[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me RAISON

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me LOIR et Me BOKOBZA

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8ème chambre
3ème section

N° RG 18/09157 –
N° Portalis 352J-W-B7C-CNNA2

N° MINUTE :

Assignation du :
25 Juillet 2018

JUGEMENT
rendu le 03 Janvier 2025
DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE BT 1, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET DEBIEVRE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2416

S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444
Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 18/09157 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNNA2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BT 1 est propriétaire non occupante des lots n°11 (à usage de bureaux) et n°51 (cave) dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Le règlement de copropriété régissant l’immeuble est en date du 27 mai 1977 et le syndic nommé par l’assemblée générale du 10 mars 2016 était la société Foncia Franco Suisse. La société Foncia Franco Suisse (devenue Foncia [Localité 7] Rive Droite) a convoqué l’assemblée générale annuelle du 7 juin 2017 par courriers recommandés du 2 mai 2017.

Statuant sur l’action en justice introduite par la SCI BT 1 à l’encontre du syndicat des copropriétaires, par jugement en date du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] du 7 juin 2017.

Le 29 mars 2018, les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 25 avril 2018 aux fins notamment de désignation de la société Foncia Franco Suisse, en qualité de syndic, à compter du 25 avril 2018 jusqu’au 30 septembre 2019.

Lors de l’assemblée générale du 25 avril 2018, la société Foncia Franco Suisse a été élue à ce titre.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2018, la SCI BT 1 a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS [Localité 7] Foncia [Localité 7] Rive Droite devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 et restitution des honoraires facturés du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2023, la SCI BT 1 demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10-1 et 17 de la loi du 10 juillet 1965,

– Dire la SOCIETE BT 1 recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

A titre principal :

– Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 dans son ensemble,

A titre subsidiaire :

– Prononcer l’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

En tout état de cause :

– Débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société BT 1,

– Dire et juger que la société la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE ne peut prétendre à aucune rémunération pour l’exercice considéré soit pour la période du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019,

– Condamner la société la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à restituer la somme de 8.189,00€ TTC ainsi que les honoraires particuliers qu’elle aura facturés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

– Débouter la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux fins de paiement de la somme de de la somme de 8.189,00 euros en contrepartie des prestations effectuées pour la période du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019,

– Dire et juger que la SOCIETE BT 1 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure générés par la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE au paiement au profit de la SOCIETE BT 1 la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LOIR avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la liste des pièces ci-après annexée

Concernant la demande formée par la SCI BT1 d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 et subsidiairement de la demande d’annulation de la résolution n° 4,

Juger que l’assemblée du 7 juin 2017 désignant la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE du 7 juin 2017 au 31 mars 2018, attaquée judiciairement par la SCI BT1, restait valable jusqu’à son annulation par jugement rendu le 28 février 2020 par la Juridiction de céans,

En conséquence,

Vu l’article 17 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en 2018,

Constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINET DEBIEVRE s’associe aux demandes de la SCI BT1 tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 convoquée le 30 mars 2018 par Monsieur [R] [U] soit avant l’expiration du mandat de la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE,

Constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINET DEBIEVRE s’associe à la demande subsidiaire de la SCI BT1 d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

En tout état de cause, juger que l’annulation de l’assemblée du 7 juin 2017, y compris de la désignation des membres du Conseil syndical (résolution n° 8) par jugement du 28 février 2020 a pour effet de rendre nuls et de nul effet les actes par la « SCI ABM IMMOBILIER représentée par Monsieur [R] [U] « en sa qualité de membre du Conseil syndical, rétroactivement à compter du 7 juin 2017,

Concernant la demande formée par la SCI BT1 de restitution par la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE des honoraires perçus entre le 25 avril 2018 et le 30 septembre 2019,

Vu les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 122 du Code de procédure Civile,

A titre principal

Déclarer la SCI BT1 irrecevable en sa demande des restitutions des honoraires,

Vu l’article 1302 du code Civil et la jurisprudence constante de la Cour de Cassation

Débouter la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE de toutes demandes au titre des prestations fournies au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du 1 er juin 2017 au 30 septembre 2019 y compris de sa demande paiement d’une indemnité équivalente au montant de ses honoraires par compensation ,

Accueillir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par la SARL Cabinet DEBIEVRE en ses demandes reconventionnelles

Y faisant droit, vu l’article 1302 du code Civil

Condamner la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.189,00€ TTC pour la période du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019 ainsi que les honoraires particuliers qu’elle a pu facturer au syndicat des copropriétaires, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la SCI BT1 du 25 juillet 2018,

Condamner la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts suite à l’annulation de l’Assemblée du le 7 juin 2017,

Débouter la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE de toutes demandes plus amples ou contraires,

Débouter la SCI BT1 de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens,

A titre subsidiaire, vu les articles 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 et suivants du Code Civil

Condamner la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à garantir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par la SARL Cabinet DEBIEVRE, de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée tant en principal, frais qu’accessoires dans le cadre de la demande d’annulation de l’assemblée des 25 avril 2018, incluant les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des dépens,

A titre très subsidiaire, ordonner la compensation entre :

• la somme de 8.189,00€ TTC dont le syndicat sollicite la restitution pour la période du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019 ainsi que les honoraires particuliers qu’elle a pu facturer au syndicat des copropriétaires sur le fondement de la répétition de l’indu,

• et l’indemnité compensatrice équivalente aux honoraires perçus par le Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à hauteur du montant qui sera retenu par le Tribunal, faute de chiffrage par la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE,

En toutes hypothèses condamner la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE au paiement de la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile Condamner la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE aux dépens qui seront recouvrés directement par SELARL NEXT STEP agissant par Maître Stéphane BOKOBZA conformément à l’article 699 du Code de procédure civile »
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juin 2023, la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite demande au tribunal de:

« A TITRE PRINCIPAL :

– DECLARER DIRE la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires irrecevable et, en toutes hypothèses, non fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

– DECLARER JUGER que les demandes d’annulation de l’assemblée générale et de la résolution n°4 sont donc devenues sans objet à raison du non renouvellement du mandat de syndic du Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE lors de l’assemblée générale de 2019 ;

En conséquence :

– DEBOUTER purement et simplement la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL :

– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] à verser au Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE la somme de 8.189 euros d’indemnité au titre des prestations effectuées pour la période du 25 avril 2018 au 30 septembre 2019 dont la liquidation s’opère par compensation avec les sommes déjà perçues par le Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE ;

EN TOUTES HYPOTHESES :

– CONDAMNER la société BT1 à payer au Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE la somme de 5.000 au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] à payer au Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER solidairement la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024, prorogé au 3 janvier 2025.

Sur la recevabilité de la demande en restitution d’honoraires formée par la SCI BT 1

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI BT1 formule une demande de restitution d’honoraires au profit de la copropriété sans justifier en droit et en fait de sa qualité à agir à ce titre.

Il convient donc de constater que la SCI BT 1 est sans qualité pour exercer une action en restitution d’honoraires au lieu et place du syndicat des copropriétaires et par conséquent de la déclarer irrecevable en cette demande.

Sur les demandes relatives à l’assemblée générale du 25 avril 2018 et aux honoraires du syndic

La SCI BT 1 et le syndicat des copropriétaires sollicitent l’annulation de l’assemblée général du 25 avril 2018. Ils exposent qu’il ressort de la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2017 que le mandat de syndic expirait le 31 mars 2018 ; que M. [R] [U] a convoqué l’assemblée générale, par courrier du 29 mars 2018, posté le 30 mars 2018 ; que lorsque la convocation a été diffusée, le syndicat des copropriétaires n’était pas dépourvu de syndic; qu’en application de l’article 17 de loi du 10 juillet 1965, M. [R] [U] ne pouvait convoquer l’assemblée générale qu’à compter du 1er avril 2018.

La SCI BT 1 conclut également à la nullité de l’assemblée générale au motif que M. [R] [U], qui n’est pas propriétaire, ne pouvait pas la convoquer.

Le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété était dépourvue de conseil syndical depuis le 7 juin 2017; que dès lors tous les actes passés par la SCI ABM Immobilier, membre du conseil syndical, représentée par M. [R] [U], sont nuls et de nul effet rétroactivement au 7 juin 2017.

La SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite soutient que l’assemblée générale du 7 juin 2017 ayant été annulée, le mandat du syndic a été annulé rétroactivement. Elle affirme que l’assemblée générale du 25 avril 2018 a été convoquée par M. [R] [U] en qualité de représentant de la SCI ABM Immobilier.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En l’espèce, il ressort du jugement produit aux débats en date du 28 février 2020, que l’assemblée générale du 7 juin 2017 qui avait désigné la société Foncia Franco Suisse, en qualité de syndic, pour la période du 7 juin 2017 au 30 juin 2018, a été annulée.

Par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 7 juin 2017, le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic lors de la convocation de l’assemblée générale par M. [R] [U] le 29 mars 2018.

Il ressort de l’analyse de la convocation à cette assemblée générale que la mention « ABM Immobilier » est accolée au nom de M. [R] [U]. Dans ces conditions, contrairement à ce qu’indique la SCI BT 1, il convient de considérer que la convocation a été effectuée par M. [R] [U] agissant comme représentant légal de la société ABM Immobilier, copropriétaire dans l’immeuble.

Compte tenu de ces éléments, la convocation est régulière au sens des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, sans nécessité d’analyser si la SCI ABM Immobilier était membre du conseil syndical.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 et la demande d’annulation de la résolution n°4 de cette assemblée prévoyant la nomination du syndic.

La demande de restitution d’honoraires formée par le syndicat des copropriétaires est fondée sur le fait que le syndic dont le mandat est annulé ne peut prétendre à rémunération pour la période correspondante. Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

La demande du syndicat des copropriétaires concerne une action en responsabilité contre la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite dans une instance à laquelle elle n’a pas été appelée en intervention forcée et n’a donc pas pu exposer ses moyens en fait et en droit.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande formée en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : «Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. »

L’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties n’ayant aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile au profit du trésor Publique à l’encontre de l’adversaire.

La présente juridiction n’estime pas devoir en l’espèce prononcer une amende civile à l’encontre de la SCI BT 1.

Par ailleurs, la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite ne forme pas de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SCI BT 1 qui succombe sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Next Step agissant par Maître Stéphane Bokobza et de la SELARL Raison Avocats.

Tenue aux dépens, la SCI BT 1 est condamnée à verser à la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter la SCI BT 1 de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SCI BT1 irrecevable en sa demande de restitution d’honoraires ;

REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 ;

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 25 avril 2018 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande de restitution d’honoraires et de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite de sa demande formée en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BT 1 à verser la somme de 2000 euros à la SAS Foncia [Localité 7] Rive Droite en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties.

Fait et jugé à Paris le 03 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente