ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00163 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXMY

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 01 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 décembre 2023 – RG N°22/00281 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 72Z – Autres demandes relatives à la copropriété

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 04 février 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS CGS CABINET DE GESTION SYNDIC dont le siège social est sis [Adresse 4]

Sis [Adresse 1]

Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Monsieur [U] [N]

né le 26 Avril 1962 à UKRAINE, de nationalité UKRAINIEN, serrurier,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Laurent HAENNIG de la SELARL SELARL AJURISS, avocat au barreau de BELFORT

Madame [S] [R] épouse [N]

née le 30 Octobre 1964 à UKRAINE, de nationalité UKRAINIEN, employée,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Laurent HAENNIG de la SELARL SELARL AJURISS, avocat au barreau de BELFORT

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par acte du 6 mai 2009, M. [U] [N] et Mme [S] [R] ont acquis les lots 45, 59 et 85 correspondants à une cave, un appartement de trois pièces et un grenier au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, le tout situé [Adresse 2].

M. [N] et Mme [R] ont souhaité vendre leur bien et le 18 février 2022, la SAS CGS, syndic, a adressé au notaire un pré-état d’un montant de 7 372,65 euros puis, le 8 avril 2022, un état pour la somme de 7 991,89 euros.

Le 3 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (le syndicat) a fait opposition au paiement du prix de vente au titre des charges de copropriétés dues par M. [N] et Mme [R] pour un montant de 6 991,89 euros.

Par acte du 29 juillet 2022, les consorts [N]-[R] ont fait assigner le syndicat devant le tribunal judiciaire de Belfort aux fins de nullité de l’acte d’opposition, de mainlevée de l’opposition et de prescription de la créance du syndicat.

Par jugement rendu le 18 décembre 2023, le tribunal a :

– déclaré nul l’acte d’opposition formé le 3 mai 2022 par le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la CGS, entre les mains de Maître [I], notaire,

– ordonné en conséquence la mainlevée de l’opposition formée sur le paiement du prix de vente entre les mains du notaire par le syndicat représenté par son syndic en exercice, la CGS, à l’encontre de M. [U] [N] et Mme [S] [R],

– dit qu’il appartiendra au notaire de verser les fonds issus de la vente de l’immeuble de M. [U] [N] et Mme [S] [R] à qui de droit,

– déclaré prescrites les sommes dues antérieurement au 3 mai 2017 par M. [U] [N] et Mme [S] [R] au syndicat représenté par son syndic en exercice, la CGS,

– rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [U] [N] et Mme [S] [R],

– condamné le syndicat représenté par son syndic en exercice la CGS, à payer à M. [U] [N] et Mme [S] [R] la somme ds 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat représenté par son syndic en exercice, la CGS, aux dépens de l’instance,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur la tardiveté de l’acte d’opposition

– que le délai de 15 jours pour former opposition au paiement du prix de vente avait été respecté par le syndicat ;

Sur la régularité en la forme de l’acte d’opposition

– qu’il résultait de la combinaison des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 que si l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic, entre les quatre types de créances du syndicat n’affectait pas la validité de l’opposition, elle constituait un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil,

– que l’opposition était donc irrégulière en la forme et que l’acte était en conséquence nul ;

Sur la mainlevée de l’opposition

– que l’acte étant nul, il y avait lieu d’ordonner la mainlevée de l’opposition ;

Sur la prescription de la créance du syndicat

– que la créance du syndicat se rapportait à des sommes dues à compter du 1er janvier 2015 jusqu’au 14 avril 2022,

– que l’action du syndicat était soumise au délai de prescription de cinq ans,

– que le syndicat ne présentait pas d’acte susceptible d’avoir interrompu la prescription entre le 1er janvier 2015 et le 3 mai 2022,

– que les sommes dues antérieurement au 3 mai 2017 étaient donc prescrites à hauteur de 4 386,27 euros ;

Sur les surconsommations d’eau

– que les factures contestées concernaient une période antérieure au 3 mai 2017,

– que la dette éventuelle était donc prescrite ;

Sur la demande de dommages et intérêts

– que M. [N] et Mme [R] ne démontraient pas le préjudice subi du fait de la procédure.

-oOo-

Par déclaration du 6 février 2024, le syndicat a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle rappelant le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 janvier 2025, il demande à la cour :

– d’infirmer le jugement entrepris des chefs déférés à la cour,

– d’écarter les prétentions tardives tirées d’un défaut de qualité à agir,

– de les déclarer en toutes hypothèses infondées,

Statuant à nouveau,

– de constater la validité de l’opposition régularisée le 3 mai 2022,

– de juger que sa créance n’est pas prescrite,

– de condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement des causes du commandement, soit la somme de 6 991,89 euros, l’exécution provisoire attachée au jugement ayant eu pour effet d’emporter libération des fonds détenus par le notaire, entre les mains des intimés,

– de condamner solidairement M. [N] et Mme [R] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel,

– de débouter M. [N] et Mme [R] de leurs demandes tant du chef des dommages et intérêts que du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner les mêmes solidairement aux dépens d’instance et d’appel, ainsi qu’au paiement du coût de l’opposition et de sa mainlevée.

-oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 13 janvier 2025, M. [N] et Mme [R] demandent à la cour de :

‘Confirmer les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort le 18 décembre 2023 en ce qu’il a :

A titre principal,

D’une part,

Constater que le syndic CGS n’a jamais justifié de l’autorisation donné par l’organe délibérant de la copropriété pour former l’appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort,

Dire et juger que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que s’il y a été autorisé par l’assemblée générale,

Le relever d’office,

Qu’en conséquence, en l’absence d’autorisation donnée au syndic, l’appel et les demandes de l’appelant seront déclarées irrecevables,

D’autre part,

– déclaré nul l’acte d’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic CGS, en l’absence du formalisme requis dans la mesure où il y a une somme sans ventilation, sans période de référence,

A titre subsidiaire,

– a déclaré prescrite la créance du syndic,

En conséquence, ordonné la mainlevée de l’acte d’opposition, de manière à permettre aux vendeurs, les époux [N] – [R] de percevoir le solde du prix de vente détenu par le notaire instrumentaire, Me [I], en l’autorisant à leur verser le solde du prix en l’absence d’autres oppositions,

A titre infiniment subsidiaire,

Réformer les termes du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Belfort le 18 décembre 2023, en ce qu’il n’a pas déduit les surconsommations d’eau existant avant 2017 et réduit la créance de la CGS de la somme précitée de 5 571,80 euros,

Réformer les termes du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Belfort le 18 décembre 2023, en ce qu’il n’a pas condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic CGS, initiateur de l’opposition au paiement de dommages et intérêts couvrant le préjudice moral subi par les intimés et sanctionnant le comportement du syndic,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] agissant par son syndic CGS de toutes ses demandes,

Ordonner la mainlevée de l’acte d’opposition, de manière à permettre aux vendeurs, les époux [N] – [R] de percevoir le solde du prix de vente détenu par le notaire instrumentaire, Me [I], en l’autorisant à leur verser le solde du prix en l’absence d’autres oppositions,

Dire et juger que le comportement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic, doit être sanctionné pour l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic CGS, au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic CGS à payer à Monsieur [U] [N] et à Madame [S] [R], une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic CGS, aux entiers dépens.’

-oOo-

La clôture a été ordonnée le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

Elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

I. Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel et des demandes pour défaut d’autorisation à agir

M. [U] [N] et Mme [S] [R] font valoir que le syndic n’a jamais justifié de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires pour former appel.

Le syndicat conclut à l’irrecevabilité de la demande au motif qu’elle n’a pas été soulevée dans la cadre des conclusions initiales des intimés. Il ajoute qu’en toute hypothèse, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, il peut parfaitement agir en justice sans autorisation pour recouvrer une créance et mettre en ‘uvre des mesures conservatoires, rappelant que les intimés n’ont plus la qualité de copropriétaires.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :

‘Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.’

En l’espèce, l’appel ayant été formé par le syndic au nom du syndicat qui est intervenu pour défendre à l’action intentée contre lui, il n’avait donc pas besoin d’autorisation pour agir.

La fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel et des demandes sera en conséquence rejetée.

II. Sur la nullité de l’acte d’opposition

M. [U] [N] et Mme [S] [R] concluent à la nullité de l’opposition en faisant valoir que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées dans la mesure où l’opposition ne détaille pas la créance réclamée.

Le syndicat conclut à la validité de l’opposition en soutenant que les dispositions citées instaurent des règles de forme par rapport à l’acte délivré, de sorte que la nullité suppose qu’il soit fait la démonstration d’un grief, expliquant que les intimés ont pu avoir connaissance du détail de la somme objet de l’opposition par le décompte et le Grand Livre y annexés.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 11 avril 2024 :

‘I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

II.-Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.’

Par ailleurs, selon l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020 :

‘Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.’

Il est acquis que l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic, entre les quatre types de créances du syndicat, si elle n’affecte pas la validité de l’opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil.

En l’espèce, il est constaté que l’opposition formée le 3 mai 2022 par le syndicat a été faite pour la somme en principal de 6 991,89 euros selon décompte annexé, savoir le Grand Livre de la copropriété pour la période du 1er janvier 2015 au 3 mai 2022.

Si l’opposition fait apparaître le montant et les causes de la créance du syndicat, elle ne fait cependant pas de distinction entre les types de créances visées à l’article 5-1 précité.

Ce manquement n’est toutefois pas sanctionné par la nullité de l’opposition, mais a seulement pour effet de faire perdre aux créances leur caractère privilégié ou superprivilégié, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

L’opposition n’est donc pas nulle, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

III. Sur la demande de condamnation à la somme de 6 991,89 euros

Sur la prescription de la créance

M. [N] et Mme [R] expliquent que la créance du syndicat se rapporte à des sommes dues à compter du 1er janvier 2015 jusqu’au 14 avril 2022, que la prescription de cinq ans à laquelle la créance est soumise n’a pas été interrompue, et font valoir en conséquence que les sommes mentionnées comme étant dues antérieurement au 3 mai 2017 se trouvent prescrites à hauteur de 4 386,27 euros.

Le syndicat s’oppose à la prescription en expliquant que pour la période antérieure au 25 novembre 2018, les créances les plus anciennes remontent à l’année 2015 et bénéficient du délai de prescription de 10 ans ramené à 5 ans, de sorte qu’au jour de l’opposition, la prescription n’était pas échue. Il ajoute que l’opposition étant un acte interruptif de prescription qui vaut saisie-attribution des fonds détenus par le notaire, aucune des créances ne se trouve alors prescrite.

Réponse de la cour :

L’article 2224 du code civil dispose que ‘Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.’

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, publiée le 24 novembre et entrée en vigueur le 25, a modifié en substance la loi du 10 juillet 1965, notamment les délais de prescriptions applicables en droit de la copropriété et notamment en matière d’actions personnelles.

Jusqu’au 24 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait, en matière de copropriété, un délai de prescription des actions personnelles de dix ans.

Le délai de prescription des actions personnelles nées de l’application du statut de la copropriété est désormais de cinq ans, et les dispositions étant d’application immédiates, le délai de prescription est donc passé à cinq années pour les dettes et actions personnelles nées à compter du 25 novembre 2018.

Pour les dettes et créances nées avant l’entrée en vigueur de la loi Elan, le nouveau délai court au jour de l’entrée en vigueur de cette même loi, sans toutefois que la durée totale ne puisse dépasser le délai de prescription prévu par la loi ancienne, par application des dispositions de l’article 2222 du code civil.

Par ailleurs, destinée à la sauvegarde des intérêts du syndicat, l’opposition au prix de vente d’un lot de copropriété a pour double objet de mettre en ‘uvre l’hypothèque légale spéciale et de bloquer le paiement du prix de vente en le rendant alors inopposable au syndicat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la créance du syndicat se rapporte à des charges de copropriété dont les premières remontent au 1er janvier 2015.

L’action a été engagée par les vendeurs par assignation du 29 juillet 2022, et le syndicat disposait alors de son côté, par application des nouvelles dispositions, d’un délai jusqu’au 25 novembre 2023 pour agir en recouvrement de sa créance, s’agissant des charges dues à compter du 1er janvier 2015.

Sur ce point, il est observé que les premières conclusions du syndicat en confirmation de l’opposition au prix de vente remontent au 4 novembre 2022.

Il ressort ainsi de ces éléments qu’aucune somme réclamée au titre des charges de copropriété ne se heurte à la prescription extinctive.

Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu’il a déclaré prescrites les sommes dues antérieurement au 3 mai 2017.

Sur le montant de la créance

M. [N] et Mme [R] indiquent avoir réglé les charges courantes de copropriété à l’exception des demandes relatives aux surconsommations d’eau, soutenant à ce titre que le compteur d’eau a été changé à leur insu en 2015 et que, depuis, il en est résulté un arriéré de charges qu’ils contestent. Ils sollicitent par ailleurs que l’appel de charges du second trimestre 2022 pour 319,24 euros soit réduit prorata temporis, et que les frais de mutation à hauteur de 300 euros, comme la provision pour frais de procédure de 500 euros, soient également retirés de la créance réclamée.

Le syndicat fait valoir que l’argumentation de M. [N] et Mme [R] ne repose que sur des courriers adressés par leur conseil à compter d’avril 2019, et que s’ils ont effectivement alerté le syndic d’un problème de compteur le 30 juillet 2015, ils ont immédiatement été informés de l’intervention de l’entreprise de plomberie aux fins de vérification du bon fonctionnement des compteurs et de recherche de fuite. Il explique que M. [N] et Mme [R] ont alors été avisés que les pertes d’eau chaude et d’eau froide étaient liées à leur installation, et rappelle qu’ils avaient été invités à contacter tout professionnel de leur choix pour procéder aux réparations, ce qu’ils ont fait. Il précise que les consommations d’eau des consorts [N]-[R] sont alors redevenues normales, et que le compteur n’a été remplacé que le 19 octobre 2015. Il fait également valoir que l’appel de fonds contesté est dû dans sa totalité conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que les frais de mutation sont prévus dans le mandat du syndic.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1353 du code civil : ‘Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui aui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation’.

Par ailleurs, selon l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : ‘Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.’

En l’espèce, il est constaté :

– que par courrier du 30 juillet 2015, M. [N] et Mme [R] ont fait part au syndic d’une consommation excessive en eau chaude et eau froide qu’ils ont indiquée être en lien avec le compteur d’eau,

– que le 28 juillet 2015, informé par les consorts [N]-[R] de leur problème, le syndic a mandaté la société Vogt afin qu’elle intervienne dans les meilleurs délais pour vérifier le bon fonctionnement des compteurs et s’assurer de l’absence de fuite,

– que le 12 août 2015, le syndic a écrit à M. [N] et Mme [R] qu’après inspection dans les communs et leur appartement, il s’avère que les pertes d’eau chaude et d’eau froide sont dues à un dysfonctionnement de leur baignoire balnéo,

– que par ce même courrier, ils ont été invités à contacter un professionnel afin qu’il effectue les réparations adéquates à leur installation,

– qu’à ce courrier était jointe la facture de la société Vogt précisant que le robinet thermostatique de la baignoire balnéo présentait une anomamie ‘rarissime’ en ce que l’eau chaude appelait l’eau froide et repartait en canalisation, avec pour conséquences que l’eau chaude tournait à l’envers, ce qui entrainait une consommation d’eau froide plus importante et une consommation d’eau chaude en diminution,

– que les relevés de charges des consorts [N]-[R] postérieurs à 2015 mentionnent des consommations d’eau froide et d’eau chaude en diminution.

S’il ressort d’un courriel adressé le 14 août 2024 par la société Ista au conseil de M. [N] et Mme [R], que le compteur d’eau chaude a été changé le 19 octobre 2015 parce qu’il tournait à l’envers, la preuve que les relevés du compteur indiquaient une consommation erronée n’est cependant pas rapportée, étant observé que M. [N] et Mme [R] soulignent, en page 17 de leurs conclusions, qu’ils n’avaient pas fait le constat des relevés de consommation avant le changement du compteur.

Les surconsommations d’eau invoquées par M. [N] et Mme [R] sur les années 2014 et 2015 pour un total de 4 771,80 euros ne sont donc pas établies.

Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021, et autorisé le syndic à effectuer les appels trimestriels de provisions du 1er janvier 2022 et du 1er avril 2022 sur la base de ce prévisionnel, la provision sur charges du second trimestre est en conséquence due dans sa totalité par les consorts [N]-[R] dès lors qu’ils avaient la qualité de copropriétaires au

moment de son exigibilité, ce qui n’est d’ailleurs pas contredit.

Enfin, les frais et honoraires liés aux mutations imputables au seul copropriétaire concerné sont prévus par le contrat de syndic du 27 juin 2019 à hauteur de 300 euros, alors que les frais de procédure mis en compte pour 500 euros ne sont justifiés par aucune pièce.

Compte-tenu de ces éléments, la créance du syndicat s’élève à 6 491,89 euros.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé et les consorts [N]-[R], qui ne contredisent pas le syndicat en ce qu’il indique que l’exécution provisoire attachée au jugement déféré a eu pour effet de libérer les fonds détenus par le notaire entre leurs mains, seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 6 491,89 euros.

V. Sur les dommages et intérêts

M. [N] et Mme [R] font valoir que le comportement du syndic à leur égard est la cause d’un préjudice moral dont ils demandent réparation à hauteur de 2 000 euros.

Le syndicat s’oppose à la demande en indiquant que le préjudice subi du fait de l’immobilisation des sommes dont ils sont redevables n’est pas fondé.

Réponse de la cour :

Aucune faute n’étant retenue à l’encontre du syndicat à l’origine d’un préjudice moral des consorts [N]-[R] qui n’est pas démontré, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VI. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

M. [U] [N] et Mme [S] [R] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce non compris le coût de l’opposition et de sa mainlevée.

M. [U] [N] et Mme [S] [R] seront condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel, et ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel et des demandes ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [U] [N] et Mme [S] [R] ;

L’INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

CONSTATE la validité de l’opposition formée le 3 mai 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, entre les mains de Maître [I], notaire ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 6 491,89 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [S] [R] aux dépens de première instance et d’appel, en ce non compris le coût de l’opposition et de sa mainlevée ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [N] et Mme [S] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,