AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 2]
représenté par son syndic LA SARL SYMPLICE
[Adresse 1]
[Localité 5]

Demandeur représenté par Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [V] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 31 Mai 2024
date des débats : 31 Mai 2024
délibéré au : 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe
prorogé au : 7 Janvier 2025

N° RG 24/01173 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5O4

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] a fait assigner [V] [D] aux fins de paiement des sommes de :
3 751,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires selon le décompte arrêté au 27 mars 2024, 1 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Il demande également de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] fait valoir que [V] [D] est copropriétaire des lots n°2054 et 2136 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5].
A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Elle ne s’est pas acquittée des charges de copropriété en dépit de relances et d’une mise en demeure.
La dette d’arriéré s’établit à 3 751,72 euros arrêtée au 27 mars 2024.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] souligne que [V] [D] a déjà été condamnée au règlement de ses charges de copropriété par le Tribunal judiciaire de Nantes le 29 novembre 2022.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [V] [D] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024 et le délibéré fixé au 13 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [V] [D], ni présente ni représentée, a été citée à personne, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] produit aux débats :
– un relevé de propriété de [V] [D] portant sur la propriété des lots n° 2054 et 2136 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5],
– le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 3 751,72 euros au 27 mars 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024
– les relances des 2 novembre 2023, 11 janvier 2024 et 13 février 2024.
– les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé réception des 1er décembre 2023 et 26 février 2024,
– le jugement du Tribunal judiciaire de Nantes en date du 29 novembre 2022 condamnant la demanderesse au paiement des sommes de 2 291,07 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires, 500 euros au titre des dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 1er décembre 2021, 9 novembre 2022, 20 juin 2023 et 10 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025,
– la nomination de la SARL Symplice en qualité de syndic du 20 juin 2023 au 10 janvier 2027.

Il découle des pièces produites que [V] [D] a bien la qualité de copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]. Elle n’a pas repris le paiement régulier des charges de copropriété suite à sa condamnation par le tribunal judiciaire de Nantes le 29 novembre 2022 mais elle a effectué un paiement volontaire de 3 454.39 euros le 6 avril 2023. Cette somme demeure insuffisante pour couvrir l’ensemble de l’arriéré de charges restant à payer.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais d’honoraires « suivi de dossier avocat » (390 euros) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [V] [D] reste redevable de la somme de 3 361.72 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 27 mars 2024.
Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date de la présente assignation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [V] [D] a fait l’objet de relances les 2 novembre 2023, 11 janvier 2024, 13 février 2024 et mise en demeure par courriers recommandés avec accusé réception le 1er décembre 2023.

Elle a également été mise en demeure par avocat le 26 février 2024, le pli ayant été avisé et non réclamé par la destinataire.

Elle ne s’est aucunement manifestée en dépit de ces relances et mises en demeure alors même qu’elle a été condamnée peu de temps auparavant pour une situation semblable.

Il s’ensuit que la carence de [V] [D] est manifeste et elle sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [D] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic la SARL Symplice les sommes de :

3 361.72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024,1000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic la SARL Symplice la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT