Monsieur [H] [T] et la SCI LES SABLONS, copropriétaires dans la résidence LES COTEAUX DE LA NARTELLE, ont été assignés par le Syndicat des copropriétaires pour des charges impayées depuis 2018. Le tribunal a condamné les défendeurs à verser 13 322,46 euros, avec intérêts légaux, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct. En outre, ils doivent régler 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été rendu le 19 novembre 2024, statuant sur les demandes du syndicat.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter de sa part des charges, proportionnellement à la valeur de son lot, et ce, même si les charges ne sont pas individualisées.

Quels sont les effets de la mise en demeure sur les charges impayées ?

L’article 36 du décret du 17 mars 1967 précise que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En effet, cet article dispose que :

« Les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

Ainsi, la mise en demeure est un acte essentiel qui déclenche le droit à des intérêts sur les sommes dues, renforçant ainsi la position du syndicat des copropriétaires dans le recouvrement des charges impayées.

Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences pour le copropriétaire défaillant. En premier lieu, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en justice pour obtenir le paiement des sommes dues, comme cela a été le cas dans l’affaire présentée.

De plus, selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. Cela signifie que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. »

En outre, l’article 700 du même code stipule que :

« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Ainsi, le copropriétaire qui ne paie pas ses charges peut être condamné à rembourser les frais de justice engagés par le syndicat, en plus des charges elles-mêmes.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Pour obtenir des dommages et intérêts en raison du non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires doit prouver l’existence d’un préjudice distinct causé par ce non-paiement. Dans l’affaire examinée, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts, car le syndicat n’a pas justifié d’un préjudice distinct autre que celui découlant des diligences pour recouvrer les sommes dues.

En effet, le tribunal a constaté que :

« Le syndicat ne justifie pas en revanche d’un préjudice distinct autre que celui découlant des multiples diligences et débours mis en œuvre pour tenter de recouvrer les sommes dues. »

Ainsi, pour qu’une demande de dommages et intérêts soit acceptée, il est nécessaire de démontrer que le préjudice subi dépasse les simples frais de recouvrement des charges impayées.