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N° RG 24/51123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZRO

N° : 4-CH

Assignations du :
07 Février 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 janvier 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDEURS

Monsieur [S] [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [N] [R] [J] [L] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Joan DRAY, avocat au barreau de PARIS – #C2355

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CANOPEE GESTION
[Adresse 1]
[Localité 3]

S.A.S CANOPEE GESTION
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS – #R012

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [S] [Z] [Y] est propriétaire des lots n° 58, 59 et 53 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2].

Madame [N] [L] épouse [V] est propriétaire des lots 50 et 60 du même immeuble.

L’Assemblée Générale du 26 avril 2023 a voté des travaux de réfection dans les parties communes pour un montant de 4488 euros et le cabinet Canopée Gestion en sa qualité de syndic a missionné l’entreprise Fouad.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Monsieur [S] [Z] [Y] et Madame [N] [L] épouse [V] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopée Gestion aux fins d’obtenir :

– la dépose de l’habillage en bois et de la toile de verre installés sur le mur de l’escalier sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

– voir ordonner aux défendeurs après un séchage des murs, pendant un délai de 9 mois, d’exécuter les travaux de réfection de l’escalier, conformément à la résolution n°23 adoptée par l’Assemblée Générale du 26 avril 2023,

– la prise en charge par le Cabinet Canopee du devis de l’habillage en bois,

– la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

– la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [V], représentés par leur Conseil, maintiennent oralement leurs demandes.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] font valoir que les travaux de réfection n’ont pas été réalisé conformément à la délibération de l’Assemblée Générale et que les travaux d’habillage du bois et de toile de verre ont été décidés par le président du conseil syndical sans l’accord des autres membres du conseil syndical alors même qu’il ne s’agit pas de travaux urgents relevant du pouvir du syndic ou du conseil syndical.
Ils s’étonnent de la réalisation de tels travaux alors que l’humidité affectant les murs imposait de les laisser sécher à l’air libre et prétendent qu’il s’agit en réalité de travaux d’esthétique pour lesquels une nouvelle autorisation de l’Assemblée Générale aurait dû être obtenue.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [V] ajoutent que la recherche de fuite a confirmé l’existence d’un taux d’humidité important pour pour lequel la pose d’une simple grille d’aération apparait insuffisante et impose le retrait de l’habillage en bois.

Les demandeurs soutiennent que le trouble manifestement illicite est constituée par l’exécution de travaux non autorisés en Assemblée Générale et précisent qu’aucune délégation n’avait été donnée au Président du Conseil syndical pour donner son accord sur les travaux.

Ils allèguent que lesdits travaux n’étaient ni nécessaires, ni urgents.

Ils se prévalent de leur préjudice moral et financier.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopee Gestion sollicitent dire n’y avoir lieu à référés et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopee Gestion font valoir que le trouble manifestement illicite doit constituer en une violation évidente de la régle de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopee Gestion exposent que les travaux d’installation d’un habillage en bois sur les mirs de l’escalier étaient nécessaires à la bonne exécution de la résolution n° 26 votée en Assemblée Générale le 26 avril 2023, conformément aux divers professionnels intervenant qui ont tous confirmé que l’installation de tasseaux de bois constituait une solution viable permettant le séchage de la peinture.

Ils soulignent qu’aucune faute ne peut être reproché au cabinet Canopee Gestion qui a agi en qualité de syndic de l’immeuble, sur instructions du Conseil syndical.

Ils précisent que la toile de verre a d’ores et déjà été déposée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopee Gestion font valoir que la demande de Monsieur [Z] [Y] et de Madame [V] aurait pour effet de défaire et refaire des travaux déjà réalisés en appliquant un délai de séchage de 9 mois injustifié.

Ils estiment enfin que le préjudice moral et financier allégué par les demandeurs n’est pas caractérisé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous:

-d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

-d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Selon jurisprudence constante, il y a urgence à exécuter des travaux lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’Assemblée Générale du 26 avril 2023 a voté l’exécution de travaux de réfection en peinture de l’escalier B en choisissant l’entreprise Fouad pour un montant de 4 488 euros, avec création de grilles de ventilation.

Si le syndicat des copropriétaires et le cabinet Canopee Gestion produisent un échange de mails aux termes desquels le Conseil syndical aurait donné son accord pour la mise en place de tasseaux de bois et de grilles d’aération, il n’en demeure pas moins que lesdits travaux n’ont pas été votés en Assemblée Générale et ne peuvent être considérés comme urgents en l’absence de péril imminent dûment caractérisé, et ne ressortent donc pas de la compétence du Conseil syndical.
En revanche, il ressort des pièces produites, notamment des attestations tant tant de l’entreprise Fouad que de la société AAD Phénix II, que ces travaux ont constitué un préalable à l’exécution de ceux prévus de peinture régulièrement votés en Assemblée Générale. En raison de ce lien de rattachement, l’évidence de la violation de la règle de droit n’est pas caractérisée et il convient de dire n’y avoir lieu à référés.

Monsieur [S] [Z] [Y] et Madame [N] [V] qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés;

Condamnons Monsieur [S] [Z] [Y] et Madame [N] [V] au paiement des dépens;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le cabinet Canopee Gestion de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 10 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY