Type de juridiction : Cour d’appel.

Juridiction : Cour d’appel de Bourges

Thématique : Responsabilité du syndic et préjudices liés à des désordres immobiliers.

VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

– SCP PATUREAU DE MIRAND – LE GALLOU

– Me Dominique LACROIX

– Me MOREL

– SCP SOREL et Associés

EXPÉDITION TJ

LE : 04 AVRIL 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

N° RG 23/01098 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DTGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 17 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° SIRET : 387 907 579

Représentée par Me Pierre-yves LE GALLOU de la SCP PATUREAU DE MIRAND – LE GALLOU, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 22/11/2023

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – Mme [N] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Dominique LACROIX, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMEE

III – E.P.I.C. VAL DE BERRY – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CHER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 271 800 013

Représentée par Me Pauline MOREL, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMEE

INCIDEMMENT APPELANTE

04 AVRIL 2025

p. 2

IV – S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 86 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

– S.A.R.L. CITYA JACQUES COEUR agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentées par Me Cathie LAVAL de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ

L’Office Public de l’habitat du Cher – [10] ( ci-après l’OPH) est propriétaire d’un appartement donné en location au sein de la Résidence [Adresse 7] à [Localité 3] dont le syndic de copropriété était la SAS Groupe France Patrimoine immobilier suivant délibération de l’assemblée générale du 20 mai 2015, puis la société Citya Jacques Coeur à compter du 31 décembre 2018.

Mme [U] est propriétaire d’un appartement situé au-dessus de celui de l’OPH, au premier étage.

A la suite d’un sinistre dégât des eaux intervenu le 11 septembre 2014, puis d’un second sinistre intervenu en mai 2017 dans l’ appartement de l’OPH, deux expertises amiables ont été diligentées par le cabinet TEXA.

Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge des référés, saisi par l’ OPH a ordonné une expertise judiciaire et l’expert a déposé son rapport le 10 décembre 2020.

Il a relevé deux désordres principaux :

1. Défaut d’étanchéité des canalisations d’alimentation d’eau non accessibles de

l’appartement de Mme [U]-[R].

Précisant que ce désordre engendre des dommages dans l’appartement de Mme [U]-[R] et dans l’appartement du dessous de l’OPH et que c’est ce désordre qui ne permet plus de louer l’appartement de l’OPH vacant depuis avril 2015.

2. Défaut d’étanchéité du mur en héberge de la copropriété.

Précisant que ce désordre engendre des infiltrations dans le porche affectant l’enduit extérieur du bâtiment 86, la superstructure du bâtiment 88, les cloisons de la cage d’escalier du bâtiment 86 et l’entrée du logement de l’appartement de l’OPH.

Par acte du 4 juin 2021, l’OPH a fait assigner Mme [U], le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic de copropriété, la SARL Citya Jacques Coeur, tant en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires qu’en raison de sa faute personnelle, et par acte du 27 janvier 2022, la SAS Groupe Patrimoine Immobilier, afin d’obtenir réparation de ses préjudices, à savoir, à titre principal :

– à l’encontre de Mme [U], 3.150 ‘ au titre du préjudice matériel et 4.750 ‘ au titre du préjudice économique ;

– à l’encontre du syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 ‘ au titre du préjudice matériel ;

– à l’encontre de la société Groupe Patrimoine immobilier, ès qualité d’ancien syndic, la somme de 14 250 ‘ au titre du préjudice économique et 5 000 ‘ au titre du pérjudice moral.

Par jugement du 24 février 2022, le juge de la mise en état a :

– Mis hors de cause la SARL Citya Jacques Coeur ;

– Donné acte à l’OPH de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de la SARL Citya Jacques Coeur, ès qualité de syndic pour faute personnelle ;

– Débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non recevoir tirée de la prescription;

– Dit recevable en la forme l’action de l’OPH à l’encontre du syndicat des copropriétaires;

– Débouté la SARL Citya Jacques Coeur et le syndicat des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 17 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bourges a :

– Prononcé la nullité du rapport d’expertise du 10 décembre 2020 à l’égard du Groupe France patrimoine immobilier ;

– Rejeté la demande d’homologation du rapport d’expertise du 10 décembre 2020 ;

– Condamné Mme [U] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 3 150 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice à payer à l’Office public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 2 000 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel;

– Condamné Mme [U] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 4 750 ‘ à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique ;

– Condamné le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER ès qualité d’ancien syndic de copropriété à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 14 250 ‘ de dommages-intérêts pour préjudice économique.

– Débouté l’Office public de l’habitat du Cher [10] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

– Débouté le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

– Condamné Mme [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7]

[Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, et le GROUPE FRANCE

PATRIMOINE IMMOBILIER à payer in solidum à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 2500 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamné les mêmes aux entiers dépens et in solidum, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

– Débouté Mme [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le jugement a été signifié au GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER par acte d’huissier du 31 octobre 2023.

Par déclaration du 22 novembre 2023, la SAS Groupe France Patrimoine immobilier a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de

14 250’ à l’OPH au titre du préjudice économique, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts , en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec Mme [U] et avec le syndicat des copropriétaires à verser à l’OPH une somme de 2 500 ‘ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande au même titre et l’a condamnée aux dépens.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation présentée par l’OPH.

Dans ses dernières conclusions n°2 signifiées le 16 décembre 2024, la SAS Groupe France Patrimoine immobilier demande à la cour de :

Vu le loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 1240 du Code Civil

Infirmer le jugement

Et statuant à nouveau,

– Débouter l’Office Public de l’habitat du Cher [10] de l’ensembles de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Groupe France Patrimoine Immobilier,

– Condamner l’Office Public de l’habitat du Cher [10] à verser à la société Groupe France Patrimoine Immobilier la somme de 4.000 ‘ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement,

– Limiter à la somme de 3.012 ‘ le préjudice économique de l’Office Public de l’habitat du Cher [10] imputable à la société Groupe France Patrimoine Immobilier,

– Débouter l’Office Public de l’habitat du Cher [10] de l’ensembles de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Groupe France Patrimoine Immobilier pour le surplus,

– Débouter Mme [U], la SARL CITYA JACQUES COEUR et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL CITYA JACQUES C’UR de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

– Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appelant incident n° II signifiées le 29 janvier 2025 , l’Office public de l’habitat du Cher [10] demande à la cour de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 7] établi en date du 22 décembre 1989,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise en date du 10 décembre 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

-CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné Madame [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 3150 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice à payer à l’Office de l’habitat du Cher [10] la somme de 2000 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Condamné Madame [N] [U], à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 4750 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice économique.

Condamné le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER ès qualité d’ancien syndic de copropriété à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 14 250 ‘ de dommages-intérêts pour préjudice économique.

Débouté le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

Condamné Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER à payer in solidum à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 2500 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné les mêmes aux entiers dépens et in solidum, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Débouté Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

-Le REFORMER pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

-CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et le GROUPE FRANCE

PATRIMOINE IMMOBILIER ès qualité d’ancien syndic de copropriété de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3] à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 5.000 ‘ en réparation du préjudice moral subi.

A titre subsidiaire,

-CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné Madame [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 3150 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice à payer à l’Office de l’habitat du Cher [10] la somme de 2000 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Débouté le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

Condamné Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER à payer in solidum à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 2500 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné les mêmes aux entiers dépens et in solidum, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Débouté Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Le REFORMER pour le surplus.

Et statuant à nouveau,

– CONDAMNER Madame [N] [U] à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher

[10] la somme de 5.805 ‘, correspondant au préjudice lié à l’impossibilité de relouer l’appartement appartenant à l’Office d’avril 2015 à avril 2017.

– CONDAMNER le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER, ès qualité d’ancien

syndic de copropriété à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 13.195 ‘, correspondant au préjudice lié à l’impossibilité de relouer l’appartement litigieux de mai 2017 à avril 2021.

– CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et le GROUPE FRANCE

PATRIMOINE IMMOBILIER ès qualité d’ancien syndic de copropriété de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3] à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 5.000 ‘ en réparation du préjudice moral subi.

A titre infiniment subsidiaire,

-CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné Madame [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 3150 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice à payer à l’Office de l’habitat du Cher [10] la somme de 2000 ‘ de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Débouté le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

Condamné Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER à payer in solidum à l’Office public de l’habitat du Cher [10] la somme de 2500 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné les mêmes aux entiers dépens et in solidum, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Débouté Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

-Le REFORMER pour le surplus.

Et statuant à nouveau,

– CONDAMNER Madame [N] [U] à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher

[10] la somme de 19.000 ‘, correspondant au préjudice lié à l’impossibilité de relouer ‘appartement appartenant à l’Office d’avril 2015 à avril 2021.

– CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et le GROUPE FRANCE

PATRIMOINE IMMOBILIER ès qualité d’ancien syndic de copropriété de la résidence du [Adresse 7] à [Localité 3] à devoir verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] la somme de 5.000 ‘ en réparation du préjudice moral subi.

Et en tout état de cause,

– DECLARER irrecevable la demande du GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER

tendant à la limitation du préjudice économique subi par l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] à la somme de 3.012 ‘ au visa de l’article 564 du Code de procédure civile.

– DISPENSER l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] de toute participation à la

dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

– DEBOUTER Madame [N] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA JACQUES C’UR et le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

– CONDAMNER le GROUPE FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER au paiement de la somme de 4.500 ‘ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

– CONDAMNER les même aux entiers dépens en ce compris, les frais d’expertise.

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° signifiées le 13 novembre 2024, Mme [U] demande à la cour de :

– débouter la SAS GROUPE FRANCE IMMOBILIER de son appel, et de l’intégralité de

ses fins, demandes et conclusions,

– débouter toutes autres parties de leur éventuel appel incident,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 octobre 2023,

– condamner la SAS GROUPE FRANCE IMMOBILIER à payer à Madame [U] la somme de 2 000 ‘.

– condamner la SAS GROUPE FRANCE IMMOBILIER aux dépens d’appel

***

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 mai 2024, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et la SARL CITYA JACQUES C’UR demandent à la Cour de :

– DEBOUTER la Société Groupe France Patrimoine Immobilier de son appel à l’encontre de la SARL CITYA JACQUES C’UR compte tenu du caractère définitif du jugement du 24 février 2022 et dès lors qu’elle n’était plus partie au jugement dont il est demandé la réformation ;

– DEBOUTER la Société Groupe France Patrimoine Immobilier de l’appel formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires en l’absence de moyens et de demandes formulées à son encontre ;

– CONFIRMER les dispositions du jugement visées par la déclaration d’appel sauf à réduire la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du CPC et la charge des dépens en de plus justes proportions ;

– CONDAMNER la Société Groupe France Patrimoine Immobilier à leur payer à chacun une somme de 1.500 ‘ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.

Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement sauf en ce que la SAS Groupe France Patrimoine Immobilier a été condamnée, in solidum avec Mme [U] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 7], aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

Statuant du seul chef infirmé et y ajoutant,

DIT que la condamnation aux dépens de la SAS Groupe France Patrimoine Immobilier ne comprend pas les frais d’expertise ;

CONDAMNE la SAS Groupe France Patrimoine Immobilier à verser à Mme [U] une somme de 1 000 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Groupe France Patrimoine Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 7] et à la SARL Citya Jacques Coeur, ensemble, une somme de 1 000 ‘ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Cher [10] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Groupe France Patrimoine Immobilier aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V.SERGEANT O. CLEMENT