La société ISDS, propriétaire des lots n°109 et 110, a reçu une mise en demeure le 22 janvier 2024 pour des arriérés de charges de copropriété de 1.054,17 euros. Face à l’inefficacité des actions précontentieuses, le syndicat des copropriétaires a assigné ISDS en justice le 5 mars 2024. Lors de l’audience du 21 novembre 2024, bien que les arriérés aient été réglés, des provisions à échoir et des frais de recouvrement demeuraient dus. Le tribunal a condamné ISDS à payer les charges et a ordonné la capitalisation des intérêts, rendant le jugement exécutoire de droit à titre provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans les parties communes.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. »

Cela signifie qu’en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des sommes dues après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.

Dans le cas présent, la société ISDS n’ayant pas réglé ses arriérés dans le délai imparti, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander le paiement des provisions échues et à échoir.

Quels frais peuvent être réclamés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des créances ?

Les frais que le syndicat des copropriétaires peut réclamer pour le recouvrement des créances sont précisés dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. »

Il est important de noter que seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être réclamés. Dans cette affaire, le syndicat a justifié des frais liés à des mises en demeure, mais d’autres frais, tels que ceux liés à l’envoi du dossier à un avocat, ne sont pas considérés comme nécessaires au recouvrement.

Quelles sont les règles concernant la capitalisation des intérêts en matière de créances ?

Les règles concernant la capitalisation des intérêts sont énoncées dans l’article 1343-2 du code civil, qui dispose que :

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Dans le cadre de cette affaire, le syndicat des copropriétaires a demandé la capitalisation des intérêts en raison des retards de paiement de la société ISDS.

Le tribunal a jugé que le syndicat était fondé à obtenir la capitalisation des intérêts, ce qui signifie que les intérêts dus sur les arriérés de charges de copropriété continueront à produire des intérêts jusqu’à leur paiement complet.

Quelles sont les conséquences de la non-comparution d’un défendeur à l’audience ?

La non-comparution d’un défendeur à l’audience est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui stipule que :

« Lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Dans le cas présent, la société ISDS n’a pas comparu à l’audience, ce qui a permis au tribunal de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires en se basant sur les éléments fournis.

Le tribunal a ainsi pu condamner la société ISDS au paiement des sommes dues, considérant que la demande était régulière et fondée sur les preuves présentées par le demandeur.