JL

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 janvier 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 37 F-D

Pourvoi n° M 23-23.378

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2025

1°/ M. [D] [Z],

2°/ Mme [C] [J], épouse [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° M 23-23.378 contre l’arrêt rendu le 21 juillet 2023 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [H] [M],

2°/ à Mme [I] [Y], épouse [M],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de M. et Mme [Z], de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme [M], après débats en l’audience publique du 3 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 21 juillet 2023), par acte notarié reçu le 30 septembre 2019, M. et Mme [M] (les promettants) ont consenti à M. et Mme [Z] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente expirant le 16 décembre 2019 et stipulant une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros.

2. A défaut de réalisation de la vente, les promettants ont mis les bénéficiaires en demeure de leur payer l’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée du 12 février 2020, puis les ont assignés en paiement.

Enoncé du moyen

3. Les bénéficiaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale révisable et de les condamner solidairement à payer aux promettants la somme de 80 000 euros à ce titre et celle de 1 820 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que dans leurs écritures d’appel, M. et Mme [Z] faisaient valoir que, par courrier du 5 novembre 2019, les époux [M] avaient déclaré renoncer à la promesse de vente en raison de l’absence de versement du dépôt de garantie, de sorte qu’ils étaient « irrecevables à venir désormais demander l’application de la promesse dont ils ont demandé l’annulation » ; qu’en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu’en considérant qu’il était « inopérant » pour M. et Mme [Z] d’indiquer s’être désistés de la vente par courriel du 5 décembre 2019 à défaut d’avoir obtenu les fonds pour financer l’achat immobilier, dans la mesure où cette rétractation ne serait pas intervenue dans le délai contractuellement prévu, cependant que, dans leurs conclusions d’appel, M. et Mme [M] n’invoquaient pas à l’encontre de M. et Mme [Z] le non-respect des délais de rétractation mais l’absence de justification à cette rétractation, la cour d’appel a modifié les termes du litige et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer le sens d’une convention versée aux débats ; qu’en l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 30 septembre 2019 stipule qu’ « au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai », que « le promettant pourra en outre, réclamer une juste indemnisation de son préjudice » et que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de quatre-vingt mille euros » ; qu’en affirmant que « l’indemnité d’immobilisation » stipulée dans la promesse unilatérale de vente « ne relève pas de la qualification des clauses pénales et ne peut donc pas être réduite par le juge », dès lors que cette indemnité ne représente que le prix de l’exclusivité accordée par les vendeurs aux acquéreurs jusqu’au 16 décembre 2019 à 16 heures, cependant que doit être qualifiée de clause pénale l’indemnité d’immobilisation qui a pour objet de sanctionner le refus d’acquérir du cocontractant, et qu’en l’occurrence, les stipulations précitées tiennent clairement pour fautif le désistement éventuel du bénéficiaire de la promesse, puisqu’une indemnisation du « préjudice » du promettant est expressément prévue en ce cas, la cour d’appel a dénaturé le sens des stipulations précitées en écartant la qualification de clause pénale, en violation du principe susvisé et de l’article 1192 du code civil. »

4. En premier lieu, la cour d’appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a retenu que la faculté offerte aux promettants de renoncer à la promesse en l’absence de versement, par les bénéficiaires, de la somme prévue à titre de dépôt de garantie, ne faisait pas obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation, le contrat prévoyant expressément que cette somme resterait alors acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible.

5. En deuxième lieu, elle a constaté, sans modifier l’objet du litige, que la rétractation, invoquée par les bénéficiaires, et dont la validité était contestée par les promettants, était inefficace dès lors qu’elle était tardive par rapport au délai contractuellement imparti.

6. En troisième lieu, après avoir rappelé les stipulations claires et précises de la promesse relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation, elle a retenu, sans les dénaturer, que, ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale, ne pouvait être réduite par le juge.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.