[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me BENESTY (C1045)
Me JOLIBOIS (T0011)

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18° chambre
2ème section

N° RG 22/02462
N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GM

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 15 Janvier 2025
DEMANDEURS

Madame [K] [F]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Monsieur [P] [C]
[Adresse 3]
[Localité 9]

représenté par Me Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1045

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [U]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Claire JOLIBOIS de l’AARPI ADER, JOLIBOIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0011

Décision du 15 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/02462 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2017, madame [Y] [U] a consenti à madame [K] [F] et à monsieur [P] [C] le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017 et moyennant un loyer annuel de 15 127,80 € HT et HC payable mensuellement et à terme échu, outre une provision mensuelle sur charges de 121 €.

L’acte prévoyait notamment, en son article 9 « Contributions et charges », que :
« Le preneur participera à la totalité des charges communes et générales de l’immeuble au prorata des millièmes affectés aux locaux occupés et des règles particulières prévues à cet égard par le règlement de copropriété, à l’exception de celles résultant de l’article 606 alinéa 2 du code civil. (…) »

Un litige est né entre les parties concernant le paiement des charges de copropriété, les preneurs, soutenant que la clause du bail y afférente ne permettait pas de leur imputer la totalité de celles qui leur étaient facturées, ayant demandé à la bailleresse de leur rembourser celles qu’ils estimaient indument payées, ce que celle-ci a refusé.

Par exploit d’huissier du 23 février 2022, madame [K] [F] et monsieur [P] [C] ont assigné madame [Y] [U] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs avant dernières écritures du 08 décembre 2023, madame [K] [F] et monsieur [P] [C] sollicitent :
-le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,
-la condamnation de celle-ci à leur payer une somme de 18 970,70 € au titre de charges communes indument facturées au titre des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et à parfaire pour les exercices suivants ;
-outre sa condamnation à leur payer une somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures du 13 novembre 2023, madame [Y] [U] sollicite :
-in limine litis, que la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée soit prononcée,
-au fond, le rejet des demandes des locataires et leur condamnation à lui payer une somme de 6 994,36 €, somme à parfaire jusqu’au jugement à intervenir,
-d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
-la condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023.

Les demandeurs ont adressé des conclusions au fond le 10 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2024.

Le conseil de la défenderesse a soulevé oralement à l’audience l’irrecevabilité des dernières conclusions des demandeurs du 10 septembre 2024, postérieures à la clôture de la mise en état.

Le conseil des demandeurs a répliqué qu’il s’agissait d’une actualisation des charges contestées.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

Sur les dernières conclusions des demandeurs

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, à l’exception toutefois, des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que des demandes de révocation de ladite clôture.

L’article 803 dudit code dispose que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, il n’a pas été sollicité de révocation de l’ordonnance de clôture ni justifié de l’opportunité d’une telle révocation.

Or, les dernières conclusions des demandeurs du 10 septembre 2024, postérieures à la clôture de la mise en état, ne constituent pas une simple actualisation de l’arriéré locatif non contestée et donc ne réunissent les conditions légales pour être recevables.

Dès lors, il y a lieu de les déclarer irrecevables et de statuer en considération des précédentes écritures des demandeurs, régulièrement notifiées le 08 décembre 2023.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

L’article 73 du code de procédure civile dispose que « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ».

Tel est le cas notamment des exceptions de nullité des actes de procédure.

L’article 789 du même code, dans sa version applicable à la présente instance, et depuis le 1er septembre 2024, dispose que :
Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
1°Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;
2°Allouer une provision pour le procès;
3°Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522;
4°Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;
5°Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction;
(…)

Il convient de relever que la défenderesse n’a pas saisi le juge de la mise en état par voie de conclusions d’incident pour qu’il statue sur l’exception de nullité de l’assignation, alors qu’il est seul compétent pour en connaître ; la demande à ce titre n’est plus recevable devant le tribunal statuant au fond.

En tout état de cause, l’article 114 du code de procédure civile soumet la sanction de l’annulation d’un acte affecté d’un vice de forme à la démonstration d’un grief, lequel ne saurait être caratérisé par le défaut d’indication de la profession des demandeurs dans l’acte attaqué.

Sur la demande de remboursement de charges de copropriété

Les demandeurs font valoir ;
-que l’article L.145-40-2 du code de commerce exige que le bail comporte un inventaire détaillé et exhaustif des charges supportées par le locataire, à défaut duquel le bailleur ne peut lui réclamer le paiement des charges communes de la copropriété,
-que l’article R.145-35 dudit code prévoit également une interdiction d’imputer certaines charges au locataire, dont les dépenses et honoraires relatifs aux grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, ainsi que les travaux remédiant à la vétusté ou mettant le bien loué en conformité avec la réglementation, alors qu’ils relèvent desdites grosses réparations,
-que le bail prévoyant que le preneur supportera la totalité des charges communes et générales de l’immeuble au prorata des millièmes affectés aux locaux occupés, sans précision ni inventaire annexé, la bailleresse leur répercute à tort l’intégralité des charges de la copropriété alors qu’elles comprennent le nettoyage des locaux dont la charge n’est pas spécifiquement transférée au locataire, les contrats de maintenance qui peuvent inclure des grosses réparations ou des interventions remédiant à la vétusté, « l’entretien et les petites réparations » qui peuvent également inclure de telles dépenses, de surcroît indépendantes de l’usage de leurs locaux, les assurances, les honoraires du syndic, les « autres honoraires » (dépenses de tenue et d’organisation des assemblées générales de copropriétaires) et les rémunérations de tiers intervenants pour des prestations dont il n’est jamais apporté de détail,
-que la bailleresse leur a facturé à tort la réfection de l’électricité dans les caves pour un montant de 1 172,48 €, ainsi que des frais de réfection de la toiture pour un prix de 590,70 €,
-qu’elle doit donc leur payer une somme totale de 18 970,70 € en remboursement des charges communes générales qui leur ont été attribuées au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021, indument perçues.

