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N° RG 24/56547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52BC

N° : 5

Assignation du :
18 Septembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La Société ACCES VALEUR PIERRE
Société Civile de Placement Immobilier
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Bernard-claude LEFEBVRE de l’ASSOCIATION LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocats au barreau de PARIS – #R0031

DEFENDERESSE

La société DET NORSKE VERITAS (DNV France) S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Jean-pascal BUS, avocat au barreau de PARIS – #J039 et Me Lucie ROBERT, avocat au barreau de PARIS – #J0039

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société ACCES VALEUR PIERRE a donné à bail commercial à la société DNV France (DET NORSKE VERITAS) des locaux situés [Adresse 3], suivant contrat du 3 mai 2017.

Par avenant du 28 février 2023, les parties ont notamment convenu, suite à congé, de reporter la date de fin du bail au 28 février 2023, et se sont entendues sur une indemnité de remise en état du local.

Par acte en date du 18 septembre 2024, la société ACCES VALEUR PIERRE a assigné la société DNV France (DET NORSK VERITAS) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamner, avec capitalisation des intérêts, la société DNV France à lui payer les sommes provisionnelles de :

22.868,73 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 12 septembre 2024, avec intérêts à taux légal majoré de 6 points,2.286,87 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 10%3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
A l’audience du 5 décembre 2024, la société ACCES VALEUR PIERRE a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles.

En réplique à l’audience, la société DNV France s’oppose à la demande au motif qu’il existe une contestation sérieuse tenant à l’indemnité forfaitaire de remise en état qui était convenue TTC et sur laquelle la demanderesse a appliqué la TVA.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

I – Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce, la demanderesse verse notamment aux débats l’avenant n°2 au bail commercial signé par les parties le 28 février 2023.

S’agissant de l’indemnité litigieuse, cet avenant indique que le preneur s’engage à verser une « indemnité de remise en état d’un montant de SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS hors taxes (75.000 € HT).
L’acte précise, quelques lignes plus bas, que « le versement de cette indemnité libératoire (ci-après dénommée « indemnité », correspondant à une prestation nettement individualisable, est soumis à TVA ».

Quand bien même les parties ont prévu que cette indemnité se compense avec le montant du dépôt de garantie, de 75.007,44 euros, cette compensation évoquée ne signifie pas qu’il s’agisse d’une compensation totale, et ne peut contredire les termes tout à fait clairs et explicites de l’accord écrit, qui prévoit la somme de 75.000 euros HT, et qui précise que la TVA sera applicable.

De la même manière, les mails échangés après la signature de cet avenant entre la société DNV France et M. [F], « senior asset manager » auprès de BNP Paribas, ne sauraient s’opposer à l’exécution de l’avenant.

L’ensemble de ces documents permet de constater, sans besoin d’interpréter le contrat, que l’indemnité litigieuse a été fixée à 75.000 euros HT, soit 90.000 euros TTC, somme effectivement portée au décompte locatif par le bailleur.

A la lumière de ces éléments, des quittances et du décompte produit, il n’existe donc pas de contestation sérieuse relative à l’obligation à hauteur de 22.645,41 euros (frais de commandement déduits), de sorte que le juge des référés peut condamner la société DNV France à verser, par provision, cette somme à la demanderesse, avec intérêts à taux légal à compter du commandement du 15 février 2024, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, la clause pénale contractuelle, relative au taux d’intérêt, dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

II – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DNV France qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DNV France ne permet d’écarter la demande de la société ACCES VALEUR PIERRE formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société DNV France à verser à la société ACCES VALEUR PIERRE une provision de 22.645,41 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, avec capitalisation des intérêts ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société DNV France à payer à la société ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société DNV France aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 16 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