[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [T] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00382 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZJA

N° MINUTE :
3 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], Représenté par syndic la société Gestion et Transactions de – France GTF – sis [Adresse 2]
représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDERESSE
Madame [T] [X], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00382 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZJA

Madame [X] [T] est propriétaire du lot n° 4 dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société GTF, a fait assigner Madame [X] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
le recevoir en son action ;condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme de 6057,10 euros correspondant à :3557,10 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;2500 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [T] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024 et renvoyée aux audiences des 2 juillet 2024 et 30 octobre 2024 à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales aux termes desquelles il demande de :
le recevoir en son action ;condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme de 6347,10 euros correspondant à :3847,10 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;2500 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [T] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les sommes appelées sont justifiées par la production des avis trimestriels de charges impayées, du décompte général et du procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et voté le budget, et qu’ainsi, au 30 octobre 2024, la partie défenderesse est redevable de la somme de 3847,10 euros au titre des charges de copropriété. Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que des frais nécessaires ont été exposés par le syndic pour le recouvrement de la créance. Il estime par ailleurs qu’en s’étant abstenue de régler les appels de charges et se trouvant ainsi débitrice depuis 2015, Madame [X] [T] a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance en trésorerie nécessaire, ce qui lui a causé un préjudice financier. Il estime enfin, dans ses observations orales, que si la débitrice conteste les montants appelés, son argumentation est floue et qu’elle ne produit aucune pièce sur le dégât des eaux qu’elle allègue.

Madame [X] [T] a comparu en personne. Elle a contesté être redevable des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, exposant que le 16 août 2022, le syndic a régularisé la somme de 1500 euros au titre de la réfection d’une douche se trouvant dans les parties communes alors qu’elle estime être elle-même victime des charges qu’elle occasionne et que sa réfection devait être prise en charge par l’assurance du syndic. Elle considère que la somme de 3847,10 euros comptabilisée est aléatoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

Sur la demande en paiement de la somme de 3847,10 euros formée par le syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 3847,10 euros et qu’elle indique dans ses écritures que cette somme correspond au paiement du compte en principal dans le paragraphe relatif aux sommes demandées sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puis qu’elle développe, dans un second paragraphe des moyens relatifs aux frais exposés, sans pour auteur chiffrer ces derniers. A la lecture de ces éléments, mais également du décompte produit arrêté au 3 octobre 2024, dont il apparaît que le solde de 3847,10 euros intègre le montant des frais, il convient d’examiner successivement les sommes réclamées au titre des charges de copropriété en principal au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puis celles relatives aux frais de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les charges de copropriété en principal

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
un relevé de propriété concernant Madame [X] [T] ;le contrat de syndic ;des relevés du compte de Madame [X] [T] auprès du syndicat des copropriétaires du 8 juin 2015 au 3 octobre 2024 ;un décompte actualisé au 3 octobre 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2016, 16 mars 2017, 7 juin 2018, 18 juin 2019, 24 novembre 2020, 30 juin 2021, 17 février 2022, 13 octobre 2022, 19 octobre 2023 indiquant les budgets prévisionnels des exercices à venir et adoptant les exercices précédents ;les appels des fonds adressés à Madame [X] [T] entre le 15 juin 2015 et le 16 septembre 2014 (échéance du 1er octobre 2024 incluse).
Le décompte actualisé au 3 octobre 2024 indique que Madame [X] [T] est débitrice à cette date de la somme de 3841,10 euros, dont 445 euros de frais, soit une somme en principal de 3396,10 euros.

Il convient de relever que ce décompte fait état d’une reprise, au 8 juin 2015, du solde du cabinet [V] pour la somme de 1152,86 euros, et que les appels de fonds relatifs à ce solde débiteur préalablement au 8 juin 2015 ne sont pas produits. Si le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2016 prévoit que l’assemblée approuve les comptes présentés pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 dont le montant des dépenses s’élève à la somme de 277 268,30 euros pour les charges de l’exercice, et approuve l’apurement du compte d’attente (471) débiteur de 3094,24 euros (reprise du cabinet [V]), ainsi que du compte de régularisation (486) débiteur de 8459,68 euros (reprise du cabinet [V]), du compte d’appel départ à la retraite créditeur de 3973,75 euros (reprise du cabinet [V]), du compte d’appel de travaux d’élagage débiteur de 107,33 euros (reprise du cabinet [V]) et approuve le remboursement de l’appel de fonds exceptionnel du 5 mars 2023 créditeur de 30 000 euros (cabinet [V]) dès que la situation de trésorerie le permettra, ce qui a conduit à la régularisation mentionnée du l’appel de fonds daté du 28 juin 2016, il n’en demeure pas moins que les éléments produits par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir à quels appels de fonds renvoie le solde de 1152,86 euros, ni qu’il s’agissait effectivement du solde de la partie défenderesse sur l’historique de compte du précédent syndic. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir la reprise du solde de 1152,86 euros.

