AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 46 /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/01757 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFDEF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 janvier 2022- Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) – RG n° 20/00438

APPELANTE

S.A.R.L. DOLCE & CUBANA CONCEPT

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 518 820 055

Agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : G169

INTIMÉE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE AGDS

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 345 256 192

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par Me Benoît DARDEL, avocat au barreau de Paris, toque : D0017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Marie Girousse, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous signature privée non date’, la SCI AGDS a donné’ a’ bail a’ la société SRPM, aux droits de laquelle est venue la société [3], des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] a’ [Localité 2] (94), pour une durée de neuf ans a’ compter du 1er mars 2002, et contre paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros. La destination des lieux est l’exercice d’une activité’ de « bar, restaurant, vente de plats cuisinés a’ consommer sur place ou a’ emporter ». Par avenant du 10 juin 2005, le montant du loyer a été’ porte’ a’ la somme annuelle de 13.331 euros pour la période a’ courir du 1er mars 2005 au 28 février 2008.

Par acte notarie’ du 30 décembre 2009, la société [3] a cédé’ le fonds de commerce exploite’ dans les locaux objets du bail a’ la société Dolce & Cubana Concept.

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers et charges, la SCI AGDS a fait commandement a’ la société Dolce & Cubana Concept de lui payer sous un mois la somme totale de 57.017,10 euros, visant en outre la clause résolutoire du bail, par exploit d’huissier signifie’ le 16 mars 2018.

Par exploit d’huissier visant la clause résolutoire du bail, signifie’ le 4 octobre 2019, la SCI AGDS a fait commandement a’ la société Dolce & Cubana Concept de lui payer la somme totale de 33.928,26 euros.

Par exploit d’huissier signifie’ le 27 décembre 2019, la SCI AGDS a fait assigner la société Dolce & Cubana Concept devant le tribunal de grande instance de Créteil – devenu tribunal judiciaire de Créteil le 1er janvier 2020.

Par exploit d’huissier signifie’ le 13 mars 2020, visant la clause résolutoire du bail, la SCI AGDS a fait commandement a’ la société Dolce & Cubana Concept de respecter la destination contractuelle des locaux et de justifier avoir obtenu les autorisations nécessaires pour procéder a’ divers travaux d’aménagement.

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI AGDS et la société Dolce & Cubana Concept, et sa résiliation au 16 avril 2018 ;

– ordonné en conséquence l’expulsion de la société Dolce & Cubana Concept, ou de tout occupant de son chef, des locaux loués et situés au [Adresse 1] a’ [Localité 2] (94), a’ défaut de départ volontaire dans les quatre mois suivant la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’a’ défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice charge’ de l’exécution, avec sommation a’ la personne expulsée d’avoir a’ les retirer dans un délai fixe’ par voie réglementaire ;

– condamné la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 1.413,29 euros a’ titre d’indemnité’ d’occupation et 213,00 euros a’ titre de provision sur charges, outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois de retard, a’ compter du 16 avril 2018 et jusqu’a’ parfaite libération des lieux ;

– condamné la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 54.417,20 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 1er novembre 2021 ;

– condamné la SCI AGDS a’ payer a’ la société Dolce & Cubana Concept la somme de 10.000,00 euros a’ titre de dommages et intérêts ;

– ordonné la compensation entre les créances que les parties détiennent l’une a’ l’encontre de l’autre ;

– ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

– débouté la société Dolce & Cubana Concept de sa demande d’expertise ;

– dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés ;

– débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

– ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 20 janvier 2022, la société Dolce & Cubana Concept a interjeté appel partiel du jugement.

Par acte d’huissier signifié le 4 mars 2022, elle a fait assigner la société AGDS devant le Premier président de cette cour, aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire assortissant le jugement dont appel. Par ordonnance du 19 mai 2022, le Premier président de la cour d’appel a rejeté les demandes de la société Dolce & Cubana Concept.

