Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] ont loué un appartement à Monsieur [V] [B] et Madame [P] [T] en 2010. En mai 2022, un congé a été délivré pour motif légitime, mais les locataires ont refusé de quitter les lieux. Le 13 septembre 2024, les bailleurs ont assigné les locataires en justice. Le juge a validé le congé et a ordonné leur expulsion, constatant qu’ils étaient devenus occupants sans droit ni titre. Les locataires ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation et aux dépens, tandis que la demande de conservation du dépôt de garantie a été rejetée.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique du congé pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux est régi par l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. »

Il est également précisé que le bailleur doit respecter un préavis de six mois et que le congé doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

En l’espèce, le bailleur a délivré un congé pour motif légitime et sérieux, en raison de l’inexécution par les locataires de leurs obligations, notamment le refus d’accès pour des travaux nécessaires.

Le congé a été signifié le 25 mai 2022, avec une échéance au 29 novembre 2022, respectant ainsi le préavis légal de six mois.

Quelles sont les conséquences du maintien des locataires dans les lieux après l’expiration du bail ?

Le maintien des locataires dans les lieux après l’expiration du bail entraîne des conséquences juridiques importantes. Selon l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Dans le cas présent, les locataires, Monsieur [V] [B] [M] et Madame [P] [T] épouse [M], se sont maintenus dans les lieux après le 29 novembre 2022, date d’échéance du bail. Par conséquent, ils sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Cela signifie que les bailleurs, Monsieur [C] [N] et Madame [E] [D] épouse [N], ont le droit d’engager une procédure d’expulsion contre les locataires, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui autorise l’expulsion après un commandement de quitter les lieux.

Quelles sont les conditions pour ordonner l’expulsion des locataires ?

L’expulsion des locataires est régie par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui stipule que :

« L’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. »

Cet article précise également que le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certaines circonstances, notamment en cas de mauvaise foi de la personne expulsée.

Dans le cas présent, les bailleurs ont le droit d’expulser les locataires après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Cependant, le juge a constaté qu’aucune circonstance particulière ne justifiait la suppression ou la réduction de ce délai.

Quelles sont les implications de la demande d’indemnité d’occupation ?

La demande d’indemnité d’occupation repose sur la responsabilité délictuelle, en vertu du principe selon lequel le maintien dans les lieux sans titre cause un préjudice au bailleur.

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer en cours. En l’espèce, les bailleurs ont demandé une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel, à compter du 30 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est important de noter que, selon la jurisprudence, aucune circonstance particulière ne justifie de majorer le montant du loyer pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation. Ainsi, l’indemnité sera équivalente au loyer contractuel, sans augmentation.

Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie dans ce contexte ?

Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. »

Cet article précise également que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Dans le cas présent, les bailleurs ont demandé la conservation du dépôt de garantie de 747 euros en raison de la carence fautive des locataires. Cependant, ils n’ont pas produit de justificatifs concernant les travaux nécessaires à la remise en état du logement, et le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé comme une indemnité pour un préjudice.

Ainsi, la demande de conservation du dépôt de garantie a été rejetée, car elle ne reposait pas sur un fondement juridique suffisant.