S’agissant en outre de la somme de 34,84 euros appelée le 31 décembre 2015 sous la référence « [D] réparation fuite douche commune », et de la somme de 154 euros appelée à la même date sous la référence « [Z] remplacement joints WC Commun », indiquées dans le décompte actualisé au 3 octobre 2024, ainsi que dans le relevé individuel de copropriété daté du 28 juin 2015, il résulte de la lecture de ces pièces que ces sommes ont été portées au débit de l’historique de compte de la partie défenderesse. Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne verse pas d’appel de fonds relatif à cette charge, et ne permet ainsi pas à la juridiction de s’assurer de l’adéquation entre ces sommes indiquées au débit du compte de la partie défenderesse et la somme initiale à répartir. Dans ces conditions, il n’y a pas davantage lieu de retenir le montant de cette somme.

Les appels de fonds sont relatifs aux appels relatifs aux charges courantes et aux travaux de ravalement ou de sécurisation, ainsi que d’étanchéité de la terrasse. La partie défenderesse produit notamment un relevé de dépenses arrêté au 31 décembre 2018 établi par le syndic, mentionnant des charges pour un WC commun dans le bâtiment A, et notamment pour des travaux de réfection de ceux-ci. S’agissant d’une partie de l’immeuble désignée comme un local commun, l’appel de fonds pour la réfection de cette pièce auprès de la copropriété ne souffre d’aucune irrégularité. Si la partie défenderesse soutient qu’elle a elle-même été victime d’un dégât des eaux provoqué par cet équipement et que la réparation de cet équipement devait être pris en charge par l’assurance du syndic, d’une part le constat qu’elle produit est non daté et peu lisible et en conséquence inexploitable, et d’autre part le courrier de la MAAF du 7 novembre 2022 sollicitant des informations complémentaires auprès d’elle n’indique nullement qu’une somme totale de 3847,10 euros devait être prise en charge par l’assurance du syndic.

Il résulte ainsi de ces éléments qu’à l’exception des sommes précitées de 1152,86 euros, 34,84 euros et 154 euros, le syndicat des copropriétaires justifie avoir régulièrement appelé les charges de copropriété auprès de Madame [X] [T], que ces appels résultent des budgets adoptés par les différentes assemblées générales successives.

Dans ces conditions, la créance en principal du syndicat des copropriétaire s’élève la somme de 2060,40 euros (soit 13285,75 euros de charges totales appelées indiquées sur le décompte arrêté au 3 octobre 2024 – 1152,86 euros – 34,84 euros – 154 euros – 9883,65 euros de charges déjà réglées au 3 octobre 2024).

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, la partie défenderesse présente un solde débiteur de 2060,40 euros.

A la lecture du décompte produit arrêté au 3 octobre 2024 et des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie avoir envoyé deux lettres de relance à Madame [X] [T] par lettre recommandée avec avis de réception les 17 mai 2023 et 7 septembre 2023, aux termes desquelles il est indiqué qu’elles valent mise en demeure de régler les sommes réclamées au titre de l’arriéré avant transmission à un huissier pour recouvrement. Il n’est pas justifié que les précédentes mises en demeure mentionnées dans le décompte aient été adressées à Madame [X] [T] par lettre recommandée. La première mise en demeure est donc intervenue le 17 mai 2023. Faute de règlement, une seconde mise en demeure, par avocat, et par lettre recommandée avec avis de réception a été adressée à Madame [X] [T] le 18 novembre 2023. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoie de deux mises en demeure postérieures à celle du 17 mai 2023. Le coût étant celui d’un recommandé, il convient de retenir que les frais exposés s’élèvent à la somme de 12 euros.

Sur le total des sommes dues

Compte tenu des éléments précités, Madame [X] [T] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme totale de 2072,40 euros (soit 2060 euros + 12 euros), au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais arrêtés au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 3 octobre 2024 produit que Madame [X] [T] présente de manière chronique un arriéré de charges de copropriété depuis plusieurs années. Pour autant, au regard du relatif faible montant de l’arriéré, de 2060,40 euros, au regard du budget de fonctionnement total de la copropriété de 320 000 euros pour l’année 2024 selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2023, et des paiements réguliers qu’elle a opéré depuis près de dix ans, la partie demanderesse n’établit pas suffisamment en l’espèce que Madame [X] [T] ait créé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de son retard dans le paiement des charges de copropriété.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [T] succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [X] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Madame [X] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme totale de 2072,40 euros, dont 2060,40 euros d’arriérés de charges de copropriété et 12 euros de frais, arrêtée au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2023 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, à l’encontre de Madame [X] [T] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Madame [X] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [X] [T] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge