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Obligation de paiement des charges de copropriétéL’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipule qu’en cas de non-paiement d’une provision due à sa date d’exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cette règle vise à garantir le bon fonctionnement de la copropriété en assurant que tous les copropriétaires contribuent aux charges communes. Déchéance du terme et exigibilité des sommes duesLa déchéance du terme, en raison du non-paiement des provisions sur charges, est également prévue par l’article 14-2 de la même loi. Cet article précise que les provisions pour travaux votées par l’assemblée générale des copropriétaires deviennent exigibles dès lors que le copropriétaire n’a pas respecté ses obligations de paiement. Ainsi, le tribunal a constaté la déchéance du terme en raison du non-paiement des charges, ce qui a conduit à la condamnation de la SCI La Deffaye à verser les sommes dues. Condamnation aux dépens et frais de procédureConformément à l’article 700 du code de procédure civile, la cour a condamné la SCI La Deffaye à payer une somme au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais de procédure. Cet article permet au juge d’allouer une somme à la partie qui a gagné le procès pour compenser les frais engagés, renforçant ainsi le principe de l’accès à la justice et la protection des droits des créanciers. Exécution provisoire des décisions de justiceL’exécution provisoire de plein droit, mentionnée dans le jugement, est régie par le second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette disposition permet aux décisions relatives aux charges de copropriété d’être exécutées immédiatement, même en cas d’appel, afin d’assurer la continuité du fonctionnement de la copropriété et de protéger les intérêts des créanciers. |
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L’Essentiel : L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule qu’en cas de non-paiement d’une provision, les autres provisions non échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure infructueuse de trente jours. De plus, l’article 14-2 prévoit que les provisions pour travaux deviennent exigibles si le copropriétaire ne respecte pas ses obligations de paiement. La cour a également condamné la SCI La Deffaye à payer des frais de procédure au syndicat des copropriétaires.
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Résumé de l’affaire : La SCI La Deffaye est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété d’un immeuble situé à [Adresse 2] à [Localité 6], comprenant un appartement et une cave. Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Strasbourg le 17 juillet 2023, en raison de créances impayées, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a rendu un jugement le 12 octobre 2023, constatant la déchéance du terme pour non-paiement des charges et condamnant la SCI à verser au syndicat des copropriétaires une somme totale de 15 689,22 euros, incluant des intérêts et des frais.
Le tribunal a fondé sa décision sur les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, qui avaient approuvé les budgets et les comptes, ainsi que sur les mises en demeure adressées à la SCI. Il a également noté la mauvaise foi de la SCI, entraînant un préjudice supplémentaire pour le syndicat. En réponse, la SCI La Deffaye a interjeté appel de ce jugement le 20 novembre 2023, demandant l’infirmation de la décision et le rejet des prétentions du syndicat. Dans ses conclusions, la SCI a soutenu qu’elle avait contesté les résolutions des assemblées générales, arguant d’erreurs dans le calcul des charges. Elle a également mentionné d’autres procédures en cours devant le tribunal judiciaire, qui, selon elle, justifiaient son appel. De son côté, le syndicat des copropriétaires a demandé le rejet de l’appel, affirmant que la SCI était en retard de paiement depuis novembre 2022 et que les procédures mentionnées par la SCI n’étaient pas pertinentes pour le litige en cours. La cour a confirmé le jugement initial, considérant que la SCI n’avait pas apporté d’éléments suffisants pour justifier son appel. Elle a également condamné la SCI aux dépens et à verser une somme supplémentaire au syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la demande de paiement des charges de copropriété ?La demande de paiement des charges de copropriété est fondée sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Dans cette affaire, le tribunal a constaté la déchéance du terme en raison du non-paiement de la provision sur charges, ce qui a conduit à la condamnation de la SCI à verser la somme due. Quel est le rôle des assemblées générales dans la détermination des charges de copropriété ?Les assemblées générales des copropriétaires jouent un rôle crucial dans la détermination des charges de copropriété, comme le précise l’article 14-1 et l’article 14-2 de la loi de 1965. L’article 14-1 stipule que : « Les décisions relatives à l’approbation des budgets prévisionnels et des comptes sont prises en assemblée générale. » L’article 14-2, quant à lui, précise que : « Les provisions pour charges sont votées par l’assemblée générale et doivent être réglées par les copropriétaires. » Dans cette affaire, les décisions prises lors des assemblées générales des 8 décembre 2021 et 4 janvier 2023 ont été produites par le syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi les sommes réclamées. Quel est l’impact de la mauvaise foi du débiteur sur la demande de dommages et intérêts ?L’impact de la mauvaise foi du débiteur sur la demande de dommages et intérêts est encadré par l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, qui dispose que : « Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution, sauf s’il prouve que celle-ci est due à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée. » Dans cette affaire, le tribunal a relevé la mauvaise foi de la SCI La Deffaye, ce qui a permis d’allouer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires pour le préjudice supplémentaire subi. Quel est le principe de l’exécution provisoire dans le cadre de cette décision ?Le principe de l’exécution provisoire est énoncé dans le second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui précise que : « La décision rendue en matière de charges de copropriété bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. » Cela signifie que la décision du tribunal judiciaire de Strasbourg, qui a condamné la SCI La Deffaye à verser des sommes au syndicat des copropriétaires, peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel, ce qui renforce la protection des créanciers dans le cadre des charges de copropriété. Quel est le rôle de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du code de procédure civile joue un rôle important dans l’attribution des frais de justice. Cet article stipule que : « La partie perdante est condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la SCI La Deffaye a été condamnée à verser une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de cet article, ce qui permet de compenser les frais engagés par le créancier dans le cadre de la procédure judiciaire. |
Copie exécutoire
aux avocats
Le 13 mars 2025
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 13 MARS 2025
Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/04132 –
N° Portalis DBVW-V-B7H-IF7Z
Décision déférée à la cour : 12 Octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTE :
La S.C.I. LA DEFFAYE prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 4] à [Localité 5]
représentée par la SCP CAHN et Associés, avocats à la cour
INTIMÉ :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS CABINET LAEMMEL prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1] à [Localité 3]
représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Nathalie HERY, conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
– signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SCI La Deffaye est propriétaire de différents lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], à savoir le lot numéro 1 constitué par un appartement et le lot numéro 14 constitué par une cave.
