Monsieur [T] [O], copropriétaire à [Localité 5], est décédé le 30 mars 2020. La DNID a été désignée curatrice de sa succession vacante en mai 2022. Le syndicat des copropriétaires a alors engagé une action en justice pour récupérer des charges impayées, s’élevant à 47 044,57 €. Malgré la contestation de la DNID et la demande de renvoi de Madame [G] [Z], le tribunal a condamné solidairement les deux défendeurs à verser 35 737,88 € pour les charges, ainsi que 1 500 € en dommages-intérêts, tout en accordant 1 000 € pour les frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Cette obligation est renforcée par l’article 42 de la même loi, qui précise que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires engage la responsabilité de ceux-ci, sauf recours formé dans le délai légal.

En outre, l’article 35 du Décret du 17 mars 1965 indique que :

« Les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. »

Ainsi, les copropriétaires doivent s’acquitter de leurs charges, et le non-paiement peut entraîner des actions en justice pour recouvrer les sommes dues.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des actions en recouvrement. Selon l’article 9 du règlement de copropriété, en cas d’indivision, les propriétaires indivis sont tenus solidairement du paiement des charges.

Cela signifie que chaque copropriétaire peut être poursuivi pour la totalité de la dette, et non seulement pour sa part. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites judiciaires pour obtenir le paiement des sommes dues.

De plus, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. »

Ainsi, les frais liés à la mise en demeure et au recouvrement peuvent également être réclamés au copropriétaire défaillant.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement ?

Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement, il est nécessaire de prouver l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement. L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires n’a pas démontré que le défunt ou la direction nationale d’interventions domaniales avait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Cependant, la carence de Madame [G] [Z] a été reconnue comme ayant causé un préjudice au syndicat, mettant en péril l’équilibre de sa trésorerie. Cela a conduit à la condamnation de Madame [G] [Z] à verser des dommages et intérêts.

Quelles sont les implications de la qualité de curateur de la DNID dans cette affaire ?

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), en tant que curateur de la succession vacante, a des obligations spécifiques. Selon l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques, le curateur est dispensé du ministère d’avocat.

Cela signifie que la DNID peut agir sans avocat dans le cadre de la gestion de la succession. Toutefois, elle ne peut être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite des actifs successoraux.

Ainsi, la DNID a demandé à être déboutée de la demande de paiement des charges au-delà des actifs de la succession, ce qui est conforme à sa fonction de curateur.

L’article 514 du Code de procédure civile précise également que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, ce qui a des implications sur la capacité de la DNID à faire face aux obligations financières résultant de cette décision.