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L’Essentiel : Monsieur [B] [O] est propriétaire d’une parcelle à [Localité 14] (83), où il a construit une maison avec vue sur des vignes et des oliviers. Il a assigné la SARL SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13] en raison de travaux créant un vis-à-vis nuisible à la valeur de son bien. Les défendeurs ont contesté la demande d’expertise, mais le juge a ordonné une évaluation de l’impact de la construction. Monsieur [B] [O] devra verser une provision de 3 000 euros pour l’expert, dont le rapport est attendu dans huit mois.
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Propriété de Monsieur [B] [O]Monsieur [B] [O] est propriétaire d’une parcelle de terrain située à [Localité 14] (83), acquise le 19 août 1997. Sur cette parcelle, il a fait construire une maison d’habitation, bénéficiant d’une vue dégagée sur des vignes et des oliviers. Projet immobilier de la SCI [Adresse 13]La société SPIRIT IMMOBILIER, gérant de la SCI [Adresse 13], a obtenu un permis de construire pour réaliser un programme immobilier comprenant 90 logements répartis sur trois bâtiments. Ce projet est situé sur des parcelles qui contenaient auparavant des vignes et des oliviers. Actions de Monsieur [B] [O]Monsieur [B] [O] a assigné la SARL SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13] devant le juge des référés, arguant que les travaux avaient créé un vis-à-vis nuisible à la valeur de son bien. Il a demandé la désignation d’un expert judiciaire et la condamnation des défendeurs à lui verser 1 500 euros pour frais irrépétibles. Réponse des défendeursLa SCI [Adresse 13] et la SARL SPIRIT IMMOBILIER ont constitué avocat et ont demandé au juge de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande d’expertise, arguant de l’absence de motif légitime. Ils ont également demandé à ce que Monsieur [B] [O] soit condamné à leur verser 5 000 euros pour frais irrépétibles. Conclusions de Monsieur [B] [O]Dans ses dernières conclusions, Monsieur [B] [O] a maintenu toutes ses demandes et prétentions. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré pour une décision ultérieure. Motifs de la décisionLe juge a rappelé que les demandes de déclaration ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile. Selon l’article 145, une mesure d’instruction peut être demandée si un motif légitime est établi. Monsieur [B] [O] a fourni un rapport d’expertise indiquant une moins-value de son bien due à la construction, justifiant ainsi la demande d’expertise. Ordonnance d’expertiseLe juge a ordonné une expertise pour évaluer l’impact de la construction sur la valeur du bien de Monsieur [B] [O] et examiner la qualification de trouble anormal de voisinage. L’expert désigné devra se rendre sur les lieux et fournir des éléments techniques pour permettre au tribunal de se prononcer sur les responsabilités. Conditions de l’expertiseMonsieur [B] [O] devra verser une provision de 3 000 euros pour la rémunération de l’expert dans un délai de trois mois. L’expert devra déposer son rapport dans un délai de huit mois, et les opérations d’expertise seront contrôlées par un magistrat désigné. Les dépens seront à la charge de Monsieur [B] [O]. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de l’article 145 du code de procédure civile dans le cadre d’une demande d’expertise judiciaire ?L’article 145 du code de procédure civile stipule que : « Tout intéressé peut, en référé, demander l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. » Cet article permet donc à une partie de solliciter une expertise judiciaire avant le procès, à condition de démontrer l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés. Il est également précisé que la prétention ne doit pas être manifestement vouée à l’échec. Dans le cas présent, Monsieur [B] [O] a fourni un rapport d’expertise immobilière qui indique un préjudice lié à la construction d’un programme immobilier voisin. Ce rapport, qui mentionne une moins-value de 8% sur la valeur vénale de son bien, constitue un élément probant pour justifier la demande d’expertise. Ainsi, la demande d’expertise judiciaire est fondée sur un motif légitime, permettant au juge des référés d’ordonner cette mesure. Quelles sont les conditions à remplir pour qu’une demande d’expertise soit acceptée par le juge des référés ?Pour qu’une demande d’expertise soit acceptée par le juge des référés, plusieurs conditions doivent être remplies, conformément à l’article 145 du code de procédure civile. Tout d’abord, il doit exister un litige potentiel, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés. Cela signifie que le demandeur doit démontrer que son droit est contesté et que la question à trancher est claire. Ensuite, la prétention du demandeur ne doit pas être manifestement vouée à l’échec. Cela implique que les éléments présentés doivent être suffisamment solides pour justifier la demande d’expertise. Dans le cas de Monsieur [B] [O], le rapport d’expertise immobilière qu’il a produit atteste d’un préjudice lié à la construction voisine, ce qui renforce la légitimité de sa demande. Enfin, le juge doit considérer que la mesure d’expertise est nécessaire pour établir la preuve des faits avant tout procès, ce qui est également le cas ici. Quels sont les effets d’une expertise judiciaire sur le litige en cours ?L’expertise judiciaire a plusieurs effets sur le litige en cours. Tout d’abord, elle permet de recueillir des éléments de preuve techniques et factuels qui peuvent être déterminants pour la résolution du litige. L’article 145 du code de procédure civile précise que l’expertise doit permettre d’établir des faits dont dépendra la solution du litige. Dans le cas présent, l’expertise ordonnée vise à évaluer l’impact de la construction sur la valeur du bien de Monsieur [B] [O] et à déterminer s’il existe un trouble anormal de voisinage. Les conclusions de l’expert seront donc cruciales pour le juge du fond, qui devra se prononcer sur les responsabilités et les préjudices éventuels. De plus, l’expertise peut également influencer les parties dans leurs négociations, en leur fournissant des éléments objectifs sur la situation. Enfin, l’expert devra rendre son rapport dans un délai déterminé, ce qui permettra d’accélérer la procédure et d’apporter une réponse rapide aux questions soulevées par le litige. Quelles sont les conséquences financières de la décision d’expertise pour Monsieur [B] [O] ?La décision d’expertise a des conséquences financières importantes pour Monsieur [B] [O]. En effet, il est stipulé que ce dernier devra verser une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision. Cette provision est destinée à couvrir les honoraires de l’expert et les débours liés à la mission d’expertise. Il est également précisé que, si Monsieur [B] [O] ne respecte pas ce délai de consignation, la désignation de l’expert sera caduque. Cela signifie qu’il est impératif pour lui de s’acquitter de cette somme pour que l’expertise puisse avoir lieu. En outre, les dépens de la présente instance restent à sa charge, ce qui implique qu’il devra également assumer les frais de justice liés à cette procédure. Enfin, il est à noter que les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées, ce qui signifie qu’il ne pourra pas obtenir de remboursement de ses frais d’avocat dans le cadre de cette instance. |
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/03604 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHLU
MINUTE n° : 2025/ 02
DATE : 03 Janvier 2025
PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Philippe HAGE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSES
S.A.R.L. SPIRIT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE
S.C.I. [Adresse 13], dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13/11/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 18/12/2024 et prorogée au 03/01/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Philippe HAGE
Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Philippe HAGE
Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS
Monsieur [B] [O] est propriétaire d’une parcelle de terrain sise à [Localité 14] (83), cadastrée lieudit [Localité 15], section E, numéro [Cadastre 4], acquise le 19 août 1997, sur laquelle il a fait édifier une maison à usage d’habitation, bénéficiant d’une vue dégagée sur des vignes et des oliviers.
La société SPIRIT IMMOBILIER, en qualité de gérant de la SCI [Adresse 13], a obtenu un permis de construire (n° 08307318L0041) et a entrepris la réalisation du programme immobilier « [Adresse 12] », consistant à la réalisation de 90 logements répartis en trois bâtiments sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5], sis [Adresse 8], propriétés de la SCI [Adresse 13], contenant anciennement les vignes et les oliviers.
Exposant que lesdits travaux réalisés ont conduit à un vis-à-vis impactant la valeur de son bien immobilier ; et suivant exploits de commissaire de justice en date des 23 juillet 2024 et 30 avril 2024, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [B] [O] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal, la SARL SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13], aux fins, à titre principal et sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de les voir condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI [Adresse 13] et la SARL SPIRIT IMMOBILIER ont constitué avocat le 30 mai 2024.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL SPIRIT IMMOBILIER, demande au juge des référés de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande d’expertise, pour absence de motif légitime ; à titre subsidiaire, de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande tendant à voir confier à l’expert à intervenir les chefs de mission suivants :
-« dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par la société SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13],
-renseigner le Tribunal sur les éléments constituant le préjudice qui pourra être allégué, »
En toutes hypothèses, voir condamner Monsieur [B] [O] à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [B] [O] maintient l’ensemble de ses demandes, prétentions et moyens.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/03604, a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024, prorogée au 03 janvier 2025.
Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
Monsieur [B] [O] verse aux débats le rapport d’expertise immobilière établi en date du 18 mai 2023 par le cabinet Aménagements Conseil, représenté par Monsieur [M] [W], expert immobilier, sur lequel il est noté en page 17 : « Nous retiendrons en définitive, après avoir pris en compte l’ensemble des critères retenus dans notre rapport une valeur vénale arrondie de 416 000 euros hors droits. A noter : Le bien que nous avons expertisé subit toutefois un préjudice non négligeable qui aura surement un impact sur le prix de vente. En cause, la construction toute récente d’un ensemble immobilier à vocation de mixité sociale à quelque dizaine de mètres du portail d’entrée de la propriété. En effet, l’angle de vue depuis les étages du bâtiment le plus proche donne directement sur la cour intérieure ainsi que sur les fenêtres de la chambre et de la salle de bain, créant ainsi un vis-à-vis assez gênant. C’est pourquoi nous retiendrons une moins-value de l’ordre de 8% environ sur le résultat de la valeur vénale issue de notre rapport pour le porter aux alentours des 385 000 euros hors droit. »
L’article 145 précité n’implique pas de prouver une reconnaissance de responsabilité d’une partie, il suffit pour le demandeur de prouver la seule perspective d’un procès ultérieur dont le fondement paraît suffisamment déterminé et qui ne serait pas manifestement voué à l’échec.
En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Monsieur [B] [O].
L’expertise concernera l’ensemble de l’impact de la construction sur la valeur du bien immobilier du demandeur, ainsi la qualification de trouble anormal de voisinage et ses conséquences devront ensuite être examinées par le Juge du fond.
La SARL SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13] ne sont pas bien fondées à contester la demande d’expertise ainsi formée.
Le demandeur, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’il a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas possible de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef seront rejetées.
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :
Madame [E] [Y]
[Adresse 16]
[Localité 10]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 11]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
– se rendre sur les lieux, sis [Localité 14] (83), cadastrée lieudit [Localité 15], section E, numéro [Cadastre 4] ;
– déterminer par tout moyen quelle était la vue depuis la propriété de Monsieur [B] [O] depuis l’habitation avant les travaux de réalisation de construction du programme immobilier sur la propriété de la SCI [Adresse 13] ; l’illustrer par tout moyen ;
– préciser si les constructions édifiées par la société SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13] ; situées sur la propriété de la SCI [Adresse 13], ont des vues sur la propriété de Monsieur [B] [O], cadastrée section E, numéro [Cadastre 4] ; les décrire ; préciser leur nature et la distance entre la limite de ces deux propriétés, avant les travaux ;
– dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par la société SPIRIT IMMOBILIER et la SCI [Adresse 13] ;
– donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Monsieur [B] [O] ;
– fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis.
– fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;
– faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,
DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,
DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,
DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,
DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,
DISONS que Monsieur [B] [O] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,
DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,
DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,
DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,
DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,
LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [B] [O] ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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