Par conclusions déposées le 10 mai 2022, la SCI AGDS a interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juillet 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 2 juillet 2024, la société Dolce & Cubana Concept, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

– infirmer la décision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a constaté’ l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI AGDS et la société Dolce & Cubana Concept, et sa résiliation au 16 avril 2018 ;

– infirmer la décision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a ordonné’ en conséquence l’expulsion de la société Dolce & Cubana Concept, ou de tout occupant de son chef, des locaux loués et situés au [Adresse 1] a’ [Localité 2] (94), a’ défauts de départ volontaire dans les quatre mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– infirmer la décision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a rappelé’ qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’a’ défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice charge’ de l’exécution, avec sommation a’ la personne expulsée d’avoir a’ les retirer dans un délai fixe’ par voie réglementaire ;

– infirmer la décision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a condamne’ la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 1.413,29 euros a’ titre d’indemnite’ d’occupation et 213,00 euros a’ titre de provision sur charges, outre inte’rêts au taux contractuel de 1 % par mois de retard, a’ compter du 16 avril 2018 et jusqu’a’ parfaite libe’ration des lieux ;

– infirmer la de’cision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a condamne’ la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 54.417,20 euros au titre des loyers, indemnite’s d’occupation et charges dus au 1er novembre 2021 ;

– infirmer la de’cision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a condamne’ la SCI AGDS a’ payer a’ la société Dolce & Cubana Concept a’ la seule somme de 10.000,00 euros a’ titre de dommages et inte’rêts ;

– infirmer la de’cision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a ordonne’ la capitalisation des inte’rêts dus pour au moins une anne’e entie’re ;

– infirmer la de’cision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a de’boute’ la société Dolce & Cubana Concept de sa demande d’expertise ;

– infirmer la de’cision du 11 janvier 2022 en ce qu’elle a ordonne’ l’exécution provisoire de la de’cision.

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

– de’bouter la SCI AGDS de l’ensemble de ses demandes fins, pre’tentions et appel incident ;

À titre subsidiaire

– donner acte à la SCI AGDS de son renoncement quant à l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets conformément à l’ordonnance du 22 mai 2019 ;

– débouter la SCI AGDS de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions dès lors qu’il est en tout état de cause justifié du règlement de l’ensemble des sommes sollicitées ;

– ordonner la suspension de la réalisation et des effets des clauses de résiliation afin d’éviter que la clause résolutoire ne joue ;

A titre infiniment subsidiaire :

– avant dire droit à la SCI AGDS de produire un décompte actualisé prenant en compte l’ensemble des règlements intervenus ;

– autoriser en tout état de cause la société Dolce & Cubana Concept à apurer son éventuelle dette restant due à l’issue d’un délai de 24 mois par mensualités d’égale montant et dire que les sommes ainsi reportées porteront intérêt au taux légal non majoré, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

– ordonner la suspension de la réalisation et des effets des clauses de résiliation afin de permettre au preneur de régler et d’éviter que la clause résolutoire ne joue.

En tout état de cause,

– condamner la SCI AGDS à payer la somme de 92.749,83 euros à la société Dolce & Cubana Concept au titre du préjudice financier ;

– ordonner la compensation entre les créances de la SCI AGDS et de la société Dolce & Cubana Concept ;

– condamner la SCI AGDS à payer la somme de 15.000 euros à la société Dolce & Cubana Concept au titre du préjudice moral ;

– ordonner la désignation d’un expert aux frais de la SCI AGDS aux fins de « procéder au métrage exact du bien loué » ;

– condamner la SCI AGDS a’ payer la somme de 5.000 euros a’ la société Dolce & Cubana concept au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI AGDS aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 2 juillet 2024, la SCI AGDS, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

– juger que la Cour n’est pas saisie de pre’tention relative :

– à la caducité’ des commandements,

– à la renonciation aux commandements,

– aux modalités de révision du bail,

En conséquence, et vu les motifs ci-avant exposés,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– constaté l’acquisition de la clause re’solutoire du bail liant la SCI AGDS et la société Dolce & Cubana Concept, et sa re’siliation au 16 avril 2018 ;

– ordonné en conse’quence l’expulsion de la société Dolce & Cubana Concept, ou de tout occupant de son chef, des locaux loue’s et situe’s au [Adresse 1] a’ [Localité 2] (94), a’ de’faut de de’part volontaire dans les quatre mois suivant la signification de la pre’sente de’cision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des proce’dures civiles d’exe’cution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulse’e, en un lieu que celle-ci de’signe ; qu’a’ de’faut, ils seront laisse’s sur place ou entrepose’s en un autre lieu par l’huissier de justice charge’ de l’exe’cution, avec sommation a’ la personne expulse’e d’avoir a’ les retirer dans un de’lai fixe’ par voie re’glementaire ;

– condamné la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 1.413,29 euros a’ titre d’indemnite’ d’occupation et 213,00 euros a’ titre de provision sur charges, outre inte’re’ts au taux contractuel de 1 % par mois de retard, a’ compter du 16 avril 2018 et jusqu’a’ parfaite libe’ration des lieux ;

– condamné la société Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la SCI AGDS la somme de 54.417,20 euros au titre des loyers, indemnite’s d’occupation et charges dus au 1er novembre 2021 ;

– ordonné la capitalisation des inte’re’ts dus pour au moins une anne’e entie’re ;

– débouté la société Dolce & Cubana Concept de sa demande d’expertise ;

Y ajoutant,

– juger qu’ensuite de la carence des paiements de Dolce & Cubana Concept, AGDS n’est plus lie’ par les termes du courrier du 26 mars 2016,
– constater l’acquisition de la clause re’solutoire du bail liant la SCI AGDS et la société Dolce & Cubana Concept et sa re’siliation du fait du non-respect du commandement du 13 mars 2020 ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne confirmait pas l’acquisition de la clause re’solutoire, il sera demande’ de :
– prononcer la re’siliation judiciaire du bail,
– ordonner l’expulsion de la Sarl Dolce & Cubana Concept des locaux donnés a’ bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l’assistance du commissaire de police ;
– ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meuble au choix du demandeur et aux frais et risques et périls de qui il appartiendra, les objets mobiliers garnissant les lieux loués en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des proce’dures civiles d’exe’cution ;
– condamner la Sarl Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la Sarl AGDS la somme de 54.417,20 euros (cinquante-quatre mille quatre cent dix-sept euros et vingt centimes) au titre des loyers et charges/indemnite’s d’occupation dus au 1er novembre 2021 ;
– condamner la Sarl Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la demanderesse une indemnite’ d’occupation correspondant a’ la somme mensuelle de 1.413,29 euros, (mille quatre cent treize euros et vingt-neuf cents) majore’e de 213 ‘ (deux cent treize euros) au titre de la provision pour charges (eau et foncier), chaque e’che’ance portant contractuellement intérêt au taux de 1 % par mois de retard (article 10) ;

A titre infiniment subsidiaire,

– Prononcer la déchéance du terme à défaut du respect des versements suivant les modalités prévues et juger que la clause résolutoire retrouvera son plein effet en cas de non-paiement,

En tout e’tat de cause,

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné la Sarl AGDS a’ payer a’ la Sarl Dolce & Cubana concept la somme de 10.000 euros a’ titre de dommages et intérêts et Ordonne’ la compensation ;

– débouté la Sarl AGDS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

et, statuant a’ nouveau :
– débouter la société Dolce & Cubana concept de sa demande indemnitaire,

En tout e’tat de cause,

– condamner la Sarl Dolce & Cubana Concept a’ payer a’ la demanderesse la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de proce’dure civile en cause d’appel, ainsi qu’en tous les de’pens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dont les principes sont repris aux article 1103 et 1104 de ce code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe, aujourd’hui consacré par les nouvelles dispositions de l’article 1219, qu’une partie peut opposer l’exception d’inexécution en refusant d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur des lieux conformes à la destination prévue au bail, de les entretenir en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués en effectuant les réparations nécessaires autres que locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée empêchant son usage.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur a pour obligations principales de payer le loyer aux termes convenus ainsi que d’user raisonnablement de la chose louée conformément à sa destination.

Dès lors que le paiement du loyer est l=une de ses deux obligations principales, le preneur ne peut s=en dispenser en opposant l=exception d=inexécution que si l=utilisation des lieux est impossible, soit parce que le bailleur n=a pas rempli son obligation de délivrance, soit parce que sa défaillance à réaliser les travaux indispensables lui incombant interdit toute jouissance de l=immeuble. Si tel n=est pas le cas, le manquement du bailleur à l=obligation de délivrance est susceptible d=engager sa responsabilité contractuelle et d=entraîner les sanctions prévues par les dispositions du code civil antérieures à l=ordonnance du 10 février 2016, applicables en l=espèce, telles que l=exécution forcée, la résiliation ou des dommages et intérêts mais le preneur ne peut s’abstenir de régler le loyer des locaux qu’il occupe.

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l=article L. 145-41 du code de commerce qu=un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu=un mois après un commandement de payer ou une sommation d=exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Un tel commandement ne peut produire effet que s=il a été délivré de bonne foi, conformément à l=exigence de l’ancien article 1134 alinéa 3 du code civil précité.

Par acte d’huissier du 16 mars 2018, la SCI AGDS a fait délivrer à la société Dolce & Cubana Concept un commandement de payer la somme de 56.670,71 euros visant la clause résolutoire du bail.

Ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré, le commandement ainsi délivré n’encourt aucune caducité. Par ailleurs la renonciation à un droit ne peut être présumée et doit résulter d’une manifestation de volonté dénuée d’équivoque. La circonstance que la bailleresse ait ensuite délivré deux autres commandements visant la clause résolutoire du bail, respectivement un commandement de payer la somme de 33.659,19 euros le 4 octobre 2019 puis un commandement de faire le 13 mars 2020, ne permet pas d’en déduire qu’il y ait eu une renonciation dénuée d’équivoque de la bailleresse aux effets du premier commandement délivré 16 mars 2018. Une telle renonciation ne peut pas non plus se déduire de l’emploi du terme « loyer » dans les relevés de compte ni du fait que lors du constat d’huissier du 25 avril 2018 la réalisation de travaux par la bailleresse ait été prévue, puisqu’à cette date l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas encore constatée judiciairement et qu’il n’était pas statué sur l’éventuel octroi de délais suspensifs de cette acquisition.

Il ressort de la lettre datée du 25 mars 2016 établie sur papier en-tête de la locataire intitulée « point sur la situation locative local commercial », signée du représentant de cette dernière et comportant une autre signature précédée de la mention « bon pour accord » dont il n’est pas contesté qu’elle émane du représentant de la bailleresse, que la société Dolce & Cubana Concept reconnaît devoir un arriéré de loyer qu’elle s’engage à régler par paiement mensuels de 2.604 euros, qu’elle réclame divers documents notamment une copie de l’assurance du bailleur et la rédaction d’un nouveau bail, ainsi que la réalisation de différents travaux et prestations. Il est produit une facture du 26 mai 2016 selon laquelle la bailleresse a fait installer une armoire avec des compteurs divisionnaires d’eau comme demandé dans le courrier du 25 mars 2016. Le défaut d’exécution des nombreux autres points énumérés dans ce courrier peu explicite quant aux obligations respectives, aux termes duquel la locataire propose de reprendre progressivement le paiement de sa dette locative et conclut « j’espère que la prise en considération des points soulevés dans ce présent courrier seront effectives (sic) et nous pourrons ensemble définir un calendrier précis de la mise en ‘uvre de ces travaux et du recouvrement de votre créance » ne permet pas de caractériser une mauvaise foi de la bailleresse dont les loyers ne sont pas payés.

La lettre adressée le 17 mars 2017 par la société Dolce & Cubana Concept à sa bailleresse lui reprochant différents manquements, accompagnée de photographies dont il n’est pas contesté qu’elles concernent les locaux en cause mais dont la date n’est pas certaine, ne permet pas de caractériser un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le constat d’huissier établi sur les lieux loués à la demande des deux parties le 25 avril 2018, lors duquel la bailleresse s’engage à changer la chaudière, à procéder au démoussage de la petite toiture et à résoudre les problèmes d’étanchéité de la terrasse couverte, ne révèle pas des troubles de jouissance ayant pour effet de rendre les locaux impropres à leur destination. Il en ressort que ces locaux sont globalement en bon état et exploitables malgré les problèmes relevés dans cet acte qui ne sont d’ailleurs pas tous imputables à la bailleresse. Selon, une facture du 18 juin 2018 la bailleresse a remplacé la chaudière conformément à son engagement. Il n’est pas produit de justificatifs de l’exécution des deux autres engagements pris lors de ce constat que l’intimée affirme avoir respecté.

Il ne ressort pas de l’ensemble de ces éléments un manquement grave de la bailleresse à ses obligations de nature à justifier un défaut de paiement des loyers par la locataire à titre d’exception d’inexécution.

Compte tenu de l’importance de la dette locative, correspondant à plus de trois années de loyer, au regard des quelques réparations que la bailleresse a admis devoir faire et des reproches faits à cette dernière, il n’y a pas eu mauvaise foi de sa part à délivrer dans ce contexte un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 16 mars 2018.

Il est inopérant de la part de l’appelante de faire valoir que lors de la procédure relative à sa demande de suspension de l’exécution provisoire devant le Premier Président de la cour de céans, la SCI AGDS s’est engagée à ne pas poursuivre l’expulsion de sa locataire si les loyers courants étaient payés, un tel choix relatif à l’exercice de l’exécution provisoire ne valant ni aveu ni renoncement à l’acquisition de la clause résolutoire ou à l’expulsion, et ce, d’autant moins que dans ses conclusions au fond l’intimée demande la confirmation du jugement sur ce point.

La demande de délai suspensif de l’acquisition de la clause résolutoire tend aux mêmes fins que les conclusions de première instance de la locataire et ses conclusions initiales d’appelante s’opposant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de sorte que la fin de non-recevoir opposée par l’intimée en application des articles 753 et 910-4 du code de procédure civile n’est pas justifiée. Elle sera rejetée.

Il ressort du relevé de compte annexé au commandement de payer la somme de 33.928 euros délivré le 4 octobre 2019 que la locataire n’a pas apuré sa dette à la suite du premier commandement du 16 mars 2018 et que le solde débiteur de son compte n’a jamais été inférieur à 29.000 euros.

L’analyse des quittances de loyers et du décompte produit par la locataire révèle que c’est à l’occasion d’une procédure de saisie attribution qu’une somme d’environ 41.000 euros a été réglée par elle en février 2022 et qu’au mois de juin 2024 la dette locative s’élevait encore à 10.537,63 euros.

Compte tenu de l’absence d’efforts de paiement significatifs caractérisant la bonne foi de la locataire à la suite du commandement de payer du 16 mars 2018, de la persistance d’une dette locative très élevée au regard du montant du loyer jusqu’à la procédure de saisie attribution en 2022 et de la persistance d’une dette locative s’élevant de 10.537,63 euros en juin 2024, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Dolce & Cubana Concept de lui accorder des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du bail même à titre rétroactif pour le cas où la dette se serait apurée depuis le dernier avis d’échéance produit.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire du bail à la date du 16 avril 2018, ordonné l’expulsion de la locataire ainsi qu’en ses dispositions relatives au mobilier et à l’indemnité d’occupation mais de les modifier en ce que l’expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire de la locataire dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et en ce qu’il convient d’actualiser les dispositions relatives aux indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de loyers

En application de l=article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l=espèce, dont les principes sont repris à l=article 1353 de ce code, celui qui réclame l=exécution d=une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ayant éteint son obligation. Il sera statué en application de ces règles sans qu’il y ait lieu d’ordonner à la SCI AGDS de produire un décompte actualisé de l’ensemble des règlements intervenus.

L=obligation de la locataire de payer le loyer est établie par les pièces produites, notamment le contrat de bail, son avenant et l=acte de cession de fonds de commerce. La bailleresse se contente de solliciter la confirmation du jugement déféré ayant condamné la locataire à payer la somme de 54.417,20 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 1er novembre 2021 sans actualiser sa créance ni produire de compte locataire récent précisant les échéances et les réglements, alors qu’il ressort des éléments du dossier que de nombreux paiements ont été faits depuis cette date, notamment à la suite de la procédure de saisie attribution.

La société Dolce & Cubana Concept reproche à la bailleresse de ne pas avoir respecté la procédure de révision du loyer prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce. Toutefois, il résulte de l’article 11 indexation du loyer du bail, auquel renvoie de façon générale l’avenant du 10 juin 2005, stipulant « la clause d’indexation du prix constitue une condition essentielle et déterminante » et « en cas de non application partielle ou totale de l’indexation, le bail pourra être résilié de plein droit » qu’outre la révision légale prévue à l’article L. 145-38 susvisé, le bail contenait une clause d’échelle mobile applicable tous les trois ans en application de l’article L. 145-39 du même code. La locataire ne démontre pas que les loyers réclamés n’ont pas été fixés conformément à cette clause. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation due à compter du 16 avril 2018 a été fixée à la somme non indexée de 1.413,29 euros qui apparaît sur les avis d’échéance produits. La société Dolce & Cubana Concept qui se contente sans quantifier sa demande de solliciter que toute demande de loyer réclamé en contravention avec l’article L. 145-38 soit rejeté, ne justifie pas de sa demande qui sera rejetée.

La taxe foncière est contractuellement à la charge de la locataire suivant les quotes-parts des parties communes et l’état descriptif de la copropriété définissant ces quotes-parts est produit. Il est donc inopérant de la part de la locataire de se prévaloir de la superficie des locaux pour contester les sommes facturées au titre de la taxe foncière et de solliciter la désignation d’un expert géomètre, demande rejetée à juste titre par le jugement déféré. La société Dolce & Cubana Concept ne démontrant pas que les sommes facturées ne seraient pas calculées conformément aux quotes-parts mentionnées à l’état descriptif, le jugement déféré a rejeté à juste titre sa contestation des sommes facturées au titre de la taxe foncière.

La locataire produit des avis d’échéance et quittances délivrés par la bailleresse relatifs à la période de janvier 2022 au mois de juillet 2024. Il résulte de l’avis d’échéance établi par la bailleresse le 25 juin 2024 pour le mois de juillet 2024 que le solde débiteur de la société Dolce & Cubana Concept à cette date s’élevaient à 10.537,63 ‘, outre l’échéance du mois de juillet 2024 s’élevant à 1.626,29 euros charges comprises. Elle ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge, qu’elle a payé cette somme outre les échéances suivantes de l’indemnité d’occupation. Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le solde locatif dû et de condamner la société Dolce & Cubana Concept au paiement de la somme de 12.163,92 euros représentant la dette de loyers, charges et indemnités d’occupations dus à la date du 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 2 juillet 2024 ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupations dues à compter du 1er août 2024 jusqu’à la restitution des locaux, tous les paiements faits à compter du 1er juillet 2024 devant s’imputer sur ces sommes.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l=article 1154 du code civil reprises à l’article1343-2 du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Dolce & Cubana Concept

La société Dolce & Cubana Concept demande la condamnation de la SCI AGDS à lui payer la somme de 92.749,83 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré a relevé que la société Dolce & Cubana Concept ne produisait aucune pièce justificative relative aux travaux d’équipements et de mise aux normes de sécurité qu’elle affirme avoir réalisés pour un montant de 42.749,83 euros. En appel elle réitère sa demande relative à ces travaux mais ne produit toujours pas de pièces de nature à établir ces travaux, leur imputabilité à la bailleresse et les demandes d’autorisation effectuées auprès de cette dernière pour les réaliser. Elle ne produit pas l’avenant au bail du 26 juin 2007 ni le procès verbal établi par la commission de sécurité le 25 novembre 2010 dont elle fait état. C’est donc à juste titre qu’il n’a pas été fait droit à cette demande.

S’agissant des autres préjudices énumérés par la société Dolce & Cubana Concept dans ses écritures, il convient de renvoyer à la motivation du jugement déféré notamment en ce qu’il relève à juste titre que la bailleresse n’a respecté que partiellement les engagements pris le 25 mars 2016 puis lors du constat de 2018 et n’a pas veillé à la jouissance paisible des locaux, des gravats étant laissés sur place. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le surplus des demandes de dommages et intérêts sera rejeté comme non justifiées.

Sur les autres demandes

La Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n=y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir Ajuger@, « donner acte », lorsqu=elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes dues de part et d’autre,

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

La société Dolce & Cubana Concept qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 20/438) en ce qui concerne la date d’effet de l’expulsion et en ce qu’il a condamné la société Dolce & Cubana Concept à payer à la SCI AGDS la somme de 54.417,20 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges dus au 1er novembre 2021,

Le confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne l’expulsion de la société Dolce & Cubana Concept, ou tout occupant de son chef, des locaux loués et situés au [Adresse 1] à [Localité 2] (94), à défaut de départ volontaire dans les quatre mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Déboute la société Dolce & Cubana Concept de sa demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne la société Dolce & Cubana Concept à payer à la SCI AGDS la somme de 12.163,92 euros représentant la dette de loyers, charges et indemnités d’occupations dus à la date du 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2014, ainsi qu’à payer les indemnités d’occupations dues à compter du 1er août 2024 jusqu’à la restitution des locaux, étant précisé que les paiements faits à compter du 1er juillet 2024 devront s’imputer sur ces sommes,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Dolce & Cubana Concept aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,