Mme [U] [J] a été engagée par Hauts-de-Seine Habitat en tant que gardien d’immeuble le 19 mars 2019, bénéficiant d’un logement de fonction. Après sa démission, elle a continué à occuper ce logement jusqu’au 17 mars 2023. Hauts-de-Seine Habitat a alors demandé son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le jugement du 23 juin 2023 a partiellement accueilli ces demandes, fixant l’indemnité à 111,62 euros par mois. Mme [J] a interjeté appel, demandant l’infirmation de la décision, tandis que Hauts-de-Seine Habitat a souhaité une augmentation de l’indemnité. La cour a finalement statué en faveur de l’organisme.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par Mme [J] ?

L’indemnité d’occupation est une somme due par une personne occupant un bien sans droit ni titre. Elle a pour but de compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et d’indemniser le préjudice résultant de l’occupation.

Selon l’article 1721 du Code civil, « le locataire est tenu de payer le loyer convenu ». En cas d’occupation sans droit, l’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice causé par cette occupation.

L’indemnité d’occupation est donc à la fois indemnitaire et compensatoire, et elle doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien occupé.

En l’espèce, Mme [J] a occupé le logement de fonction après sa démission, devenant ainsi occupante sans droit ni titre à partir du 31 octobre 2021.

Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation, qui doit être fixée à la valeur équitable des lieux occupés, tenant compte des circonstances particulières de l’occupation.

Quelles sont les obligations de Mme [J] en matière de réparations locatives ?

Les obligations du locataire en matière de réparations locatives sont clairement définies par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil stipule que « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

De plus, l’article 1730 précise que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose également au locataire de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat.

Il doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des réparations locatives, sauf si celles-ci sont causées par la vétusté ou un cas de force majeure.

Dans le cas présent, le constat d’huissier a révélé un état de grande saleté, mais pas de dégradations imputables à Mme [J].

Cependant, elle est tout de même tenue de payer pour la remise en état des lieux, ce qui a été fixé à 500 euros.

Comment se calcule le montant de l’indemnité d’occupation ?

Le montant de l’indemnité d’occupation se calcule en fonction de la valeur locative du bien occupé.

L’indemnité doit non seulement compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également tenir compte du préjudice résultant de l’occupation.

L’article 1154 du Code civil précise que « les intérêts de la créance sont dus à compter de la mise en demeure ».

Dans le cas d’occupation sans droit, l’indemnité d’occupation peut être supérieure au loyer, car elle doit également réparer le préjudice causé par l’indisponibilité du logement.

En l’espèce, l’EPIC Hauts-de-Seine Habitat a produit un document indiquant que le loyer pour un appartement similaire s’élève à 575,98 euros, avec des provisions sur charges de 287,04 euros.

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’occupation a été fixé à 14 074,50 euros pour la période d’occupation, déduction faite des sommes déjà versées par Mme [J].

Quelles sont les conséquences de la démission de Mme [J] sur son occupation du logement ?

La démission de Mme [J] a des conséquences directes sur son droit à l’occupation du logement de fonction.

En effet, selon le contrat de travail, l’avantage en nature que constituait le logement était conditionné à son maintien à son poste.

L’article 1231-1 du Code civil stipule que « la résolution de la convention a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de celle-ci ».

Ainsi, à partir du 31 octobre 2021, date de sa démission, Mme [J] ne pouvait plus se prévaloir de son logement de fonction et est devenue occupante sans droit ni titre.

Elle est donc tenue de libérer les lieux et de payer une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle elle a continué à occuper le logement.

En conséquence, l’EPIC Hauts-de-Seine Habitat a le droit de réclamer cette indemnité pour la période allant jusqu’au 17 mars 2023, date de la libération effective des lieux.