La SA BATIGERE HABITAT a signé un contrat de bail avec madame [S] [E] le 16 décembre 2022, pour un loyer mensuel de 337,34€. En raison d’arriérés, un commandement de payer a été signifié le 3 octobre 2023, totalisant 2919,07€. Le 29 février 2024, la SA a assigné la locataire en référé pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 8 octobre 2024, le montant des loyers impayés a été confirmé à 5408,79€. Le juge a condamné madame [S] [E] à payer 5156,63€, avec possibilité de mensualités, sous peine de réactivation de la clause résolutoire.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, la SA BATIGERE HABITAT a notifié un commandement de payer à madame [S] [E] le 3 octobre 2023, et a respecté le délai de deux mois avant d’assigner la locataire en référé, ce qui est conforme à l’alinéa 2 de l’article 24 précité.

De plus, la CCAPEX a été saisie le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, ce qui renforce la recevabilité de la demande. Ainsi, la demande de résiliation du bail est jugée recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois. »

Dans cette affaire, le bail signé entre les parties contenait une clause résolutoire. Le commandement de payer, signifié le 3 octobre 2023, a été délivré conformément aux exigences légales, mentionnant expressément la clause résolutoire.

Le défaut de paiement de la totalité de la somme due dans le délai imparti entraîne l’effet automatique de la clause résolutoire, sans marge d’appréciation pour le juge. Par conséquent, la clause résolutoire a été acquise, et le bail a été résilié de plein droit à compter du 3 décembre 2023.

Quels sont les droits du locataire en cas de difficultés financières ?

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. »

Dans le cas présent, madame [S] [E] a reconnu ses difficultés financières, mais a également repris le paiement du loyer courant. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, ce qui permet au juge d’accorder des délais de grâce.

Ces délais, qui peuvent aller jusqu’à 36 mois, suspendent les effets de la clause résolutoire, permettant ainsi au locataire de conserver son logement tant qu’il respecte les modalités de paiement convenues.

Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement ?

En cas de non-respect des délais de paiement accordés, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

« L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, et la clause résolutoire retrouvera son plein effet. »

Cela signifie que si madame [S] [E] ne respecte pas les modalités de paiement, la SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à son expulsion sans nécessiter une nouvelle décision judiciaire.

De plus, la locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer convenu, jusqu’à son départ effectif des lieux, ce qui inclut toutes les charges locatives exigibles.

Quels sont les dépens et frais à la charge du locataire ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie succombante supportera les dépens de l’instance. »

Dans cette affaire, madame [S] [E] étant la partie perdante, elle devra supporter les dépens, y compris les frais du commandement de payer et les frais d’assignation.

Cependant, le juge a décidé d’appliquer l’équité en laissant les frais irrépétibles à la charge du bailleur, et a rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formée par la SA BATIGERE HABITAT.

Ainsi, les frais de l’instance seront à la charge de madame [S] [E], tandis que les frais irrépétibles ne seront pas réclamés.