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI La Deffaye devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, afin d’obtenir le paiement de sa créance arrêtée au 26 avril 2023, sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon jugement réputé contradictoire rendu le 12 octobre 2023, selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
– constaté la déchéance du terme par suite de non-paiement de la provision sur charges hors budget prévisionnel pour des travaux mentionnés au I de l’article 14-2 de la loi de 1965 et votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023, ainsi que toutes les autres provisions non encore échues en application de l’article 14-1 ou 14-2 ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent après approbation des comptes le 4 janvier 2023,
– condamné la SCI La Deffaye à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Strasbourg :
– la somme de 14 189,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023,
– la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
– condamné la SCI La Deffaye à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la SCI La Deffaye aux entiers dépens,
– rejeté toutes les autres demandes des parties,
– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit par application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires produisait les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 8 décembre 2021 et 4 janvier 2023 ayant approuvé les budgets prévisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, les mises en demeure et la copie du livre foncier, justifiant ainsi de ce que la somme de 14 189,22 euros restait due par la SCI La Deffaye.
Pour allouer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le tribunal a relevé la mauvaise foi du débiteur et le préjudice supplémentaire subi à ce titre par le créancier.
Par acte du 20 novembre 2023, la SCI La Deffaye a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 8 janvier 2024, la présidente de chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai à l’audience du 7 novembre 2024, en application de l’article 904-1 du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé le même jour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 février 2024, la SCI La Deffaye demande à la cour de :
– recevoir l’appel,
– infirmer la décision entreprise,
– rejeter toutes prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] agissant par son syndic la SAS cabinet Laemmel,
– déclarer la demande tant irrecevable qu’infondée,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] aux entiers frais et dépens d’instance.
La SCI La Deffaye fait valoir qu’elle a manifesté son opposition aux différentes résolutions dans la mesure où il n’a pas été tenu compte dans les votes d’une terrasse et d’un jardinet. Elle invoque par conséquent des erreurs de tantième qui faussent la régularité des montants mis en compte.
Elle précise que deux procédures sont en cours devant le tribunal judiciaire de Strasbourg sous les références RG 23/02712 et RG 23/01509 dans lesquelles les budgets sont contestés au regard d’une mauvaise base de calcul.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] demande à la cour de :
– rejeter l’appel,
– débouter la SCI La Deffaye de l’intégralité de ses fins et conclusions,
– confirmer le jugement du 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions,
– condamner la SCI La Deffaye à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Strasbourg une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI La Deffaye aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI La Deffaye est de manière permanente en retard dans le paiement des charges qui lui incombent et que le syndic l’a mise à plusieurs reprises en demeure de régler l’arriéré de charges correspondant aux lots dont elle est propriétaire. Aucun versement n’est intervenu depuis le mois de novembre 2022, malgré sommation du 27 avril 2023.
Il soutient que la procédure RG 23/02712 à laquelle l’appelante fait référence porte sur une demande d’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023 et a fait l’objet d’une radiation, devant le tribunal judiciaire, faute de diligences de la SCI La Deffaye.
Il ajoute que l’existence d’autres procédures est inopérante dès lors que la présente procédure concerne des charges de copropriété appelées pour la période courant du mois de juillet 2022 au mois d’avril 2023 et que le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 a été approuvé par l’assemblée générale de copropriété du 8 décembre 2021.
Il précise que la procédure RG 23/02712 porte sur une demande d’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023.
Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restants dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
La SCI La Deffaye ne présente pas de contestation étayée au soutien de son appel. Elle ne saurait se prévaloir d’autres procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, alors qu’il est établi que la procédure RG 23/02712 est radiée et qu’il n’est nullement justifié de la procédure RG 23/01510, aucune pièce n’étant produite par l’appelante.
La cour relève qu’au regard des pièces versées aux débats, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a constaté la déchéance du terme par suite du non-paiement de la provision sur charges hors budget prévisionnel pour des travaux mentionnés au I de l’article 14-2 de la loi de 1965 et votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023, ainsi que toutes les autres provisions non encore échues en application de l’article 14-1 ou 14-2, ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes le 4 janvier 2023, et qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] à hauteur de la somme de 14 189,22 euros.
Le jugement sera ainsi confirmé de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’appelante demande l’infirmation du jugement sans toutefois développer de moyen sur ce point, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.
A hauteur d’appel, la SCI La Deffaye est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI La Deffaye aux dépens de la procédure d’appel ;
CONDAMNE la SCI La Deffaye à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
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