M. [B] [K], propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par NEXITY LAMY, pour des charges impayées s’élevant à 6 162,19 euros. Lors de l’audience du 25 septembre 2024, M. [B] [K] était absent. Le tribunal a constaté une dette de 604,06 euros pour charges, avec des intérêts à partir de l’assignation. Il a également reconnu une résistance abusive, condamnant M. [B] [K] à 100 euros de dommages-intérêts et à payer 1 000 euros de frais de justice, la décision étant exécutoire à titre provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la valeur de son lot, ce qui implique une obligation de paiement régulier des charges de copropriété.

De plus, l’article 14-1 de la même loi précise que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes.

Les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des actions en recouvrement par le syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels effectués par le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Cela signifie que le syndicat peut poursuivre le recouvrement des provisions jusqu’à l’établissement des comptes définitifs.

De plus, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, un copropriétaire qui n’a pas contesté une décision d’assemblée générale approuvant les comptes ne peut pas refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En cas de résistance abusive, comme le souligne l’article 1240 du code civil, le syndicat peut demander des dommages-intérêts.

Il est établi que la faute, même non grossière, suffit à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour préjudice causé par le non-paiement.

Comment le tribunal évalue-t-il les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive ?

Le tribunal évalue les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive en se basant sur l’article 1240 du code civil, qui dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que M. [B] [K] avait des impayés de charges de copropriété depuis 2020, ce qui perturbait la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété.

Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires a été établi, justifiant ainsi une demande de dommages-intérêts.

Cependant, le tribunal a également pris en compte le montant de la créance et les tantièmes de propriété détenus par M. [B] [K] pour ajuster le montant des dommages-intérêts à 100 euros, afin de refléter une juste proportion par rapport à la situation.

Quelles sont les implications des frais de justice dans ce type de litige ?

Les implications des frais de justice dans ce type de litige sont régies par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens. »

Dans cette affaire, M. [B] [K], en tant que partie perdante, a été condamné aux dépens, ce qui signifie qu’il doit supporter les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour mener à bien cette action en justice.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au tribunal d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Le tribunal a ainsi décidé d’allouer 1000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700, considérant qu’il serait inéquitable de laisser ces frais à sa charge.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a raison dans un litige ne soit pas pénalisée financièrement par les frais de justice engagés pour faire valoir ses droits.