JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/11749 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOP5
N° de MINUTE : 25/00032

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 567

C/

DEFENDEURS

Madame [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Nazli RIZAOGLU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 121

Monsieur [H] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Nazli RIZAOGLU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 121

Madame [B] [T] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Nazli RIZAOGLU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] sont propriétaires des lots 62, 162 et 263 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 6 et 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 7 150,02 euros au titre des appels impayés au 17 novembre 2023,
-condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 1 698 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 17 août 2022 sur la somme de 2 544,89 euros, du 16 novembre 2022 sur la somme de 3 424,88 euros, et de l’assignation sur le surplus
-ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation
-condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à cette assignation pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T], bien qu’ayant constitué avocat, n’ont jamais conclu.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 29 janvier 2022 et 23 juin 2023
-un décompte des impayés arrêté au 17 novembre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 698 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 150,02 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 novembre 2023, appels du 17 novembre 2023 inclus.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 14 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les accusés de réception de ses mises en demeure, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 1 698 euros au titre de ses frais de recouvrement.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Le tribunal,

-Condamne solidairement Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme de 7 150,02 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 novembre 2023, appels du 17 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne in solidum Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] aux dépens de l’instance,

-Condamne in solidum Madame [F] [V], Monsieur [H] [V] et Madame [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 06 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON