M. et Mme [M] ont signé une promesse unilatérale de vente à M. et Mme [Z] le 30 septembre 2019, avec une expiration au 16 décembre 2019 et une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros. En l’absence de vente, les promettants ont mis en demeure les bénéficiaires le 12 février 2020. La cour d’appel a rejeté la demande de requalification de l’indemnité en clause pénale, condamnant les bénéficiaires à payer. Elle a jugé que la renonciation des promettants ne remettait pas en cause le droit à l’indemnité, et que la rétractation des bénéficiaires était tardive et donc inefficace.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature juridique de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’indemnité d’immobilisation, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, est souvent considérée comme une somme versée par le bénéficiaire pour garantir l’exclusivité de l’offre de vente pendant un certain délai.

Selon l’article 1192 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Cela signifie que les parties sont tenues par les termes de leur contrat.

Dans le cas présent, la cour d’appel a précisé que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse ne constitue pas une clause pénale, mais représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Ainsi, cette indemnité est acquise aux promettants en cas de non-réalisation de la vente, et ne peut être réduite par le juge, car elle ne sanctionne pas une inexécution contractuelle, mais est une somme forfaitaire convenue par les parties.

Les conséquences d’une rétractation tardive dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente

La rétractation d’une promesse unilatérale de vente doit respecter les délais contractuellement prévus. En l’espèce, la cour d’appel a constaté que la rétractation invoquée par les bénéficiaires était tardive par rapport au délai imparti.

L’article 4 du Code de procédure civile stipule que « le juge ne peut dénaturer les termes du litige ». Cela implique que les parties doivent respecter les délais et conditions convenus dans leur contrat.

Dans ce cas, la cour a jugé que la rétractation des bénéficiaires, bien que contestée par les promettants, était inefficace car elle n’avait pas été effectuée dans le délai prévu.

Ainsi, la cour a confirmé que les promettants étaient en droit de réclamer l’indemnité d’immobilisation, car la rétractation tardive ne pouvait pas les exonérer de cette obligation.

La qualification de l’indemnité d’immobilisation et son impact sur le contrat

La qualification de l’indemnité d’immobilisation est cruciale pour déterminer si elle peut être considérée comme une clause pénale.

L’article 1231-5 du Code civil précise que « la clause pénale est celle par laquelle les parties fixent d’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ».

Dans cette affaire, la cour a jugé que l’indemnité d’immobilisation ne constituait pas une clause pénale, car elle ne sanctionne pas une inexécution, mais représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Cette distinction est importante, car si l’indemnité avait été qualifiée de clause pénale, elle aurait pu être réduite par le juge.

En l’occurrence, la cour a confirmé que l’indemnité était acquise aux promettants et ne pouvait pas être remise en question, ce qui souligne l’importance de la rédaction précise des contrats.