Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Douai

Thématique : Clause de déchéance du terme : un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur.

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 03/04/2025

N° de MINUTE : 25/302

N° RG 24/04744 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VZZJ

Jugement (N° 23/00052) rendu le 19 Septembre 2024 par le Juge de l’exécution d’Arras

APPELANT

Monsieur [H] [P]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 9] – de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me Mohamed Abdelkrim, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

INTIMÉES

Madame [Z] [U] [T]

née le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 10] – [Adresse 3]

[Adresse 3]

Défaillante à qui l’assignation à jour fixe a été délivrée par acte du 30 octobre 2024 remis à étude

Société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord de France, société coopérative à capital variable agrée en tant qu’établissement de Crédit, RCS Lille Métropole 440 676 559, Société de courtage d’assurance immatriculée au registre unique des intermédiaires en assurances, banque et finance (Orias) sous le numéro 07 019 406

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me François-Xavier Wibault, avocat au barreau d’Arras avocat constitué

Etablissement Public Direction Générale des Finances Publiques

Bureau du service des impôts des particuliers situés

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Défaillante à qui l’assignation à jour fixe a été délivrée par acte du 30 octobre 2024 remis à tiers

DÉBATS à l’audience publique du 13 mars 2025 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 juin 2011, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a consenti à M. [H] [P] et à Mme [Z] [T] :

– un prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 d’un montant de 137 764 euros remboursable en 25 ans, au taux annuel initial révisable de 3,74 %,

– un prêt à taux zéro n°99147477038 d’un montant de 24 820 euros remboursable en 20 ans,

en vue de financer l’acquisition de l’immeuble cadastré section [Cadastre 7] pour une contenance de 662 m², constituant le lot n°1 du lotissement dénommé [Adresse 13] autorisé par le maire de [Localité 12] en date du 15 juillet 2008 sous le numéro PA 062 570 08 T0001, modifié en date du 15 juin 2009 sous le numéro PA 062 570 08,

Le remboursement de ces prêts était garanti par l’inscription du privilège du prêteur de denier et de deux hypothèques conventionnelles sur l’immeuble susvisé, publiés le 21 juillet 2011 au service de la publicité foncière d'[Localité 8] 1 sous les références volume 2011 V n° 1992, 1993 et 1994.

Par lettre en date du 19 février 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a adressé à M. [P] et à Mme [T] une mise en demeure de régulariser l’arriéré des prêts sous dix jours, à défaut de quoi la déchéance du terme pourrait être prononcée.

Par lettre en date du 23 juillet 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a adressé à M. [P] et à Mme [T] une mise en demeure de régulariser sous dix jours l’arriéré des prêts, à défaut de quoi la déchéance du terme serait appliquée.

Par lettre du 8 juin 2022, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a mis en demeure M. [P] et Mme [T] de régler l’arriéré des prêts sous quinze jours, faute de quoi la déchéance du terme serait appliquée.

Par courrier du 1er septembre 2022, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a notifié à M. [P] et à Mme [T] la déchéance du terme.

Par acte des 20 et 22 juin 2023, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a fait signifier à M. [P] et à Mme [T], en vertu de l’acte notarié du 30 juin 2011, un commandement de payer la somme totale de 97 303,62 euros en principal, intérêts et accessoires, selon compte arrêté au 20 janvier 2023, outre intérêts moratoires postérieurs au taux de 4,05 %, au titre du prêt n°99147477020 et celle de 13 351,70 euros en principal, intérêts de retard et accessoires, selon compte arrêté au 20 janvier 2023, outre intérêts moratoires postérieurs, au taux légal, au titre du prêt n°99147477038, valant saisie de la maison d’habitation située [Adresse 5] cadastrée section [Cadastre 7] pour une contenance de 6 a 62 ca, formant le lot n°1 du lotissement [Adresse 13].

Ces commandements ont été publiés le 10 août 2023 au service de la publicité foncière d'[Localité 8] 1 sous les références volume 2023 S n° 29 et 30.

Par actes du 5 octobre 2023, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a fait assigner M. [P] et Mme [T] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Arras.

Par actes du 5 octobre 2023, le commandement aux fins de saisie a été dénoncé à la Direction générale des finances publiques, services des impôts des particulier de [Localité 10], créancier inscrit.

Par jugement avant dire droit du 15 février 2024, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats pour permettre au créancier de produire l’historique des remboursements depuis l’origine des prêts et formuler ses observations sur l’éventuelle acquisition de la prescription biennale de son action en paiement des mensualités impayées des deux contrats de prêt antérieurement à la date du 20 juin 2021.

Par jugement contradictoire du 19 septembre 2024, le juge de l’exécution a :

– constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

– déclaré prescrite l’action en paiement portant sur les mensualités impayées des deux prêts pour la période du 10 mars 2021 au 10 juin 2021 inclus ;

– rejeté les autres moyens de M. [P] tirés de la prescription de l’action en paiement du prêteur;

– mentionné le montant des créances de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France aux sommes suivantes arrêtées au 20 janvier 2023 :

* au titre du prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 :

87 361,28 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,05 % sur la somme de 82 918,77 euros à compter du 3 septembre 2022 et intérêts au taux légal sur le surplus ;

1 500 euros au titre de l’indemnité d’exigibilité réduite d’office, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* au titre du prêt à taux zéro n°99147477038 : 12 203,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– rejeté la demande d’indemnité d’exigibilité formée par le prêteur au titre du prêt à taux zéro ;

– débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ;

– autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi au prix plancher de 150 000 euros hors frais de vente et poursuite, dans un délai de quatre mois à compter de la date du jugement ;

– dit que le juge de l’exécution pourra homologuer la vente amiable si le prix de vente précité est consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

– dit qu’un délai supplémentaire de trois mois pourra être accordé lors du rappel de l’affaire, si les vendeurs disposent d’un engagement écrit d’un acheteur et nécessitent du temps pour réitérer l’acte de vente ;

– dit qu’à défaut, la procédure en vente forcée sera reprise ;

– dit que le dossier sera rappelé à l’audience du 16 janvier 2025 ;

– débouté M. [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– dit que les dépens suivront le sort des frais taxés.

Par déclaration du 7 octobre 2024, M. [P] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

– constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

– rejeté ses moyens tirés de la prescription de l’action en paiement du prêteur ;

– mentionné le montant des créances de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France aux sommes suivantes arrêtées au 20 janvier 2023 :

* au titre du prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 :

87 361,28 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,05 % sur la somme de 82 918,77 euros à compter du 3 septembre 20022 et intérêts au taux légal sur le surplus ;

1 500 euros au titre de l’indemnité d’exigibilité réduite d’office, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* au titre du prêt à taux zéro n°99147477038 : 12 203,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après avoir été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance de la présidente de chambre rendue le 15 octobre 2024 sur la requête qu’il avait présentée le 8 octobre 2024, il a, par actes des 30 et 31 octobre 2024, fait assigner Mme [T], la Direction générale des finances publiques, service des impôts des particulier de [Localité 10] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France pour le jour fixé.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mars, il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

– dire et juger l’action prescrite ;

– débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France de toutes ses demandes;

– condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

A titre subsidiaire,

– débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France de toutes ses demandes;

– confirmer le jugement déféré ;

– condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 mars 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France demande à la cour, au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* mentionné le montant des ses créances aux sommes suivantes arrêtées au 20 janvier 2023 : 1500 euros au titre de l’indemnité d’exigibilité réduite d’office, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* rejeté la demande d’indemnité d’exigibilité formée par le prêteur au titre du prêt à taux zéro;

* autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi au prix plancher de 150 000 euros hors frais de vente et de poursuite, dans un délai de quatre mois à compter de la date du jugement ;

* dit que le juge de l’exécution pourra homologuer la vente amiable si le prix de vente précité est consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

* dit qu’un délai supplémentaire de trois mois pourra être accordé lors du rappel de l’affaire, si les vendeurs disposent d’un engagement écrit d’un acheteur et nécessitent du temps pour réitérer l’acte de vente ;

* dit qu’à défaut, la procédure en vente forcée sera reprise ;

* dit que le dossier serait rappelé à l’audience de vente forcée du 16 janvier 2025, la notification du présent jugement valant convocation des parties ;

Et jugeant à nouveau de ces chefs :

– débouter les débiteurs saisis de l’ensemble de leurs prétentions, fins et

conclusions ;

– constater que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie-immobilière au regard des textes applicables ;

– constater qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire et est titulaire d’une créance liquide et exigible ;

– constater que la saisie porte sur des droits saisissables ;

– statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

– déterminer les modalités de la vente ;

– fixer le montant de sa créance à la somme de :

A titre principal : en l’absence de caractère abusif de la clause de déchéance du terme,

* au titre du prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 : la somme de 93 653,09 euros outre intérêts moratoires au taux de 4,05% et frais postérieurs jusqu’à la date effective de règlement se décomposant comme suit :

4 968,08 euros de mensualités échues et impayées du 10 juillet 2021 au 1er septembre 2022,

82 918,77 euros de capital restant dû à la date de déchéance du terme,

145,60 euros d’intérêts de retard du 10 juillet 2021 au 1er septembre 2022,

672,17 euros à déduire correspondant aux versements postérieurs à la déchéance du terme,

6 292,81euros au titre de l’indemnité de résiliation ;

* au titre du prêt à taux zéro n°99147477038 : la somme de 13 080,84 euros outre intérêts moratoires au taux légal et frais postérieurs jusqu’à la date effective de règlement, se décomposant comme suit :

731,12 euros de mensualités échues et impayées du 10 juillet 2021 au 1er septembre 2022,

11 542,34 euros de capital restant dû à la date de déchéance du terme,

29,12 euros d’intérêts de retard du 10 juillet 2021 au 1er septembre 2022,

98,80 euros à déduire correspondant aux versements postérieurs à la déchéance du terme,

877,06 euros au titre de l’indemnité de résiliation ;

A titre subsidiaire : si la clause de déchéance du terme devait être déclarée abusive,

* au titre du prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 : la somme de 29 644,42 euros correspondant au montant des échéances échues et impayées du 10 juillet 2021 jusqu’au 10 janvier 2025 outre intérêts moratoires au taux de 4,05% et frais postérieurs jusqu’à la date effective de règlement, et ce sous réserve

d’actualisation ;

* au titre du prêt à taux zéro n°99147477038 : la somme de 4 351,93 euros correspondant au montant des échéances échues et impayées du 10 juillet 2021 jusqu’au 10 janvier 2025 outre intérêts moratoires au taux légal et frais postérieurs jusqu’à la date effective de règlement, et ce sous réserve d’actualisation ;

* limiter la sanction du caractère non écrit de la clause de déchéance du terme au seul alinéa suivant : ‘En cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement’ ;

* déclarer valable, pour le surplus, la clause de déchéance du terme,

– ordonner la vente forcée de la maison à usage d’habitation, le fonds de terrain en dépendant sise à [Adresse 5], cadastrée section [Cadastre 7] pour 6 a 62 ca, formant le lot n°1 du lotissement dénommé ‘[Adresse 13]’ autorisé par M. le Maire de la commune de [Localité 12] en date du 15 juillet 2008, sous le numéro PA 062 570 08 00001, modifié le 15 juin 2009 sous le numéro PA 062 570 08 T0001, dont une copie authentique ainsi que les pièces constitutives sont demeurées annexées à un acte de dépôt reçu par Maître [F] [L], notaire à [Localité 11], en date du 30 avril 2010, publié auprès des services de la publicité foncière d'[Localité 8] 1 le 4 juin 2010 sous la référence d’enliassement 6204P01 2010P3022 ; et tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers qui précèdent, existent, s’étendent, poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances, appartenances, dépendances, ensemble de tous immeubles par destination, et en particulier tout matériel pouvant avoir le caractère d’immeuble par destination, et tout droit et toute servitude pouvant y être attaché, et toute augmentation et amélioration à y survenir, sans aucune exception ni réserve ;

– fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 15 000 euros ;

– fixer la date de l’audience de vente dans un délai de 4 mois maximum ;

– fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la Selarl Lexis, commissaires de justice à [Localité 8] ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de céans de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission ;

– dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.

Mme [T] et la Direction générale des finances publiques ne comparaissent pas.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne la fixation des créances de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la clause suivante de l’acte de prêts du 30 juin 2011 est réputée non écrite comme étant abusive :

‘En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement.’

Mentionne la créance de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France pour un montant de :

– 4 650,79 euros arrêté au 20 janvier 2023, outre intérêts postérieurs au taux de 4,05 % sur la somme de 4 465 euros au titre du prêt tout habitat facilimmo n°99147477020 ;

– 676,74 euros arrêté au 20 janvier 2023, outre intérêts postérieurs au taux de 5,7 % sur la somme de 666,13 euros, au titre du prêt à taux zéro n°99147477038 ;

outre les frais de la procédure de saisie immobilière ;

Renvoie le dossier devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Arras pour la poursuite de la procédure de vente amiable ;

Déboute M. [H] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Sylvie COLLIERE