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Règle de droit applicableL’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, établit que, en cas de non-paiement d’une provision due à la date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. Cette disposition vise à protéger les syndicats de copropriété en leur permettant de recouvrer les charges impayées, garantissant ainsi le bon fonctionnement de la copropriété. Application de la règle de droitDans le cas présent, la SCI La Double grue a été condamnée à payer des charges de copropriété en raison de son non-paiement des provisions dues, conformément aux articles 14-1 et 14-2 de la même loi. Le tribunal a constaté la déchéance du terme en raison de ce non-paiement, ce qui a entraîné l’exigibilité immédiate des sommes dues. Le jugement a également été fondé sur l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui est une condition préalable à la mise en œuvre des dispositions de l’article 19-2. Références législatives pertinentesLes articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précisent les modalités de fixation et de recouvrement des charges de copropriété, tandis que l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Ces articles sont essentiels pour comprendre les obligations des copropriétaires et les recours possibles en cas de non-respect de ces obligations. |
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L’Essentiel : L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 établit qu’en cas de non-paiement d’une provision, après une mise en demeure infructueuse de trente jours, les autres provisions et les sommes dues deviennent immédiatement exigibles. Cette disposition vise à protéger les syndicats de copropriété. Dans le cas présent, la SCI La Double grue a été condamnée à payer des charges de copropriété en raison de son non-paiement, entraînant l’exigibilité immédiate des sommes dues.
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Résumé de l’affaire : La SCI La Double grue est propriétaire de plusieurs lots dans la résidence située à l’adresse [Adresse 2], comprenant un appartement et deux caves. Le syndicat des copropriétaires de cette résidence a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Strasbourg le 30 juin 2023, en raison de créances impayées, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a rendu un jugement le 12 octobre 2023, constatant la déchéance du terme pour non-paiement des charges de copropriété et condamnant la SCI à verser au syndicat des copropriétaires une somme totale de 16 431,60 euros, incluant des intérêts et des frais de justice.
Le tribunal a fondé sa décision sur les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, qui avaient approuvé les budgets et les comptes, ainsi que sur les mises en demeure adressées à la SCI. Il a également noté la mauvaise foi de la SCI, entraînant un préjudice supplémentaire pour le syndicat. En réponse, la SCI a interjeté appel de ce jugement le 20 novembre 2023, demandant l’infirmation de la décision et le rejet des prétentions du syndicat. Dans ses conclusions, la SCI a soutenu qu’elle avait contesté les résolutions des assemblées générales, arguant d’erreurs dans le calcul des charges. Elle a également mentionné d’autres procédures en cours devant le tribunal judiciaire, qui, selon elle, justifiaient son appel. De son côté, le syndicat des copropriétaires a demandé le rejet de l’appel, affirmant que la SCI était en retard de paiement depuis novembre 2022 et que les procédures mentionnées par la SCI étaient inopérantes. La cour a confirmé le jugement initial, considérant que la SCI n’avait pas apporté de preuves suffisantes pour justifier son appel. Elle a également condamné la SCI aux dépens et à verser une somme supplémentaire au syndicat des copropriétaires. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la demande de paiement des charges de copropriété ?La demande de paiement des charges de copropriété est fondée sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Dans cette affaire, le tribunal a constaté la déchéance du terme en raison du non-paiement de la provision sur charges, ce qui a conduit à la demande de paiement de la somme de 14 931,60 euros. Quel est le rôle des assemblées générales dans la détermination des charges de copropriété ?Les assemblées générales des copropriétaires jouent un rôle crucial dans la détermination des charges de copropriété. Selon l’article 14-1 de la loi de 1965, les décisions relatives aux budgets prévisionnels et aux comptes doivent être votées en assemblée générale. Ces décisions sont essentielles car elles établissent les montants des provisions à payer par chaque copropriétaire. Dans le cas présent, le tribunal a pris en compte les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2021 et 4 janvier 2023, qui ont approuvé les budgets prévisionnels et les comptes définitifs, justifiant ainsi les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. Quel est l’impact de la mauvaise foi du débiteur sur la demande de dommages et intérêts ?L’impact de la mauvaise foi du débiteur sur la demande de dommages et intérêts est précisé par l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, qui dispose que : « Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution, lorsque celle-ci est imputable à sa faute. » Dans cette affaire, le tribunal a relevé la mauvaise foi de la SCI La Double grue, ce qui a conduit à l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires pour le préjudice supplémentaire subi. Cela souligne l’importance de la bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles. Quel est le principe de l’exécution provisoire dans le cadre de cette décision ?Le principe de l’exécution provisoire est énoncé dans le second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui précise que : « La décision de justice est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel. » Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que la décision bénéficiait de l’exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que le syndicat des copropriétaires pouvait immédiatement exiger le paiement des sommes dues, même si la SCI La Double grue interjetait appel. Cela permet de protéger les créanciers en assurant le recouvrement des créances pendant la durée de l’appel. Quel est le rôle des frais et dépens dans le cadre de la procédure d’appel ?Les frais et dépens dans le cadre de la procédure d’appel sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui stipule que : « La partie qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens. » Dans cette affaire, la SCI La Double grue a été condamnée à payer les dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700. Cela signifie que la partie perdante doit supporter les frais engagés par la partie gagnante, ce qui inclut les frais d’avocat et autres coûts liés à la procédure. |
Copie exécutoire
aux avocats
Le 13 mars 2025
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 13 MARS 2025
Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/04130 –
N° Portalis DBVW-V-B7H-IF7V
Décision déférée à la cour : 12 Octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTE :
La S.C.I. LA DOUBLE GRUE prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 2]
représentée par la SCP CAHN et Associés, avocats à la cour
INTIMÉ :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CABINET LAEMMEL prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1]
représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Nathalie HERY, conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
– signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SCI La Double grue est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence [Adresse 2], à savoir le lot numéro 2 constitué par un appartement, ainsi que les lots numéro 13 et 16, constitués par deux caves.
Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI La Double grue devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, afin d’obtenir le paiement de sa créance arrêtée au 14 juin 2023, sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon jugement réputé contradictoire rendu le 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
– constaté la déchéance du terme par suite de non-paiement de la provision sur charges hors budget prévisionnel pour des travaux mentionnés au I de l’article 14-2 de la loi de 1965 et votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023 ainsi que toutes les autres provisions non encore échues en application de l’article 14-1 ou 14-2 ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes le 4 janvier 2023,
– condamné la SCI La Double grue à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] :
– la somme de 14 931,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023,
– la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
– condamné la SCI La Double grue à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la SCI La Double grue aux entiers dépens,
– rejeté toutes les autres demandes des parties,
– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit par application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires produisait les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 8 décembre 2021 et 4 janvier 2023 ayant approuvé les budgets prévisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, les mises en demeure et la copie du livre foncier, justifiant ainsi de ce que la somme de 14 931,60 euros restait due par la SCI La Double grue.
Pour allouer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le tribunal a relevé la mauvaise foi du débiteur et le préjudice supplémentaire subi à ce titre par le créancier.
Par acte du 20 novembre 2023, la SCI La Double grue a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 8 janvier 2024, la présidente de chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai à l’audience du 7 novembre 2024, en application de l’article 904-1 du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé le même jour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 février 2024 , la SCI La Double grue demande à la cour de :
– recevoir l’appel,
– infirmer la décision entreprise,
– rejeter toutes prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] agissant par son syndic la SAS cabinet Laemmel,
– déclarer la demande tant irrecevable qu’infondée,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers frais et dépens d’instance.
La SCI La Double grue fait valoir qu’elle a manifesté son opposition aux différentes résolutions dans la mesure où il n’a pas été tenu compte dans les votes d’une terrasse et d’un jardinet. Elle invoque par conséquent des erreurs de tantième qui faussent la régularité des montants mis en compte.
Elle précise que deux procédures sont en cours devant le tribunal judiciaire de Strasbourg sous les références RG 23/02712 et RG 23/01510 dans lesquelles les budgets sont contestés au regard d’une mauvais base de calcul.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour de :
– rejeter l’appel,
– débouter la SCI La Double grue de l’intégralité de ses fins et conclusions,
– confirmer le jugement du 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions,
– condamner la SCI La Double grue à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI La Double grue aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI La Double grue est de manière permanente en retard dans le paiement des charges qui lui incombent et que le syndic l’a mise à plusieurs reprises en demeure de régler l’arriéré de charges correspondant aux lots dont elle est propriétaire. Aucun versement n’est intervenu depuis le mois de novembre 2022.
Il soutient que la procédure RG 23/02712 à laquelle l’appelante fait référence porte sur une demande d’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023 et a fait l’objet d’une radiation, devant le tribunal judiciaire, faute de diligences de la SCI La Double grue.
Il ajoute que l’existence d’autres procédures est inopérante dès lors que la présente procédure concerne des charges de copropriété appelées pour la période courant du mois de juillet 2022 au mois d’avril 2023 et que le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 a été approuvé par l’assemblée générale de copropriété du 8 décembre 2021.
Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restants dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
La SCI La Double grue ne présente pas de contestation étayée au soutien de son appel. Elle ne saurait se prévaloir d’autres procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, alors qu’il est établi que la procédure RG 23/02712 est radiée et qu’il n’est nullement justifié de la procédure RG 23/01510, aucune pièce n’étant produite par l’appelante.
La cour relève qu’au regard des pièces versées aux débats, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a constaté la déchéance du terme par suite du non-paiement de la provision sur charges hors budget prévisionnel pour des travaux mentionnés au I de l’article 14-2 de la loi de 1965 et votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023, ainsi que toutes les autres provisions non encore échues en application de l’article 14-1 ou 14-2, ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes le 4 janvier 2023, et qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à hauteur de la somme de 14 931,60 euros.
Le jugement sera ainsi confirmé de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’appelante demande l’infirmation du jugement sans toutefois développer de moyen sur ce point, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.
A hauteur d’appel, la SCI La Double grue est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI La Double grue aux dépens de la procédure d’appel ;
CONDAMNE la SCI La Double grue à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
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