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L’Essentiel : Madame [K] [D] est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble à [Adresse 3]. Le 12 octobre 2021, une ordonnance d’injonction de payer a été émise à son encontre pour un montant de 2 157,63 euros, incluant des charges impayées. Le 2 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires l’a assignée au tribunal pour un montant total de 4 451,74 euros. Lors de l’audience du 24 septembre 2024, Madame [K] [D] était absente. Le tribunal a finalement condamné Madame [K] [D] à payer cette somme, avec intérêts, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts du Syndicat.
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Propriétaire et ImmeubleMadame [K] [D] est la propriétaire des lots n° 1060, 1422 et 1515 d’un immeuble situé à [Adresse 3], faisant partie de la copropriété de l'[Adresse 5]. Elle est représentée par son syndic, la SASU Grimmelpont Immobilier. Ordonnance d’injonction de payerLe 12 octobre 2021, une ordonnance d’injonction de payer a été émise, enjoignant à Madame [K] [D] de régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] un montant total de 2 157,63 euros, comprenant 1 771,35 euros pour charges de copropriété impayées et 386,28 euros pour frais accessoires. Assignation devant le tribunalLe 2 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a assigné Madame [K] [D] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille, demandant le paiement de 3 930,03 euros pour charges impayées, 36 euros pour frais de recouvrement, 500 euros pour dommages et intérêts pour résistance abusive, et 1 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a constaté l’échec de la conciliation le 29 février 2024. Audience et mise en délibéréLors de l’audience du 24 septembre 2024, le Syndicat a actualisé sa demande à 4 451,74 euros pour charges impayées. Madame [K] [D] n’était pas présente ni représentée. L’affaire a été mise en délibéré pour décision le 19 novembre 2024. Obligation de paiement des chargesSelon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et à l’entretien des parties communes. Cette obligation inclut les sommes dues approuvées par l’assemblée générale et les provisions pour financer les dépenses du syndicat. Justification de la créanceLe Syndicat a fourni plusieurs documents, dont le titre de propriété de Madame [K] [D], le règlement de copropriété, et les procès-verbaux des assemblées générales, prouvant que Madame [K] [D] doit 4 487,74 euros au 23 septembre 2024. Les frais de recouvrement de 36 euros sont également justifiés. Demande de dommages et intérêtsLe Syndicat a demandé des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais n’a pas prouvé de préjudice indépendant du retard de paiement. Par conséquent, cette demande a été rejetée. Dépens et frais irrépétiblesMadame [K] [D] a été condamnée à supporter les dépens. Le tribunal a également décidé qu’il serait inéquitable de laisser le Syndicat supporter les frais de 36 euros, lui allouant 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Décision finaleLe tribunal a condamné Madame [K] [D] à payer 4 451,74 euros au Syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal, et a débouté le Syndicat de sa demande de dommages et intérêts. La décision a été rendue le 19 novembre 2024. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est l’obligation de paiement des charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Cette obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale, mais également aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. Ainsi, chaque copropriétaire, y compris Madame [K] [D], est légalement tenu de s’acquitter des charges de copropriété, ce qui justifie la demande du Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] pour le recouvrement des sommes dues. Quels sont les frais imputables au copropriétaire en cas de recouvrement de créance ?L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. » Cela signifie que si un syndic engage des frais pour recouvrer une créance due par un copropriétaire, ces frais peuvent être directement facturés à ce copropriétaire. Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a exposé des frais de 36 € pour le recouvrement de la créance de Madame [K] [D]. Ces frais, étant justifiés et liés à la mise en demeure, sont donc légalement imputables à Madame [K] [D]. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?L’article 1231-6 du code civil stipule que « le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Pour qu’une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soit recevable, le créancier doit prouver l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement. Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires n’a pas réussi à démontrer un préjudice indépendant du retard de paiement causé par Madame [K] [D]. Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts a été rejetée, car il n’a pas apporté la preuve nécessaire pour justifier une telle demande. Quelles sont les conséquences du défaut de comparution d’un défendeur en matière civile ?Selon l’article 472 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que même si le défendeur, en l’occurrence Madame [K] [D], ne se présente pas à l’audience, le tribunal peut tout de même rendre une décision sur le fond de l’affaire. Dans ce cas, le tribunal a examiné la demande du Syndicat des copropriétaires et a jugé que celle-ci était régulière et fondée, ce qui a conduit à la condamnation de Madame [K] [D] à payer les sommes dues. Quels sont les frais irrépétibles et comment sont-ils déterminés ?L’article 700 du code de procédure civile prévoit que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Ces frais comprennent les frais engagés par une partie pour la défense de ses intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire, qui ne peuvent pas être récupérés dans les dépens. Dans cette affaire, le tribunal a décidé d’allouer au Syndicat des copropriétaires une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700, en tenant compte des frais exposés de 36 € pour le recouvrement de la créance. Cela souligne l’importance de la prise en charge des frais engagés par le créancier dans le cadre de la procédure. |
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/09800 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWZ5
N° de Minute : 24/00314
JUGEMENT
DU : 19 Novembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SASU GRIMMELPONT IMMOBILIER
C/
[K] [D]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 19 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SASU GRIMMELPONT IMMOBILIER
représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
Madame [K] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Septembre 2024
Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG n°9800/24 – Page KB
Madame [K] [D] est propriétaire des lots n° 1060, 1422 et 1515 d’un immeuble dépendant de la copropriété de l'[Adresse 5], situé à [Adresse 3], représentée par son syndic, la SASU Grimmelpont Immobilier.
Par ordonnance d’injonction de payer du 12 octobre 2021, il a été enjoint à Madame [K] [D] de payer au Syndicat des copropriéraires de l’immeuble [Adresse 3] les sommes suivantes :
1 771,35 euros en principal au titre des charges de copropriétés impayées,386,28 euros au titres des frais accessoires.
Par acte signifié le 2 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], représenté par son syndic, la SASU Grimmelpont Immobilier, a fait assigner Madame [K] [D] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille à laquelle il demande, aux visas de l’article 10 et et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Condamner Madame [K] [D] à lui payer :◦
3 930,03 €, à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 18 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de son exigibilité,◦36 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêt au taux légal à compter de son exigibilité,◦500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,◦1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [K] [D] au paiement des dépens.
Le tribunal a constaté l’échec de la tentative de conciliation le 29 février 2024 en raison de la carence de Madame [K] [D].
Lors de l’audience du 24 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] a actualisé sa demande principale à la somme de 4 451,74 euros au titre des charges de coprorpiétés impayées au 23 septembre 2024.
Assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Madame [K] [D] n’était ni présente ni représentée à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque « le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.”
Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En outre, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.”
A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] verse aux débats :
le titre de propriété qui établit la qualité de copropriétaire de Madame [K] [D],le règlement de copropriété,le contrat de syndic,les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété des 18 mai 2021, 6 mai 2022, 19 juin 2023 et 20 juin 2024 qui ont approuvé les budgets des exercices de 2020 à 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,l’extrait du compte de Madame [K] [D] qui fait état d’un solde débiteur de 4 487,74 € suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024,les lettres valant appels de provisions,le décompte des charges,la mise en demeure du 20 septembre 2023 portant la mention « pli avisé et non réclamé ».
Le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] établit ainsi que Madame [K] [D] reste lui devoir la somme de 4 487,74 euros suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024.
Aux termes de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 13 décembre 2000, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire ».
En l’espèce, les frais exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, en l’espèce 36 € de frais de recouvrement, constituent des frais exposés non compris dans les dépens et seront indemnisés comme tels au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que la créance à l’encontre du copropriétaire est justifiée.
Aussi, il y a lieu de condamner Madame [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] la somme de 4 451,74 € suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, la mise en demeure et l’assignation n’ayant pas été remises à sa personne.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le Syndicat des copropriétaires de Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] ne démontre pas le préjudice indépendant du simple retard de paiement qu’il subit de par la résistance de Madame [K] [D].
Le Syndicat des copropriétaires de Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires :
Madame [K] [D], qui succombe, supportera les entiers dépens.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] les frais irrépétibles non compris dans les dépens, notamment les frais de 36 € exposés dont il justifie. Il convient de lui allouer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,
CONDAMNE Madame [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], représenté par son Syndic, la SASU Grimmelpont Immobilier, la somme de 4 451,74 € suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], représenté par son Syndic, la SASU Grimmelpont Immobilier,
CONDAMNE Madame [K] [D] au paiement des dépens,
CONDAMNE Madame [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], représenté par son Syndic , la SASU Grimmelpont Immobilier, la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais exposés de 36 €.
Ainsi rendu le 19 novembre 2024.
Le Greffier La Présidente
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