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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05992 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PT75

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 DECEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIARE DE CARCASSONNE

N° RG 21/00760

APPELANTE :

Madame [L] [D] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Kim DURANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22/000293 du 19/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Me Jules Teddy FRANCISOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Kim DURANT, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [O] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

assignée le 5 janvier 2023 en dépôt étude de commissaire de justice

Ordonnance de clôture du 30 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

– par défaut ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2019, Mme [O] [P] a donné à bail à Mme [L] [D] [B], des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à compter du 1er octobre 2019 et moyennant un loyer mensuel de 380 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 380 euros a été versé.

La locataire indique avoir quitté les lieux en septembre 2020.

Par acte d’huissier du 28 avril 2021, Mme [L] [B] a fait assigner Mme [O] [P] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne afin de la voir condamner à lui verser plusieurs sommes.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne :

Déclare Mme [L] [D] [B] mal fondée en ses demandes en paiement introduites à l’encontre de Mme [O] [P] et l’en déboute ;

Condamne Mme [O] [P] aux dépens.

Le premier juge relève que Mme [L] [D] [B] est redevable des loyers du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et ce, peu importe qu’elle ait emménagé seulement à partir du 10 octobre 2019.

Il retient que Mme [L] [D] [B] ne démontre pas l’existence d’un indu de loyers et de charges en ce que le destinataire de certains virements ne peut être identifié.

Le premier juge relève encore que la locataire a occupé les lieux pendant moins d’une année et que la bailleresse n’a pas justifié de la régularisation des charges à son départ mais que Mme [L] [D] [B] ne justifie pas du versement de provisions sur charges pour un montant de 330 euros dès lors qu’elle reste à devoir une somme de 458 euros au titre des loyers et provisions sur charges locatives.

Il retient que Mme [O] [P] peut retenir le dépôt de garantie de 380 euros dès lors que les sommes restant dues par la locataire sont supérieures à ce montant.

Il rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Mme [L] [D] [B] ayant été déboutée de toutes ses autres demandes.

Mme [L] [D] [B] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 28 février 2023, Mme [L] [D] [B] demande à la cour de :

Réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne;

Juger l’action de Mme [L] [D] [B] recevable et bien fondée;

Condamner Mme [O] [P] à payer à Mme [L] [D] [B] la somme de 505 euros au titre des loyers et charges indument reçus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2020, date de la sommation de payer ;

Condamner Mme [O] [P] à payer à Mme [L] [D] [B] la somme de 315 euros au titre des provisions sur charges versées sans justificatifs de leur réalité ;

Condamner Mme [O] [P] à payer à Mme [L] [D] [B] la somme de 1.406 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 380 euros de dépôt de garantie ainsi que la somme de 1.026 euros correspondant à 10% du montant du dépôt de garantie, somme arrêtée au mois de février 2023, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, à raison de 38 euros par mois de retard;

Condamner Mme [O] [P] à payer à Mme [L] [D] [B] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamner Mme [O] [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer.

Mme [L] [D] [B] sollicite la restitution du trop-perçu de loyer du 1er octobre 2019 au 15 septembre 2020. Elle affirme avoir délivré congé à son bailleur au 15 septembre 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2020 et avoir versé la somme totale de 2.710 euros sur la durée du bail, précisant que les virements ont bien été faits sur le numéro de compte de la bailleresse, outre les allocations versées par la CAF. Le trop versé serait donc de 505 euros.

La concluante soutient que les provisions sur charges sollicitées par la bailleresse ne sont pas justifiées. Elle sollicite donc la restitution des provisions, précisant avoir réglé la somme de 315 euros au titre des charges du mois d’octobre 2019 au 15 septembre 2020.

Mme [L] [D] [B] conclut à la restitution du dépôt de garantie depuis le mois de novembre 2020, affirmant avoir remis les clés du logement au nouveau locataire et justifiant avoir sollicité la restitution du dépôt de garantie à plusieurs reprises, en vain. Elle ajoute que la bailleresse ne justifie d’aucune somme ayant nécessité la conservation du dépôt de garantie.

L’appelante conclut à la condamnation de Mme [O] [P] pour procédure abusive, avançant les multiples démarches amiables auxquelles la bailleresse n’a pas donné suite et l’a contrainte à saisir la juridiction d’une procédure qui dure depuis 3 ans.

Mme [O] [P], assignée à étude, n’a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 décembre 2024.

1/ Sur l’existence d’un indu :

En application des dispositions des articles 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Mme [L] [D] [B] soutient qu’en exécution du contrat de bail en date du 1er octobre 2019 mettant à sa charge un loyer de 380 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, la bailleresse a bénéficié d’un trop-perçu d’un montant de 505 euros dont elle demande le remboursement.

Elle expose que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle a bien délivré un congé au bailleur comme en témoigne la pièce 10 en sorte que le loyer est du jusqu’au 15 septembre 2020 et non jusqu’au 30 septembre 2020.

