Le 19 octobre 2010, Mme [S] [O] épouse [N] a consenti un bail commercial à la SASU Naturalia France pour des locaux à [Adresse 3]. D’une durée de neuf ans, ce bail a débuté le 1er avril 2010, avec un loyer annuel de 110 000 euros. En mai 2019, la SASU a demandé le renouvellement du bail, proposant un loyer de 88 000 euros. Après des négociations, le tribunal a fixé le loyer de renouvellement à 107 780 euros, tout en ordonnant la restitution du trop-perçu de loyers à la SASU, avec partage des dépens entre les parties.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la valeur locative à retenir pour le bail renouvelé ?

La valeur locative à retenir pour le bail renouvelé est déterminée selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui stipule que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur est déterminée en tenant compte de plusieurs critères :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans cette affaire, l’expert a estimé la valeur locative nette au 1er juillet 2019 à 110 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Les parties contestent cette évaluation, la preneuse proposant 105 145 euros et la bailleresse 124 268 euros.

Quelles sont les caractéristiques propres du local à considérer ?

L’article R. 145-3 du Code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en fonction de plusieurs éléments :

1. Sa situation dans l’immeuble, sa surface et son volume ;
2. L’importance des surfaces affectées à la réception du public et à l’exploitation ;
3. Ses dimensions et son état d’entretien ;
4. La nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire.

Dans cette affaire, les locaux sont situés dans un immeuble ancien mais en bon état, avec une surface totale de 253,82 m².

L’expert a noté que les locaux sont adaptés à l’activité de la SASU Naturalia France, avec une bonne visibilité grâce à la double vitrine.

Comment la destination des lieux influence-t-elle la valeur locative ?

Selon l’article R. 145-5 du Code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail.

Dans ce cas, le bail a été élargi en 2010 pour inclure la vente au détail de produits alimentaires et la petite restauration sans cuisson.

Cette extension de la destination a été prise en compte par l’expert dans son évaluation, car elle constitue un facteur de majoration de la valeur locative, même si l’activité de petite restauration est limitée.

Quelles sont les obligations respectives des parties et leur impact sur la valeur locative ?

L’article R. 145-8 du Code de commerce indique que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant au bailleur peuvent diminuer la valeur locative.

Dans cette affaire, le bail impose au preneur des obligations de mise aux normes et d’entretien, ce qui a été considéré comme un facteur de diminution de la valeur locative.

L’expert a retenu une minoration de 4% en raison de ces clauses exorbitantes.

Quel est l’impact de l’impôt foncier et des assurances sur la valeur locative ?

L’expert a constaté que le bail transfère la taxe foncière et les primes d’assurances au preneur, ce qui constitue des clauses exorbitantes.

Ces éléments ont été pris en compte pour justifier une déduction dans le calcul de la valeur locative.

L’impôt foncier refacturé en 2019 était de 1 560,82 euros, et l’assurance de 169 euros, ce qui a été admis par les parties.

Comment les facteurs locaux de commercialité influencent-ils la valeur locative ?

L’article R. 145-6 du Code de commerce stipule que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l’importance de la ville, du quartier et de la rue où se situe le local.

Dans cette affaire, l’expert a noté que le local se trouve dans un secteur mixte, avec une bonne accessibilité et un bon pouvoir d’achat, bien que la concurrence ait augmenté.

Ces éléments ont été pris en compte pour évaluer la valeur locative.

Quels sont les prix couramment pratiqués dans le voisinage ?

L’article R. 145-7 du Code de commerce précise que les prix couramment pratiqués dans le voisinage doivent être considérés pour déterminer la valeur locative.

L’expert a retenu plusieurs références de loyers, avec des prix unitaires variant de 714€/m²P à 1 202€/m²P.

L’évaluation finale de 760€/m²P a été jugée médiane et justifiée par la comparaison des références.

Comment se calcule le loyer du bail renouvelé ?

Le loyer du bail renouvelé est calculé en multipliant la valeur locative unitaire par la surface pondérée, puis en tenant compte des abattements pour impôts et travaux.

Dans cette affaire, le loyer a été fixé à 107 780 euros par an hors taxes et hors charges.

Quelles sont les modalités de restitution du trop-perçu ?

Les articles 1352-6 et 1352-7 du Code civil stipulent que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal.

La SASU Naturalia France a payé un loyer supérieur au montant dû, ce qui entraîne une obligation de restitution du trop-perçu par Mme [N].

Les intérêts sont dus à compter du 7 avril 2022 pour les loyers échus avant cette date.

Comment sont répartis les frais du procès ?

Il est d’usage que les dépens soient partagés entre les parties, y compris les frais d’expertise.

Dans cette affaire, la juge a décidé de faire masse des dépens et de les partager par moitié, sans application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est de droit.