La défenderesse leur oppose :
-qu’ils se prévalent de façon confuse de l’irrégularité de la clause afférente aux charges sans pour autant formuler une quelconque demande à ce titre, ladite clause étant la stricte reprise de celle du bail initial du 12 juin 2008, antérieur à l’entrée en vigueur des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce,
-que les textes de loi visés n’imposent pas de lister toutes les charges supportées par le preneur mais de préciser des catégories de charges, afin d’éviter toute ambiguité sur leur répartition avec le bailleur,
-qu’ils refusent de mauvaise foi de payer la totalité des charges communes alors que la clause critiquée leur impute très clairement et précisément toutes ces charges, à l’exception de celles relevant de l’article 606 du code civil, et qu’ils les réglaient avant de signer l’acte de renouvellement du bail, qu’ils ont donc accepté en pleine connaissance de cause de la charge financière que cela implique,
-qu’en outre, ils n’indiquent pas pour quelle raison les charges de nettoyage de l’immeuble et des contrats de maintenance (Numéricâble, dératisation, extincteurs) ne devraient pas leur être imputées alors qu’ils en profitent,
-que les dépenses d’entretien concernent de menues réparations (changement de code, petits travaux de plâtrerie, réparation gâche électrique, recherches et suppressions de fuites) qui ne relèvent pas de l’article 606 du code civil,
-que les dépenses d’assurance ne relèvent pas non plus de ce texte et profitent au preneur,
-que les honoraires du syndic et « autres honoraires » sont distincts de ceux de la gestion locative et contractuellement à la charge du locataire,
-que la rémunération de tiers intervenants est également mise à la charge des locataires par la clause litigieuse,
-que la réfection de l’électricité dans les caves ne constitue pas des travaux relevant de l’article 606 du code civil,
-que le nettoyage de la couverture et le désengorgement d’un chéneau n’ont rien à voir avec de tels travaux non plus et concernent en outre la toiture de leur restaurant et d’un autre copropriétaire

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose que :
« À défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. »

En l’espèce, la position adoptée par les preneurs, qui prétendent regretter l’absence de négociation avec la bailleresse et se prévalent de la contrariété de la clause relative aux charges leur incombant avec des textes d’ordre public sans pour autant réclamer qu’elle soit déclarée non écrite, permet de considérer que l’affaire se prête à la recherche d’une solution amiable.

Surtout, l’intérêt des parties, dont les relations contractuelles vont se poursuivre au delà de la présente décision, commande de leur permettre de trouver un point d’entente sur la répartition, conforme à l’économie du bail, des charges de copropriété, plutôt que de procéder à une application pure et simple des règles de droit pour apporter une solution à leur litige.

Dans ces conditions, il apparaît opportun, avant dire droit sur les demandes au fond, de rouvrir les débats et, conformément aux articles 127 et 780 du code de procédure civile, d’enjoindre les parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur les modalités et l’intérêt d’une mesure de médiation destinée à rechercher ensemble une solution amiable à leur litige, dans un cadre confidentiel et avec l’aide d’un tiers neutre.

Il est rappelé que la présentation de la mesure est gratuite et que les parties souhaitant recourir à une mesure de médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter via des messages électroniques au greffe qu’il soit ordonné par le tribunal une mesure de médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, soit avant la réunion d’information, soit à l’issue de celle-ci, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera le tribunal.

Le médiateur lui fera parvenir un document signé des parties indiquant leur accord pour la mise en place d’une mesure de médiation, qui mentionnera le montant des honoraires dus au médiateur et la répartition de ses honoraires convenue entre les parties.

Il sera rappelé qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera au tribunal l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information et que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou qu’il pourra en être tiré toutes conséquences par ledit tribunal dans la décision qui sera rendue.

Dans l’attente de cette information, les dépens de l’instance sont réservés et l’affaire est renvoyée à une audience ultérieure de jugement.

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire, en premier ressort,

Déclare irrecevables, comme étant postérieures à l’ordonnance de clôture de la mise en état, les conclusions de madame [K] [F] et de monsieur [P] [C] en date du 10 septembre 2024,

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes, par mesure d’administration judiciaire,

Enjoint madame [Y] [U] d’une part, madame [K] [F] et monsieur [P] [C] d’autre part, de rencontrer un médiateur judiciaire qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation judiciaire,

Désigne à cette fin :

M. [G] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 8]

Dit que les parties devront avoir rencontré le médiateur avant le 15 avril 2025,

Invite les parties à prendre contact directement avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne, le cas échéant, accompagnées de leurs conseils ;

Rappelle que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties réunies à cette occasion devant le médiateur ;

Rappelle que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter sans délai du tribunal, une mesure de médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants de ce même code ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties souhaiteraient recourir à une médiation judiciaire à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, elles en informeront immédiatement par message RPVA le tribunal,

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera le tribunal,

Dit, aux fins de vérification de la bonne exécution de la présente injonction, que le médiateur dressera un procès-verbal de difficulté qu’il adressera au tribunal en cas d’impossibilité pour lui de procéder à la présentation de la mesure, notamment en cas d’absence d’une partie ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du tribunal du 28 mai 2025 à 14h15 pour vérification du respect de l’injonction,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA