Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Toulouse

Thématique : Responsabilité professionnelle et obligations notariales : enjeux d’une transaction immobilière complexe.

02/04/2025

ARRÊT N° 155/25

N° RG 21/02776

N° Portalis DBVI-V-B7F-OHU7

MD – SC

Décision déférée du 15 Octobre 2019

TJ D’ALBI – 15/02048

F. ALZINGRE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 02/04/2025

à

Me Nicolas LARRAT

Me Ghislain GOSSET

Me Luc RIMAILLOT

Me Emmanuel GIL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Maître [F] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame [X] [L]

[Adresse 9]’

[Localité 5]

Représentée par Me Ghislain GOSSET de la SARL LAW-EASE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. [10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI

S.A. [12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 6 juillet 2011, la Sarl [16], constituée entre MM. [U] [Z] et [V] [L], a obtenu un permis de construire valant division en six lots pour la construction de quatre maisons à ossature bois et des locaux à usage de bureaux, sur un terrain sis [Adresse 9] (81).

Ce permis de construire a été transféré au profit de la Sci [10], nouvellement constituée entre les mêmes associés.

Par acte du 3 novembre 2011, Mme [X] [L], soeur de M. [L], a signé avec la Sci [10] un document intitulé ‘Réservation – intention d’achat’, qualifié de lettre d’intention par les parties signataires et, aux termes duquel Mme [L] déclarait son ‘intention de réserver’ une ‘parcelle de terrain constructible portant le n° [Cadastre 4], d’une contenance de 93a 80 ca et le cinquième indivis en pleine propriété d’une parcelle n° [Cadastre 7] servant d’accès de passage’,

pour un prix total de 40 000 euros. Cette offre a été acceptée.

Par acte reçu par Maître [F] [Y], notaire à Albi, le 30 décembre 2011, la Sci [10] a acquis l’assiette foncière pour la réalisation de son projet moyennant un prêt consenti par [15] qui a inscrit un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle à concurrence de 159 944,45 euros sur l’intégralité de l’assiette immobilière.

Il est constant que pour parvenir à la vente d’un terrain constructible, compte tenu du permis de construire initialement délivré valant division et son transfert partiel pour le lot n° 5 au profit de l’acquéreur, il était nécessaire que la société venderesse procède au préalable à l’engagement de travaux sur la construction.

Le permis de construire a été transféré par arrêté du 9 mars 2012 au profit de Mme [L] ‘partiellement pour le lot n° 5″. Par procès-verbal du 25 juillet 2012, le parcellaire cadastral a été modifié en conséquence.

Par contrat du 18 juin 2012, Mme [L] a souscrit auprès de la Sa [11] trois crédits immobiliers, pour financer l’acquisition du terrain et l’édification de la maison.

Le 28 juillet 2012, Maître [Y] a établi une déclaration d’intention d’aliéner, pour un prix de vente de 85.000 euros.

Par courrier du 16 août 2012, Maître [Y], sollicité par les parties, leur a transmis un projet d’acte de vente reprenant ce prix.

Les parties en désaccord sur le montant du prix de vente et la description du bien vendu (terrain ou maison en cours de construction) ont refusé de signer cet acte et ont demandé au notaire de procéder aux corrections nécessaires.

Maître [Y] a obtenu de la [11] le déblocage d’une somme de 40.000 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain.

Mme [L] a signé une déclaration d’achèvement total des travaux du 22 août 2012.

[15] a subordonné la mainlevée partielle de son inscription sur le terrain au paiement d’une somme de 85.000 euros, soit le prix de vente mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

La [11] a commencé à prélever des frais intercalaires sur le compte de Mme [L].

Par courrier du 19 décembre 2014, Mme [L] a demandé, sans succès, à la [11] de suspendre ses prélèvements.

Par courrier du 3 avril 2015, Mme [L] a demandé à Maître [Y] de déclarer un sinistre au titre de sa responsabilité professionnelle, sans que cela soit suivi d’effet.

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Par acte signifié le 23 octobre 2015, Mme [L] a assigné la [12] et Maître [Y] devant le tribunal de grande instance d’Albi aux fins de condamnation à des dommages et intérêts et à remboursements à son profit.

Par acte signifié le 13 février 2018, Mme [L] a appelé en la cause la Sci [10].

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Par un jugement du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Albi a :

– dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] a empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L], et en conséquence :

– dit que Maître [F] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

– fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de ladite vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros, et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

– fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque qui avait été inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10], et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

– à défaut, condamné Maître [F] [Y] à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

– rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre des frais de réitération de la vente par acte authentique,

– rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [L] contre Maître [F] [Y] et la Sa [12] solidairement à hauteur de 50.000 euros,

– condamné Mme [L] à rembourser à la Sa [12] la somme de 43 000 euros au titre des fonds débloqués par la seconde à la demande de la première,

– dit que cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter de la présente décision,

– ordonné la capitalisation annuelle des intérêts,

– condamné Maître [F] [Y] à relever et garantir indemne Mme [L] de cette condamnation vis-à-vis de la Sa [12],

– fait injonction à la Sa [12] de faire procéder à la radiation de Mme [L] du FICP selon la procédure prévue par la loi,

– rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre des frais et prélèvements intercalaires prélevés par la Sa [12],

– condamné Maître [F] [Y] à verser à Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Maître [F] [Y] aux entiers dépens,

– dit que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, le notaire a conduit [15], créancier nanti par la Sci [10] sur les parcelles litigieuses, à exiger le versement d’une somme de 85 000 euros pour procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire dont ce créancier était bénéficiaire alors que Mme [L] et la Sci [10] s’étaient entendues sur un prix de 40 000 euros, empêchant ainsi la réitération de la vente et engageant ainsi sa responsabilité.

Constatant que [15] avait été finalement désintéressée, le tribunal a relevé que plus rien ne s’opposait à la réitération de la vente aux conditions initialement convenues et a fait injonction sous astreinte au notaire de passer l’acte authentique au prix de 40 000 euros et de produire à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque ou, à défaut, a condamné le notaire au paiement d’une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque.

Il a rejeté les demandes indemnitaires de Mme [L] au motif que [15] était désintéressée, que les frais d’acte authentique portent sur la réitération qu’elle réclame et sécurise la convention à l’égard des tiers et qu’elle ne justifie pas d’un préjudice matériel du fait de l’absence de mise en garde par le notaire qui ne soit pas déjà réparé par la réitération de l’acte aux conditions initiales, cette dernière ayant occupé sa maison achevée dès 2014 sans aucune menace juridique émanant d’un tiers sur son droit de propriété, le taxe foncière étant acquittée par la Sci [10].

Le tribunal a jugé que la vente était parfaite par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix dès le 3 novembre 2011, le prêt consenti par la [11] à Mme [L] étant dès lors valable pour être intervenu avant que le délai contractuel de caducité n’ait commencé à courir. Il a considéré que Mme [L] était tenue d’exécuter le contrat et qu’elle devait régler à la [11] la somme de 43 000 euros au titre des fonds débloqués.

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Par déclaration du 23 juin 2021, Maître [F] [Y] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] avait empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L],

– dit que Maître [F] [Y] avait en conséquence engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

– dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de la vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

– dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10] et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

– dit qu’à défaut, Maître [F] [Y] devait être condamné à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

– dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à relever et garantir indemne Mme [L] de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la [12], ladite condamnation imposant à Mme [L] de rembourser à cette dernière la somme de 43.000 euros au titre des fonds débloquées par « la seconde à la demande de la première » et étant assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter du jugement avec capitalisation annuelle des intérêts,

– dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à payer à Mme [L] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– dit que le jugement déféré devait être assorti de l’exécution provisoire.

Suivant ordonnance rendue le 25 mars 2023, le magistrat chargé de la mise en état, saisi par la Sa [12], a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 9 février 2022 par Mme [L] pour n’avoir pas été déposées dans le délai prévu à l’article 909 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 mars 2022, Maître [F] [Y], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, de :

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente en et accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] avait empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L],

dit que Maître [F] [Y] avait en conséquence engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de la vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10] et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

dit qu’à défaut, Maître [F] [Y] devait être condamné à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à relever et garantir indemne Mme [L] de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la [12], ladite condamnation imposant à Mme [L] de rembourser à cette dernière la somme de 43.000 euros au titre des fonds débloquées par « la seconde à la demande de la première » et étant assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter du jugement avec capitalisation annuelle des intérêts,

dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à payer à Mme [L] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Et sous réserve de la recevabilité des conclusions d’intimée contenant appel incident notifiées par Mme [X] [L] le 9 février 2022,

– mettre purement et simple hors de cause Maître [F] [Y] en ce que non seulement il n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles mais en ce qu’également il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes reprochées par Mme [X] [L] et les préjudices dont elle a poursuivi l’indemnisation, lesquels ne sont de toute façon pas indemnisables et dont certains sont, au surplus, devenus sans objet,

– débouter en conséquence Mme [X] [L] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident tels que dirigés contre Maître [F] [Y],

– débouter la [12] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident tels que dirigées à l’encontre de Maître [F] [Y],

– débouter la Sci [10] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Maître [F] [Y],

– condamner Mme [X] [L] au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 décembre 2021, la Sci [10], intimée, demande à la cour, de :

– mettre la Sci [10] hors de cause,

– condamner tout succombant à payer à la Sci [10] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 décembre 2021, la Sa [12], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1583 et suivants et 1905 et suivants du code civil, des anciens articles 1153, 1154, devenus respectivement 1343.2 et 1231.6 du code civil et des articles L. 312.1 et suivants du code de la consommation, de réformer le jugement rendu le 15 octobre 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi,

Au principal,

– constater qu’aucun manquement ne peut être imputé à la [12] en relation avec un préjudice direct subi par Mme [X] [L],

– rejeter toutes demandes, fins et prétentions de Mme [X] [L] ou de Maître [F] [Y] à l’encontre de la [12],

À titre reconventionnel,

– condamner Mme [X] [L] d’avoir à régler à la [12] en vertu du prêt immobilier de 90.000 euros du 18 juin 2012 la somme de 92.502,92 euros provisoirement arrêtée au 23 janvier 2017 puis à parfaire de l’intérêt au taux conventionnel majoré jusqu’à l’entier paiement, l’ensemble se décomposant comme suit :

prêt numéro 8187727 montant initial 18.000 euros intitulé « Doublissimo neuf » : 19.671,57 euros au taux d’intérêt conventionnel de 5.250% l’an,

prêt numéro 8187728 montant initial 58.240 euros intitulé « PH PRIMO » : 58.247,51 euros au taux conventionnel majoré de 7.21 % l’an,

prêt numéro 8187729 montant initial 13 760 ‘ intitulé « PTZ + » : 13.583,75 euros au taux légal.

– ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

À titre infiniment subsidiaire,

– ordonner le remboursement par Mme [X] [L] du capital indument perçu au titre des prêts souscrits auprès de la [12] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse du 12 octobre 2015 jusqu’à l’entier paiement,

– ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

– condamner en outre Mme [X] [L] d’avoir à régler à la [12] la somme complémentaire de 20.000 euros en indemnisation de son préjudice financier,

En toute hypothèse,

– condamner Maître [F] [Y] in solidum avec Mme [X] [L] d’avoir à réparer le préjudice causé à la [12] dans des proportions qu’il appartiendra à la cour de déterminer,

– condamner en sus Maître [F] [Y] d’avoir à relever et garantir indemne la [12] de toute condamnation susceptible d’être in fine prononcée à son encontre,

– condamner enfin la ou les parties sucombantes d’avoir à régler à la [12] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2022 dans l’intérêt de Mme [X] [L], intimée, ont été déclarées irrecevables.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi du 15 octobre 2019 en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives au rejet de la demande formulée par Mme [X] [L] au titre des ‘frais de réitération de la vente par authentique’, de la demande indemnitaire formulée par Mme [L] aux fins de condamnation solidaire du notaire et de la banque à hauteur de 50 000 euros et de la demande de Mme [L] au titre des frais et prélèvement intercalaires effectués par la banque.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [X] [L] de l’ensemble de ses demandes aux fins de condamnation de Maître [F] [Y] à la passation forcée sous astreinte de l’acte authentique de vente du terrain à Mme [L] par la Sci [10] et, à défaut, à lui payer de la somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15].

Condamne Mme [X] [L] à payer à la [12] la somme de 48 853,64 euros outre les intérêts, au taux conventionnel de 5,250 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187727, les intérêts au taux conventionnel majoré de 7,21 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187728, et les intérêts au taux légal sur le capital qui restant dû à compter du 23 janvier 2017 sur le prêt n° 8187729.

Ordonne la capitalisation annuelle de ces intérêts.

Déboute la [12] de ses demandes dirigées contre Maître [F] [Y].

Condamne Mme [X] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Mme [X] [L] à payer à Maître [F] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [X] [L] à payer à la [12] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la Sci [10] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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