AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Résidence [Adresse 5] à [Localité 4]
représenté par son syndic la société HEMON CAMUS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Demandeur représenté par Me Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [Z] [B] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Défenderesse comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 31 Mai 2024
date des débats : 31 Mai 2024
délibéré au : 13 septembre 2024 par mise à disposition au greffe
prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/00992 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4L6

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a fait assigner [Z] [Y] aux fins de paiement des sommes de :
8 814,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 et les charges échues et à échoir jusqu’à la date du jugement,800 euros de dommages et intérêts, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] fait valoir que [Z] [Y] est copropriétaire des lots n°47 et 49 dans l’ensemble immobilier situé 4, 8, 12, 16, 20 et [Adresse 2] à [Localité 4]. A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Par courrier du 15 janvier 2021, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a notifié au syndic des copropriétaires le plan de surendettement élaboré au profit de la défenderesse.
Elle ne s’est pas acquittée des charges de copropriété courante pendant l’exécution du plan ni repris le paiement après celui-ci.
Depuis lors, la dette d’arriéré s’établit à 8 814,82 euros arrêtée au 14 mars 2024.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [Z] [Y] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mai 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et [Z] [Y] a comparu en personne.

Le jugement sera contradictoire et susceptible d’appel.

[Z] [Y] ne conteste pas la somme principale sollicitée. Elle fait néanmoins état de ses difficultés financières et sollicite des délais de paiement.
Elle explique qu’elle bénéficie d’un plan de surendettement établi depuis 2021 jusqu’en 2027, qu’elle est divorcée avec deux enfants à charge pour lesquels elle ne perçoit pas de pension alimentaire, qu’elle s’est occupée de membres de sa famille à présent placés sous tutelle et qu’elle a perdu deux autres personnes proches.
Elle précise commencer un emploi en septembre 2024 pour lequel elle percevra un salaire de 3200 euros net par mois et avoir mis sa voiture en vente ce qui permettra de couvrir les charges dues.
Elle propose de verser 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délai de paiement.

Le délibéré a été fixé au 13 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produit aux débats :
– un relevé de propriété de [Z] [Y] portant sur la propriété des lots n°47 et 49 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4],
– le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 8 814, 82 euros au 14 mars 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024,
– les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé réception du 14 mars 2022, 26 septembre 2023 et 14 décembre 2023,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 27 janvier 2020, 15 avril 2021, 5 mai 2022, 20 octobre 2022, 28 mars 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2024,
– les nominations de la SAS HEMON-CAMUS en qualité de syndic pour la période du 12 mars 2019 au 30 juin 2024.

Il découle des pièces produites que la demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et s’élève à la somme de 8 814,82 euros selon décompte arrêté au 14 mars 2024.
Ce décompte démontre que huit versements de 399.27 euros chacun ont été effectués ce qui correspond aux mensualités prévues par le plan de surendettement.
Deux versement volontaires supplémentaires ont eu lieu en octobre 2022 de 1 050.16 euros et de 1 334.87 euros. Cependant, le paiement des charges courantes et frais n’a pas été repris de manière régulière de sorte que la dette s’est aggravée.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, l’ensemble des frais figurant sur le relevé de compte copropriétaire d’[Z] [Y] sont justifiés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [Z] [Y] reste redevable de la somme de 8 814, 82 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 date de signature de l’accusé de réception de la mise en demeure du 14 décembre 2023.

2 – Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[Z] [Y] justifie de la mise en vente d’un véhicule bien que l’annonce ne soit pas datée, elle justifie également de la démission de son précédent emploi, du suivi d’une formation et de son implication dans l’accompagnement de membres de sa famille.
Toutefois, elle ne justifie pas du plan de surendettement définitif qui serait encore en cours – seul le projet transmis au syndic de copropriété est produit aux débats – ni de l’emploi qu’elle occupera à compter du mois de septembre 2023.

[Z] [Y] a proposé à l’audience de faire des versements mensuels de 200 euros pour apurer l’arriéré de charges de copropriété.
Cette somme demeure insuffisante au regard des délais légaux maximum qui peuvent être accordés.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délai de paiement sollicitée par [Z] [Y].

3 – Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, une partie de la dette d’[Z] [Y] a été apurée grâce au plan de surendettement qui a été honoré.
Elle n’a cependant pas repris le paiement des charges courantes après la fin des versements par le biais du plan et ne s’est pas manifestée en dépit des mises en demeure.

Il s’ensuit que la carence de [Z] [Y] est manifeste et elle sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [Y] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme que l’équité recommande de fixer à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS HEMON-CAMUS, les sommes de :

8 814,82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023,300 euros de dommages-intérêts ;
DEBOUTE [Z] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS HEMON-CAMUS, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [Y] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT