (sa pièce n° 2), qui constate l’affichage du nouveau règlement intérieur et la remise d’une lettre dans chaque boîte aux lettres dont celle de l’intimé dont le nom figure dans la liste annexée au procès-verbal, informant les résidents de son application à compter du 1er décembre 2016, de son affichage, de sa mise à disposition au bureau de la résidence et les invitant à le signer.

M. [V] n’a pas signé l’exemplaire du règlement intérieur.

Il se déduit des motifs qui précèdent que, à l’évidence, le règlement intérieur, notifié à l’intimé, constitue la loi des parties.

Par ailleurs, l’article 1er de ce réglement intérieur stipule qu’en cas de manquement grave ou répété au réglement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Aux termes de l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation :

‘I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.’

L’article L. 633-2 du même code précise que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

-inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

-cessation totale d’activité de l’établissement ;

-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Au cas présent, le 10 mars 2023, la société [5] a fait signifier à M. [V], par un acte délivré par commissaire de justice, deux courriers intitulés ‘mise en demeure’ émanant de l’appelante datés du 9 mars 2023 ainsi qu’une attestation de compte du même jour.

Le premier courrier de mise en demeure indique que ‘sauf erreur ou omission, votre compte, arrêté à la date du 9 mars 2023, présente un solde en notre faveur de 3 214, 12 euros, ainsi qu’il résulte du relevé ci-joint. L’article 11 du règlement intérieur dispose : ‘le paiement de la redevance doit être effectué à son exacte échéance’. L’article 1er du même règlement intérieur précise également : ‘en cas de manquement grave ou répété du règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par [5], ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception’. En conséquence, nous vous mettons en demeure d’avoir, dans le délai d’un mois, acquitté la somme ci-dessus. A défaut d’exécution, votre contrat de résidence se trouvera résilié de plein droit et vous quitter les lieux sans délai.’ Une attestation de compte était également signifiée.

La cour constate que la somme réclamée (3 214, 12 euros) est supérieure à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges (430, 28 X 2 = 860, 56 euros).

Le second courrier de mise en demeure indique que l’article 10 du règlement intérieur prévoit que ‘le résident est tenu d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit’ et que l’article 9 autorise sous certaines conditions pour une période maximale de trois mois par an chaque résident à la faculté une personne de son choix.’ Il est, en outre, mentionné que ‘nous constatons que vous hébergez une tierce personne, en infraction avec les dispositions ci-dessus. En conséquence, nous vous mettons en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Nous attirons votre attention sur le fait, qu’en cas d’inexécution, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, restée sans effet.’

Il résulte d’un procès-verbal dressé trois mois plus tard, le 27 juin 2023 par un commissaire de justice que ‘le registre des invités de la résidence est vierge de toute mention concernant la chambre 165, qu’un monsieur occupe la chambre et se présente comme étant le fils de M. [V], précisant que celui-ci est ‘au bled et revient uniquement de temps en temps’.

Il se déduit de ces éléments, que M. [V], qui a laissé sans réponse les lettres recommandées susvisées qui l’avisaient de l’éventualité de la résiliation du contrat de résidence s’il ne mettait pas fin aux violations de ce règlement, n’a pas déféré à cette demande dans le délai d’un mois après la signification des mises en demeure.

Il est ainsi rapporté la preuve d’une occupation des lieux par des tiers et une absence de paiement des redevances en contravention avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation’et les stipulations du règlement intérieur. Ces violations sont constitutives d’un trouble manifestement illicite.

Il convient donc de constater cette résiliation à compter du 10 avril 2023, d’ordonner l’expulsion de M. [V] et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisoire dans les termes du dispositif ci-après.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle rejette la demande tendant à voir constater la résiliation du bail et les demandes subséquentes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante, M. [V] sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la société [5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Constate la résiliation, le 10 avril 2023, du contrat de résidence conclu entre M. [V] et la société [5] situé [Adresse 1] ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef hors du logement, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par M. [V] à compter du 10 avril 2023 à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été dûe si le contrat s’était poursuivi ;

Condamne M. [V] à payer à la société [5] cette indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [V] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] à payer à la société [5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT