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Nullité du commandement de quitter les lieuxL’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ne peut être effectuée qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Dans le cas présent, la SCI [3] a tenté d’expulser Mme [U] sur la base d’un jugement antérieur, alors que les conditions de la clause résolutoire n’étaient pas remplies, ce qui a conduit à l’annulation du commandement de quitter les lieux. Effets de la clause résolutoireLe jugement du 3 juin 2020 a accordé à Mme [U] des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais. Selon l’article 1184 du Code civil, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué si les modalités de paiement sont intégralement respectées. En l’espèce, le juge a constaté que Mme [U] avait respecté ses obligations de paiement, ce qui a eu pour effet de maintenir le bail en vigueur et d’empêcher l’expulsion. Faute de la SCI [3]La SCI [3] a commis une faute en délivrant un commandement de quitter les lieux alors qu’aucune expulsion n’était possible, ce qui a causé un préjudice moral à Mme [U]. Cette faute est caractérisée par l’absence de titre exécutoire pour procéder à l’expulsion, comme le précise l’article 9 du Code de procédure civile, qui impose le respect des droits des parties dans le cadre des procédures judiciaires. Le juge a donc évalué le préjudice moral à 1.000 euros, confirmant ainsi la responsabilité de la SCI [3] dans cette affaire. Demande d’indemnisation et article 700 du Code de procédure civileL’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la demande de la SCI [3] sur ce fondement a été rejetée, car elle a succombé dans ses prétentions. Le juge a ainsi confirmé que la SCI [3] ne pouvait pas prétendre à une indemnisation pour procédure abusive, renforçant l’idée que la responsabilité de la SCI [3] était engagée dans le cadre de la gestion de ce litige. |
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L’Essentiel : L’expulsion d’un immeuble ne peut être effectuée qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. La SCI [3] a tenté d’expulser Mme [U] sur la base d’un jugement antérieur, alors que les conditions de la clause résolutoire n’étaient pas remplies, entraînant l’annulation du commandement. Le juge a constaté que Mme [U] avait respecté ses obligations de paiement, maintenant ainsi le bail en vigueur.
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Résumé de l’affaire : Dans cette affaire, une locataire a occupé un logement depuis le 26 février 1994, en vertu d’un bail initialement consenti par un bailleur, qui a ensuite transféré le bien à une société immobilière. Le 3 juin 2020, un tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et a condamné la locataire à rembourser une dette de 2 072,65 euros, tout en lui accordant des délais de paiement. Ces délais stipulaient que la locataire devait s’acquitter de sa dette par dix paiements mensuels de 200 euros, en plus du loyer et des charges.
Le 22 août 2023, la société immobilière a délivré un congé pour vendre le bien, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2023, puis d’un commandement de quitter les lieux le 3 octobre 2023. Un procès-verbal de tentative de remise de clés a été établi le 7 décembre 2023. En réponse, la locataire a saisi le juge de l’exécution pour contester la validité de ces actes. Le 10 mai 2024, le juge a annulé le commandement de quitter les lieux et le procès-verbal, déclarant que la société immobilière n’avait pas le droit d’expulser la locataire, car celle-ci avait respecté les modalités de paiement. Le juge a également condamné la société à verser 1 000 euros à la locataire pour préjudice moral. La société immobilière a interjeté appel de cette décision. En appel, la cour a confirmé le jugement de première instance, rejetant les demandes de la société immobilière, y compris celle d’expulsion. La cour a souligné que la société avait reconnu la poursuite du bail en délivrant un congé pour vendre, ce qui annulait les effets de la clause résolutoire. La cour a également confirmé la condamnation aux dépens et a rejeté la demande de la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la nullité du commandement de quitter les lieux ?La nullité du commandement de quitter les lieux repose sur l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cet article stipule que, sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Dans cette affaire, la SCI [3] a tenté de se prévaloir d’un jugement du 3 juin 2020, qui avait accordé des délais de paiement à la locataire. Cependant, le juge a constaté que la clause résolutoire était suspendue pendant le cours de ces délais. Ainsi, la SCI [3] ne pouvait pas procéder à l’expulsion de la locataire sans avoir respecté les conditions posées par le jugement, ce qui a conduit à l’annulation du commandement de quitter les lieux. Quel impact a eu le congé pour vendre sur la validité des actes d’expulsion ?Le congé pour vendre délivré par la SCI [3] a eu un impact significatif sur la validité des actes d’expulsion. En effet, après avoir délivré un congé pour vendre le 22 août 2023, la SCI [3] a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2023, puis un commandement de quitter les lieux le 3 octobre suivant. Ces actes impliquent que le bail était toujours en cours, ce qui a été reconnu par le juge de l’exécution. En conséquence, la SCI [3] a implicitement renoncé aux effets du jugement du 3 juin 2020, ce qui a conduit à l’annulation des actes d’expulsion. Le juge a donc conclu que la SCI [3] ne pouvait plus se prévaloir du jugement pour expulser la locataire, confirmant ainsi la nullité des actes d’expulsion. Quel préjudice a été reconnu à la locataire et sur quelle base ?Le préjudice reconnu à la locataire a été évalué à 1.000 euros, en raison de l’inquiétude causée par la délivrance d’un commandement de quitter les lieux alors qu’aucune expulsion n’était possible. Le juge a considéré que la SCI [3] avait commis une faute en délivrant ce commandement, générant une anxiété injustifiée chez la locataire. Cette évaluation du préjudice moral est fondée sur le principe selon lequel toute personne a droit à la tranquillité et à la sécurité dans son logement. Le juge a donc confirmé la décision de condamner la SCI [3] à verser cette somme à la locataire, en raison de la faute commise dans le cadre de la procédure d’expulsion. Quel est le sort des demandes accessoires et des dépens dans cette affaire ?Les demandes accessoires formulées par la SCI [3] ont été rejetées, et la cour a confirmé la décision de condamner la SCI [3] aux dépens d’appel. En effet, la SCI [3] a succombé dans ses prétentions, ce qui justifie la condamnation aux dépens. De plus, la demande de la SCI [3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile a également été rejetée. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans ce cas, la SCI [3] n’a pas réussi à établir la nécessité de sa demande, ce qui a conduit à son rejet. |
AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 10
ARRÊT DU 27 MARS 2025
(n° 179, 4 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11410 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJUPH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2024-Juge de l’exécution de BOBIGNY- RG n° 24/01961
APPELANTE
S.C.I. [3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118
INTIMÉE
Madame [G], [J], [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Mélaine COURNUT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 265
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Valérie Distinguin, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bénédicte Pruvost, président
Madame Catherine Lefort, conseiller
Madame Valérie Distinguin, conseiller
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier
ARRÊT
-contradictoire
-par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Selon jugement du 3 juin 2020, signifié le 29 juin suivant, le tribunal de proximité de Saint Denis a notamment :
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Mme [U] et la Sci [3] ;
– condamné Mme [U] à payer à la Sci [3] la somme de 2 072,65 euros ;
– octroyé à Mme [U] des délais de paiement pour se libérer de la dette et dit qu’elle devrait s’en acquitter par 10 paiements mensuels successifs d’un montant de 200 euros en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du jugement, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;
– dit qu’à défaut de respecter une seule de ces mensualités, Mme [U] perdrait de plein droit le bénéfice des délais de paiement ;
– rappelé que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire seraient suspendus et que si les modalités de paiement précitées étaient intégralement respectées, la clause résolutoire serait réputée ne jamais avoir joué.
Le 22 août 2023, la Sci [3] a fait délivrer à Mme [U] un congé pour vendre. Puis, elle lui a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2023, suivi d’un commandement de quitter les lieux le 3 octobre suivant.
Le 7 décembre 2023, un procès-verbal de tentative de remise de clés préalable à la réquisition de la force publique a été délivré.
Par requête reçue au greffe le 19 février 2024, Mme [U] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de nullité des actes précités.
Par jugement contradictoire et en premier ressort du 10 mai 2024, le juge de l’exécution a :
– déclaré nuls le commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2023 et le procès-verbal de tentative de remise des clés du 7 décembre 2023 ;
– dit la Sci [3] mal fondée à poursuivre sur le fondement du jugement du 3 juin 2020 l’expulsion de Mme [U] ;
– rejeté la demande d’astreinte ;
– condamné la Sci [3] à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;
– rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
– condamné la Sci [3] aux dépens ;
– condamné la Sci [3] à payer à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– déclaré la décision exécutoire au seul vu de la minute s’agissant de la nullité du commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2023 et du procès-verbal de tentative de remise de clés du 7 décembre 2023, et de l’impossibilité de poursuivre l’expulsion sur le fondement du 3 juin 2020 ;
– débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Pour statuer ainsi, le juge a relevé que Mme [U] s’était acquittée de sa dette au cours des délais octroyés, de sorte que la clause résolutoire était réputée ne jamais avoir joué, de sorte qu’il ne pouvait pas être procédé à l’expulsion de Mme [U] en vertu du jugement du 3 juin 2020. Il a également considéré qu’en faisant délivrer un commandement de quitter les lieux et établir un procès-verbal de tentative de remise de clés alors que la SCI ne détenait aucun titre ordonnant l’expulsion, puis un congé pour vendre et un commandement de payer visant la clause résolutoire, actes impliquant qu’un bail était toujours en cours, la Sci [3] avait commis une faute, générant une forte anxiété chez Mme [U] à l’origine d’un préjudice moral.
Par déclaration du 20 juin 2024, la Sci [3] a formé appel de cette décision.
Par conclusions du 19 octobre 2024, elle demande à la cour d’appel de :
– infirmer le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau,
– juger valides et réguliers le commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2023 et le procès-verbal de tentative de remise des clés du 7 décembre 2023 ;
– rejeter la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral de Mme [U] ;
– condamner Mme [U] à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;
– ordonner l’expulsion de Mme [U], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
– condamner Mme [U] aux dépens et à verser la somme de 3 000 euros à la Sci [3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [U] a été déclarée irrecevable à conclure.
Sur la nullité du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal de tentative de remise des clés
Au soutien de son appel, la SCI [3] soutient que l’échéancier fixé par le jugement du 3 juin 2020 n’a pas été respecté par Mme [U], celle-ci ayant produit en première instance un décompte erroné (pièce 23) puisqu’il ne prend pas en compte un solde impayé de 42,30 euros par mois au titre des charges, de sorte qu’au 30 avril 2021, elle était encore redevable de la somme de 1460,53 euros à ce titre. Les délais octroyés par le juge n’ayant donc pas été respectés, la SCI [3] en déduit que la clause résolutoire lui est acquise et qu’elle dispose d’un titre pour la mise en ‘uvre de la procédure d’expulsion.
Réponse de la cour :
Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
Au cas présent, la SCI [3] se prévaut d’un jugement du 3 juin 2020 ayant condamné Mme [U] à lui payer la somme de 2.072,65 euros et lui ayant accordé un délai pour se libérer de la dette, la clause résolutoire étant suspendue pendant le cours du délai accordé.
Il a été ainsi décidé qu’elle devrait s’acquitter de la dette par 10 paiements mensuels successifs d’un montant de 200 euros en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du jugement, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.
La décision ayant été signifiée le 29 juin 2020, la dette locative devait donc être réglée à compter du 10 juillet 2020, et soldée le 10 avril 2021.
Mme [U] a produit devant le juge de l’exécution un décompte des loyers appelés et réglés de février 2020 à avril 2021, mentionnant le paiement régulier du loyer et des dix mensualités de 200 euros. La bailleresse prétend que ce décompte serait erroné puisqu’il ne ferait pas apparaître le paiement d’un solde de charges exigible mensuellement de 42,30 euros.
Le tableau produit par le bailleur indique en effet pour le mois de juillet 2020 et les mois suivants un loyer mensuel hors charges de 290,44 euros, un montant de charges de 88,56 euros, soit un total de 379 euros et un paiement par Mme [U] de 536,70 euros, chiffres qui se retrouvent également sur le tableau de Mme [U] (pièce 23) mais sans faire apparaître le solde négatif de 42.30 euros se cumulant au fil des 10 mois suivants pour atteindre la somme de 1.460,53 euros au 30 avril 2021. Par conséquent, il est exact qu’une partie du loyer courant charges comprises n’a pas été réglé à échéance de sorte que l’échéancier consenti n’ayant pas été respecté, la clause résolutoire est acquise au bailleur.
Cependant, ainsi que l’a très justement relevé le juge de l’exécution, la SCI [3] a fait délivrer à la locataire le 22 août 2023 un congé pour vendre, puis le 31 août 2023 lui a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, renonçant ainsi aux effets du jugement du 3 juin 2020 et reconnaissant implicitement par ces deux actes la poursuite du bail la liant à Mme [U] de telle sorte qu’elle ne peut plus se prévaloir du jugement du tribunal de proximité de Saint Denis du 3 juin 2020 pour expulser la locataire courant 2023.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a annulé le commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2023, le procès-verbal de tentative de remise des clés du 7 décembre 2023, par substitution de motifs.
Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [U] devant le juge de l’exécution :
C’est par une exacte appréciation des faits et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’en faisant délivrer à Mme [U] un commandement de quitter les lieux alors qu’aucune expulsion n’était possible compte tenu de la survivance du bail à la suite du congé pour vendre délivré antérieurement au commandement de quitter les lieux et deux ans après l’expiration de l’échéancier consenti par le juge, la SCI [3] avait commis une faute, laquelle a eu pour effet d’inquiéter à tort Mme [U], lui laissant croire que son expulsion était imminente.
Le préjudice en résultant a été justement évalué à 1.000 euros par le premier juge de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
L’issue du litige conduit en revanche à confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts de l’appelante pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
L’issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation de l’appelante, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d’appel.
La demande de la SCI [3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.
La cour,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,
DEBOUTE la Sci [3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Sci [3] aux dépens d’appel.
Le greffier, Le président,
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