Madame [D] [U] et Monsieur [S] [U], copropriétaires d’un bien immobilier à [Localité 8], ont vu leurs charges de chauffage augmenter de manière significative suite à une résolution adoptée en mai 2003. Face à l’inaction du syndicat des copropriétaires, ils ont engagé une procédure judiciaire en septembre 2024, demandant l’application de cette résolution. Le tribunal a statué en leur faveur, ordonnant au syndic CLARDIM de missionner un géomètre-expert et imposant une astreinte de 150 euros par jour en cas de non-exécution. De plus, le syndicat a été condamné à verser 2 500 euros pour couvrir les frais de procédure.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de validité d’une résolution d’assemblée générale en matière de copropriété ?

La validité d’une résolution d’assemblée générale en matière de copropriété est régie par plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 11 de cette loi stipule que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ». Cela signifie que toute modification des règles de répartition des charges doit être approuvée par tous les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

De plus, l’article 42 précise que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Ainsi, si une résolution n’est pas contestée dans ce délai, elle est considérée comme applicable, même si elle a été votée à une majorité insuffisante.

Dans le cas présent, la résolution n°16 adoptée le 26 mai 2003 a été votée à l’unanimité des copropriétaires présents, mais pas de l’ensemble des copropriétaires. Cependant, les consorts [U] n’ont pas contesté cette résolution dans le délai imparti, ce qui la rend applicable.

Quelles sont les obligations du syndic en matière d’exécution des décisions de l’assemblée générale ?

Les obligations du syndic en matière d’exécution des décisions de l’assemblée générale sont clairement définies par la loi du 10 juillet 1965.

L’article 17 de cette loi stipule que « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

Cela signifie que le syndic a le devoir d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale, y compris celles relatives à la répartition des charges.

L’article 18 précise également que « le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ».

Dans le litige en question, le syndic CLARDIM a été condamné à exécuter la résolution n°16 de l’assemblée générale du 26 mai 2003, ce qui inclut la mission d’un géomètre-expert pour établir une nouvelle grille de répartition des charges de chauffage.

Quelles sont les conséquences d’une contestation tardive d’une résolution d’assemblée générale ?

La contestation tardive d’une résolution d’assemblée générale a des conséquences importantes, notamment en ce qui concerne la validité de la décision contestée.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants doivent introduire leur action dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions.

Si ce délai n’est pas respecté, la décision devient définitive et doit être exécutée. Cela signifie que les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai imparti ne peuvent plus remettre en cause la validité de la résolution.

Dans le cas présent, bien que les consorts [U] aient contesté la répartition des charges, ils n’ont pas agi dans le délai de deux mois après la notification de la résolution. Par conséquent, la résolution n°16 est devenue applicable, et ils ne peuvent plus contester sa validité.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision au titre de la répétition de l’indu ?

Pour obtenir une provision au titre de la répétition de l’indu, plusieurs conditions doivent être remplies, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

Cet article stipule que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est donc nécessaire que l’obligation sur laquelle repose la demande de provision soit non sérieusement contestable.

En outre, l’article 1302-2 du code civil précise que « celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier ».

Dans le litige en question, les consorts [U] ont demandé une provision pour les charges indûment payées, mais le tribunal a estimé qu’il existait une contestation sérieuse concernant la répartition des charges, ce qui a conduit à rejeter leur demande de provision.

Quelles sont les conséquences d’une procédure abusive en matière de copropriété ?

La procédure abusive en matière de copropriété peut entraîner des sanctions pour le copropriétaire qui agit de manière dilatoire ou injustifiée.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice ».

L’exercice d’une action en justice est un droit, mais il peut être considéré comme abusif si l’action est intentée avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière.

Dans le cas présent, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par le syndicat des copropriétaires, considérant que les consorts [U] n’avaient pas abusé de leur droit d’agir en justice, car une partie de leurs demandes avait été accueillie.