Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Paris

Thématique : Responsabilité des vendeurs pour information précontractuelle incomplète.

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05306 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKGB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 22/01592

APPELANTS

Monsieur [U] [L] né le 11août 1957 à [Localité 15],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [I] [D] épouse [L] née le 31 mars 1976 à [Localité 9],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI ASSOCIES, avocat au barreau d’ESSONNE assistés de Me Naïma HADDADI, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMES

Monsieur [M] [R], [V] [G] né le 08 Juillet 1959 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [J] [A], [O] [K] épouse [G] née le 11 Août 1959 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de Me Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport , et Madame Nathalie BRET,conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 décembre 2024 prorogé au 21 février 2025 puis au 04 avril 2025 et au 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Un acte intitulé Compromis de vente a été signé le 21 octobre 2021 par lequel Monsieur [U] [L] et Madame [I] [D], épouse [L], ont vendu à Monsieur [M] [G] et Madame [J] [K], épouse [G], un pavillon d=habitation formant le lot n 18 du lotissement dénommé [11], cadastré Section AH n [Cadastre 3] [Adresse 2].

Le prix était fixé à 1 400 000 euros et la somme de 70 000 euros était consignée à titre d=acompte entre les mains du notaire, Maître [S].

La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 30 novembre 2021.

En page 3/20 du Compromis de vente, la clause Construction ou Rénovation stipule :

« Le vendeur déclare avoir, au cours des dix dernières années, réalisé dans les biens les travaux suivants :

Atelier dépendance ne nécessitant pas de déclaration préalable

Aménagement des combles et de la mezzanine pour une surface d’environ 66 m2

Le Vendeur a effectué les démarches auprès de la mairie de [Localité 14] (77) afin de régulariser les travaux liés à l’aménagement des combles et de la mezzanine.

A défaut de fournir les déclarations relatives aux travaux précités, un certificat de prescription édité en date du 6 août 2021 par la mairie de [Localité 14] est annexé aux présentes.

Le Vendeur s’engage à régler la totalité de la taxe d’aménagement qui lui sera imputée suite à ces travaux. »

La clause Réitération par Acte Authentique énonce :

A La date ci-dessus mentionnée n=EST PAS EXTINCTIVE mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l= une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l=autre à s=exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d=avis de réception. A défaut de s=être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

– invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d= indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cent trente-sept mille cinq cents euros ( 137 500 euros)

– ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais des poursuites ou de justice, augmentés du montant de l= indemnité forfaitaire prévue à l=alinéa ci-dessus.@

La clause Disposition(s) Particulière(s) précise :

« Le Vendeur s’engage à accomplir à sa charge avant la signature de l’acte authentique, les travaux de rafraichissement suivants :

Rafraîchissement d’une couche de peinture blanche sur l’espace entrée/salon/salle à Manger et sur l’espace cage d’escalier du rez-de-chaussée (‘)

Remplacement des plinthes au niveau des combles (‘)

Remplacement de la barre de crédence (‘)

Revoir la pose de la barre de seuil(‘) »

Deux projets de réitération étaient établis par le notaire en date respective du 2 décembre et du 14 décembre 2021.

Le premier projet mentionne en page 15 à la clause Dispositions Relatives à la Construction

« L’immeuble vendu a fait l’objet :

D’un permis de construire délivré le 22 juin 1999 sous le n° de PC 77 268 99 00006 2 autorisant la construction de 35 maisons et un transformateur, suivi d’un permis modificatif délivré le 15 décembre 1999 sous le n° de PC 77268 99 00006 3, (modification de l’aspect extérieur.)

D’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 26 décembre 2001

Concernant le certificat de conformité, il résulte d’un courrier de la Financière Rive Gauche en date du 18 Mai 2005, réceptionné par la Mairie de [Localité 14] le 19 mai 2005(que) la société promoteur a considéré que l’absence de réponse valait conformité pour l’ensemble des constructions.

Une copie des pièces est demeurée ci-annexée. Annexe n°10.

Concernant l’aménagement des combles- la mezzanine et l’abri de jardin, le Vendeur a effectué la régularisation de l’ensemble des travaux pour lesquels il a obtenu le certificat de conformité de la Mairie de [Localité 14] en date du 6 août 2021 ainsi qu’il résulte de la copie du courrier de la mairie ci annexé. Annexe n°11.

Le Vendeur déclare toutefois ne pas avoir souscrit ou être bénéficiaire d’une assurance dommages-ouvrage. »

Le second projet d’acte du 14 décembre 2021, indique : Dispositions relatives à la construction

Absence d=opération de construction ou de rénovation depuis dix ans (…)

Concernant l=aménagement des combles, de la mezzanine et l=abri de jardin, le Vendeur a réalisé ces travaux au cours de l=année ( non complété) sans avoir sollicité d=autorisation d=urbanisme préalable de la commune de [Localité 14] et s=est rapproché de cette dernière afin d=envisager la régularisation.

Il a été indiqué par la mairie, en date du 6 août 2021, que les travaux étaient prescrits, ainsi qu=il résulte de la copie du courrier de la mairie ci-annexé. Annexe n 12.

Le Vendeur déclare toutefois ne pas avoir souscrit ou être bénéficiaire d=une assurance dommages-ouvrage en cours.

Le Vendeur déclare ne pas avoir effectué les formalités nécessaires auprès du service des

impôts suite à l=achèvement des travaux pour déclarer la nouvelle superficie habitable à la suite d=aménagement des combles.

Aucune déclaration H1 n=a été déposée au service du Trésor Public compétent.

Les sanctions résultant de l’absence d’autorisation d’urbanisme sont les suivantes :

I-Sanctions pénales (‘)

II- Sanctions fiscales (‘)

III- Sanctions civiles fondées sur une action en responsabilité de la part des tiers ‘ le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement dans la mesure où cet achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date, le délai de l’action est de cinq ans à compter de la découverte des faits permettant d’exercer l’action, sachant que la durée de cinq ans se cumule avec la durée déjà écoulée antérieure au 18 juin 2008 sans pouvoir excéder dix ans. Pendant cette durée les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu’à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.

IV Sanction civile de la part de la collectivité-aux termes de l’article L 480-14 du Code de l’Urbanisme, la commune ou l’Etablissement Public de coopération intercommunale compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre (‘)

V Sanctions administratives- Ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :

En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée (‘)

Les constructions édifiées sans permis de construire ne peuvent être raccordées aux réseaux de distribution collectives tels que eaux, gaz, électricité, téléphone

En cas de sinistre de l’immeuble il sera impossible de reconstruire à l’identique, un nouveau permis de construire devra être demandé avec là aussi les éventuelles conséquences d’un refus.

L’Acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces déclarations et en faire son affaire personnelle.

Il reconnaît avoir été averti de la possibilité de demander à l’administration d’autoriser a posteriori ce qui a déjà été réalisé par un permis de régularisation sous réserve que la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur au jour de la demande. »

Une sommation d=assister à la signature de l=acte de vente prévue le lundi 20 décembre 2021 avant 18 heures était délivrée par exploits séparés du 17 décembre 2021, à la requête des époux [L], à Monsieur et Madame [G].

Par courrier du 18 décembre 2021, Monsieur et Madame [G] écrivaient aux notaires qu=au constat des manquements imputables aux vendeurs à raison de leur obligation d=information précontractuelle d=information du fait de la révélation A au compte-goutte de la création d=une extension non précédée d= une déclaration préalable, de l=absence de souscription d=une assurance dommage-ouvrage, de la non déclaration à l=administration fiscale de cette surface et de l=absence d=indication du point de départ de la garantie décennale, » ils entendaient mettre fin à la vente, soulignant que s=agissant d=un prix important, leur niveau d=exigence est élevé et déplorant en outre que les vendeurs « n=aient pas été capables de respecter leurs engagements de refaire de menus travaux d=embellissement dans les règles de l=art et d=entretien de leur jardin préalablement à la vente. »

Le conseil des époux [L] répondait, par lettre recommandée du 21 décembre 2021 que ces derniers A prennent acte de votre décision et reprennent donc toute liberté sur ce bien afin de le remettre en vente@ et notant le caractère fautif du refus de régulariser au regard des informations données par les vendeurs, mettait en demeure les époux [G] de libérer la somme de 70 000 euros au profit des époux [L] outre le règlement de la somme de 67 500 euros.

Le conseil des époux [G] contestait, par courrier du 3 janvier 2022, l’imputation fautive de la non réalisation de la vente à ses clients acquéreurs, soulignant la non réalisation des travaux prévus à la page 20 du compromis et les modifications substantielles du pavillon non autorisées et non régularisées par une déclaration de travaux rectificative, indiquant que les époux [G] n’ont jamais donné leur accord sur la clause prévue par le notaire par laquelle les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la possibilité de de demander à l’administration d’autoriser a posteriori ce qui a déjà été réalisé par un permis de régularisation sous réserve que la construction respecte les règles d=urbanisme en vigueur le jour de la demande. Il concluait être également en mesure de solliciter le règlement de la clause pénale.

Par exploits délivré le 21 mars 2022, Monsieur et Madame [L] ont assigné Monsieur et Madame [G] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins que ceux-ci soient déboutés de toutes leurs demandes et condamnés à leur régler la somme de 137 500 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 date de la mise en demeure.

Le jugement prononcé le 30 janvier 2023 a statué en ces termes :

Déclare Monsieur et Madame [L] recevables en leurs demandes, fins et conclusions,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Madame et Monsieur [L] la somme de 20.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 21 décembre 2021,

Ordonne la restitution à Madame et Monsieur [G] de l’acompte de 70 000 euros séquestré entre les mains de Me [S], notaire à [Localité 12] à M. et Mme [G],

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne solidairement Monsieur et Madame [G] à supporter les dépens de l’instance

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Monsieur [U] [L] et Madame [I] [D], épouse [L], ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 mars 2023.

Par conclusions signifiées le 13 septembre 2023 Monsieur et Madame [L] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu le compromis de vente signé le 20 octobre 2021,

Déclarer Monsieur [U] [L] et Madame [I] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 30 janvier 2023 en ce qu’il a solidairement condamné Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation solidaire de Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] à la somme de 20.000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2021 et ordonné la restitution à Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] de l’acompte de 70.000 euros séquestré entre les mains de Maître [S] ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [I] [L] la somme de 137.500 euros et ce, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021, date de la mise en demeure ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] à payer à Monsieur [U] [L] et Madame [I] [L] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [J] [G] aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Julien DUPUY pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Par conclusions signifiées le 10 octobre 2023 Monsieur et Madame [G] demandent à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 1113, 1132, 1192, 1193 et 1589, ainsi que 1231-5 du Code civil,

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de MEAUX en date du 30 janvier 2023,

DÉBOUTER les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes en cause d’appel.

ACCUEILLANT l’appel incident de M. et Mme [G],

VOIR INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le
30 janvier 2023 dans toutes ses dispositions à l’exception de la restitution qui a été ordonnée au profit de M. et Mme [G] de l’acompte de 70 000 euros séquestré par eux entre les mains de Maître [S], Notaire à [Localité 12].

ACCUEILLIR en conséquence de l’infirmation complète du jugement du 30 janvier 2023 les époux [G] dans leurs demandes d’appel incident.

En conséquence,

PRONONCER la résiliation de la promesse de vente à la date du 18 décembre 2020, aux torts de Monsieur et Madame [L], vendeurs, compte tenu d’une information précontractuelle erronée et dolosive (article 1112-1 du Code civil) mais aussi d’une modification unilatérale des termes du contrat (article 1589 et 1193 du Code civil),

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à régler à Monsieur et Madame [G] la somme de 137.500 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement du Tribunal Judiciaire de MEAUX au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente du 20 octobre 2021,

Subsidiairement,

PRONONCER la résolution de la promesse de vente du 20 octobre 2021 au motif d’une erreur commise de bonne foi par les époux [G] sur l’économie générale du contrat et la désignation du bien (article 1132 du Code civil),

Dans cette hypothèse, s’agissant d’une résolution du contrat censé ne jamais avoir existé ;

JUGER qu’aucune clause pénale n’aura à s’appliquer de part ou d’autre,

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où les moyens ci-dessus seraient rejetés et le jugement de première instance confirmé dans son principe de la responsabilité des intimés.

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

VOIR SUPPRIMER la clause pénale que les époux [L] sollicitent au regard du caractère excessif de celle-ci et de l’absence de tout préjudice sérieux et les débouter de leur appel de ce chef tendant au paiement à leur profit de la somme de 137 500 euros.

En toute hypothèse :

CONDAMNER les époux [L] à la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les époux [L] aux autres dépens de première instance et d’appel.

La cloture a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a ordonné la restitution à Monsieur [M] [G] et Madame [A] [G] de l’acompte de 70 000 euros séquestré entre ls mains de Maître [S], notaire à [Localité 12] ;

Statuant à nouveau des autres chefs ;

DEBOUTE Monsieur [U] [L] et Madame [I] [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [M] [G] et Madame [A] [G] de leur demande au titre de l’indemnité d’immobilisation et de clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [I] [L] aux dépens ainsi qu’à régler à Monsieur [M] [G] et Madame [A] [G] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,