Elle ajoute qu’elle justifie du paiement d’une somme de 2.710 euros et non 1922 euros comme retenu par le premier juge, et verse ainsi aux débats les éléments suivants :

– Attestation de droits par prestation établie par la CAF en date du 1er avril 2021 témoignant de dix versements au titre de l’aide au logement de la somme de 254 euros, soit une somme totale de 2.540 euros ;

– Relevés bancaires attestant du paiement des sommes : 280 euros le 8 octobre 2019, 380 euros, le 12 novembre 2019, 160 euros en décembre, mars, avril, mai, juin 2020, puis 156 euros le 9 juin et 7 juillet 2020, puis 150 euros en août 2020.

– Document bancaire attestant de l’avis opéré le 12 mai 2020 sur le compte bancaire de Mme [P] n°04951866063 soit un virement d’un montant de 468 euros intitulé  » virement Sepa Loyer mars avril mai « .

– La preuve du dépôt d’espèces portant le cachet de la banque daté du 10 février 2020 (160 euros) ainsi que la preuve du dépôt d’espèces daté du 7 février 2020 (160 euros) sur le compte n°04951866063 (pièce 14) qu’elle attribue à Mme [P] .

En l’état, si les pièces communiquées en appel par Mme [D] [B] permettent de justifier du règlement d’une somme de 2.710 euros à laquelle s’ajoute le versement de l’aide au logement pour une somme de 2.540 euros du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, la demande présentée au titre de l’indu se heurte cependant à la preuve de la délivrance d’un congé dans les conditions énoncées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande en restitution de l’indu engagée par Mme [D] [B] repose en effet sur le postulat que le logement a été libéré à la date du 15 septembre 2020.

Or, l’appelante ne justifie pas de la délivrance d’un congé dans les conditions prescrites à l’article 15 aux termes duquel un congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et prévoyant que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre.

Au cas d’espèce, l’appelante produit une lettre de congé mais ne justifie pas, contrairement à ce qui est indiqué dans ses écritures, de son envoi par recommandé avec accusé de réception ou encore de la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire avec remise des clés à la date du 15 septembre 2020 en sorte que la cour ignore à ce jour si le bail a fait l’objet d’une résiliation régulière et si oui la date de fin de bail qui se matérialise par la remise des clés au bailleur faisant courir un délai de préavis d’un mois ou trois mois selon la situation dans laquelle se trouve le preneur.

Aucune pièce n’atteste de cette fin de bail, de la réalisation d’un état des lieux ou encore de la libération des lieux.

En l’absence d’éléments démontrant l’effectivité de cette résiliation et éventuellement de sa prise d’effet, la cour est dans l’impossibilité d’apprécier l’existence d’un trop-perçu qui n’est nullement établi.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

2/ Sur la provision sur charges :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,  » les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

-des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée

-des dépenses d’entretien courant et des menues réparations’

– des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;

La liste de ces charges est fixée par décret en conseil d’Etat’

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation’  »

Mme [D] [B] sollicite l’allocation de la somme de 315 euros versée à titre de provisions sur charges en l’absence de régularisation annuelle transmise par la bailleresse.

En l’état, il est justifié que Mme [D] [B] a réglé la somme de 315 euros au titre des charges sur la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 correspondant à une année d’occupation et que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation des charges.

Il s’ensuit qu’il sera fait droit à la demande en remboursement présentée par l’appelante.

Mme [P] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [D] [B] la somme de 315 euros. La décision déférée sera infirmée de ce chef.

3/ Sur la restitution du dépôt de garantie et l’application de la pénalité :

Selon l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989,  » le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées « .

Comme vu précédemment, la restitution du dépôt de garantie suppose la remise officielle des clés au bailleur et l’absence de sommes restant dues par le locataire qui ne sont nullement démontrées au cas d’espèce.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté Mme [D] [B] de la demande en restitution du dépôt de garantie et d’application de la pénalité sollicitée.

4/ Sur les dommages et intérêts :

Mme [D] [B] réclame une somme de 4000 euros tenant à la résistance abusive de la bailleresse quant au respect de ses obligations.

Les créances revendiquées par l’appelante sont partiellement fondées et il n’est pas justifié que Mme [D] [B] a réclamé au bailleur la remise des justificatifs des charges et qu’elle l’a mis en demeure de lui restituer les sommes versées à titre de provision, les mises en demeure produites aux débats par l’appelante ayant trait au trop-perçu de loyers et à la restitution du dépôt de garantie.

En l’absence de preuve d’une quelconque résistance abusive, l’appelante sera déboutée de sa demande indemnitaire. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

5/ Sur les frais accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions au titre des dépens.

Mme [P] qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens d’appel.

La demande présentée par Mme [D] [B] consistant à intégrer aux dépens le coût de la sommation de payer délivrée le sera rejetée, cette mise en demeure portant sur des sommes auxquelles n’a pas été condamnée l’intimée.

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne sauf en ce qu’il a débouté Mme [D] [B] de la demande présentée au titre de la régularisation sur charges,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [O] [P] à payer à Mme [L] [D] [B] la somme de 315 euros au titre des provisions sur charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute Mme [L] [D] [B] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [O] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,